새 술은 새 부대에. 대통령의 첫 정책을 주목하라.

2017-05-16 | 작성자 안동건 | 조회수 2,542 | 추천수 107

새 술은 새 부대에. 대통령의 첫 정책을 주목하라.

문재인정부의 다가올 부동산시장은...

 

정권이 바뀌고 새 정부가 들어섰다.

‘적폐청산과 나라를 나라답게’ 라는 슬로건을 내세운 정부가 

취임 며칠만에 많은 변화를 만들고 있고, 국민들의 관심을 받고 있다. 

새로운 정부에 대한 시민들의 기대와 열망이 넘치는 시간이다.

 

새로운 대통령이 취임할 때 마다 부동산시장은 그들의 정책에 따라 살아 움직여왔다.

노무현 정부의 세종시와 이명박 정부의 4대강과 지방시장, 

박근혜 정부의 지방시장 상승과 전세란등에 의해 오르는 곳과 내리는 곳이 존재했다.

 

물론 아직까진 부동산시장보다 더 우선한 문제들이 많은 관계로 

어떠한 정책들이 나오긴 요원한 시간이다. 

그래서인지 최근 부동산 시장의 행보가 고삐풀린 말과 같이 여기저기 심상치 않아 보이기도 하다.

 

기존 정부들의 첫 정책들과 행보를 분석해 보다 보면 다가올 5년간의 패러다임이 보인다.

 

 노무현 정부부터 생각해 보자.

2002년 월드컵의 열기와 함께 탄생한 노무현 정부는 집값안정을 위해 규제 강화를 시작했다.

취임해 10월 29일 다주택자 양도세중과와 종합부동산세를 들고 나왔다.

이에 시장은 강력한 억제 정책에 조정기에 들어가게 되어 

다주택자에서 똘똘한 1채를 보유하는 선회하는 투자가 생겨나기 시작했다. 

 

이후 2005년도 주식시장의 호황과 부동산시장이 움직이려 할 때 

다시 규제강화 정책(재건축 초과이익환수제, 채권입찰제 등)으로 시장을 안정화 시켜려 했지만, 

오히려 역효과로 작용해서 강남지역(똘똘한 1채)을 중심으로 물꼬를 피며, 

신도시와 함께 부동산시장이 크게 올랐다.

 

여기에서 나타나는 특징은 정책에 따라 다주택에서 1주택으로 시장이 바뀌게 되었다는 점이며, 

규제 강화등의 억제 정책은 희소성을 만들어 더 많은 결국에 더큰 상승을 자아내게 했다는 점이다.

 

그 다음으로 이명박 대통령시기를 생각해 보자.

2008년 불필요한 규제 폐지 및 규제완화를 슬로건으로 탄생한 정부답게 

인수위부터 행보(울산 산업단지 인근의 전봇대를 말한마디로 옮기기도 했다.)가 심상치 않았다. 

취임초기 규제완화에 대한 기대감으로 강북 지역의 재건축 부동산 가격이 오르기 시작했으며, 

2008년말 금융위기(리먼사태)의 발생에 대처해 

년말부터 금리 인하를 적극적으로 시행해 시장안정화를 꾀했고, 

2009년 시장 과열기가 나타나자 DTI, LTV 라는 카드를 바로 활용하여 상승을 억제하였다. 

이후 예외지역인 지방시장의 상승이 나타나기 시작했다고 볼 수 있다.

 

이명박 정부의 특징은 선제적 대응이 탁월하다는 부분이었다. 

이전 노무현 정부에서는 LTV, DTI 라는 대출정책을 가장 마지막에 펼쳤으나, 

이명박 대통령은 처음으로 강력한 억제정책을 썼다는 점이다. 

그만큼 대응이 빨랐으며, 

이후 시장은 LTV, DTI규제 예외인 지방시장을 중심으로 오르기 시작했다고 볼 수 있다.

지방 부동산시장의 상승이 100% DTI 적용예외 때문만은 아니었지만, 

보다 쉽게 상승할 수 있는 계기가 되었다는 점에서 주목할 필요가 있다.

 

이후로 11,12년 수도권 부동산은 처음으로 맞는 금융규제와 낮은 전세가율로 인해 

가격이 상승하지 못하며 깊은 골을 만들다 2013년 박근혜 정권을 맞이하게 된다.

 

마지막으로 박근혜 정권의 정책등을 생각해 보자.

13년도 2월 박근혜 정부가 취임하기 전부터 

강남 재건축은 새로운 기대감에 바닥을 찍고 오르기 시작했지만, 

그 상승폭은 반등 정도의 수준으로 크지 않았다.

처음으로 내세운 정책인 4.1대책(양도세 5년간 면제 주택의 신설)은 그 대상이 시작부터 

논란이 되었다. 6억이상 그리고 85㎡인지 6억 또는 85㎡인지 논란을 만들기 시작했고, 

그 해 8.28 정책으로 확정될때 까지 오랜 시간이 걸리게 되었다. (결국 6억 또는 85㎡로 결정)

 

물론 4.1대책은 아주 훌륭한 정책이라고 생각된다. 

서울시의 중분위권 주택을 활성화시킴으로서 하위 시장을 끌어 올리고 

상위 시장을 밀어 올려 전체 부동산 시장에 활력을 불어 넣겠다는 정책으로 

고민이 역력한 정책이라 생각된다. 

하지만, 그 논란이 너무 오래 되었고,

제대로 정책의 수혜를 입지 못한 상태에서 가을 전세 대란을 맞아들이게 된다. 

시장의 불확실성으로 전세대란이 만들어 졌다고 볼 수 있기도 하다.

 

이후 14년도 세월호 사건에서도 15년도 메르스 사태에서도 대처가 늦은 점이 계속 반복되었고, 

16년도 조류독감사태를 맞이하여 계란까지 수입하게 되었다.

지속적으로 반복된 패턴은 무엇을 시작하기로 한 후 논란이 증폭되며, 

사후 대응이 너무 늦어졌다는 점이 공통 패턴이라고 볼 수 있다.

 

쓰다 보니 글이 너무 길어 졌다.

마지막이다. 이제 문재인 정부다.

앞에서 본 것 같이 문재인 정부의 첫 부동산 정책은 

앞으로 5년간 이루어질 패러다임이라는 측면에서 반드시 주목해 보아야 할 것이다.

물론 연일 파격적인 행보며, 후보시절 발표한 공약 등이 

이미 나타나고 있는 패러다임이라 볼 수도 있을 것이다. 

또한 적폐청산 나라를 나라답게 라는 슬로건 속에 이미 나온지도 모른다.

 

하지만, 섣부른 판단은 금물이다.

시기적으로는 8월경 발표될 것으로 예상되기에 

다음번 시간에는 이번에 못다 쓴 문재인 후보시절 부동산 공약을 하나씩 다시 늘어볼 생각이다.

 

항상 새로운 것은 기존에 있었던 무엇의 다른 변형이었다.

그것이 지금 새로워 보이는 것은 그것을 바라보는 나의 시각이 달라졌기 때문일 것이다.

많은 질타와 새로운 기대를 바란다. 


안동건 대표는 '부동산차트투자법'저자로 2008년 부터 교육과 투자를 병행하고 있다.

 부동산차트라는 빅데이터로 시장을 분석하고 예측하는 방법을 통해 

금융위기 이후에도 전국적인 자료를 바탕으로 지방시장에서의 투자를 예측하여

지금까지도 투자전문가들에게 멘토가 되고 있다

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안동건의 부동산차트

가격의 빅데이터, 부동산차트를 통해 과거를 배우고, 현재를 익히며 앞으로를 예상봅니다. 시간이 반복적이듯 인간의 역사와 투자의 패턴도 비슷하게 반복되는데요, 과거를 배울수 있는 자가 미래를 준비할 수 있습니다. 항상 통합적으로 보려고 노력하고, 지금의 흐름(패턴)에 맞추어 미래를 대응합니다. 투자의 마라톤에서 페이스메이커가 되기를 희망합니다.

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