끓어오르는 하위 시장의 전세와 깨어나는 하위 시장의 매매

2016-03-01 | 작성자 안동건 | 조회수 3,849 | 추천수 83

최근 나타난 주택시장의 패턴으로 실종된 학군수요를 꼽을 수 있다.

학군수요란 비싼 중심지의 교육수요 뿐만 아니라 

그 나라 주택시장의 성수기를 좌우하는데,

올해는 학군수요가 형편없는 수준이상으로 작게 나타나 예년에 비해 1/5토막, 심하게는 역전세가 발생하는 지역도 나타나고 있고, 매매시장까지 교란시키고 있다.


이런 현상은 비싼 지역일수록 심하게 나타났다.

수도권의 경우 강남의 대치동과 분당의 판교,서현,수내 평촌신도시 같이 

비싼 중심지일수록 좀처럼 전세수요를 찾지 못하는 경향이 심했고, 

시장이 이렇다 보니 단지별로 싼 전세조차 소화되지 못해 오히려 전세가격이 눌리며 낮아지는 모습도 나타났다.


대치동과 분당에 입주한 래미안대치팰리스(1,600세대)와 판교에 입주한 

알파리움(주상복합으로 1,000세대)도 전세물량을 소화하지 못한 채 

역전세를 만들어 내기도 했다. (물론 이번주 판교는 반등하기 시작했고, 

대치동 역시 조정의 폭이 줄어들고 있다.)


대치동과 분당의 이러한 현상을 얼마 전 입주하고 있는 

위례신도시에서 찾는 사람들이 많지만, 공교롭게도 이러한 현상은 

대구 수성구에서도, 서울 노원구에서도 나타나고 있다. 

따라서 입주보다는 빈약한 학군수요라 보는 것이 맞을 것이다.

(대구 수성구에서는 2014년11월 수능 만점자가 4명이 나온 고등학교를 중심으로 전세 폭등이 있었지만, 최근에는 역전세가 나오고 있다)


최근 몇년사이 전세값이 너무 많이 오르고 호가위주로 형성되다 보니,

약해진 전세 시장이 조금의 공급에도 쩔쩔 매는 모습이다.

이렇듯 약해진 전세시장은 년초 중심시장의 매매가격을 하락시켰으나,

다시금 전세 수요를 일으켰으며, 하위시장의 매매란을 부추기고 있다.


상대적으로 저렴한 신도시인 군포, 일산, 부천 등지는 

그나마 싼 전세수요를 찾는 수요와 상위시장에서 밀려오는 전세란으로 

매매시장의 숨통을 틔워가고 있다.


서울의 경우에도 강남을 제외한 중위시장과 하위시장의 전세란에 

서서히 거래증가와 함께 시장이 풀리고 있으며, 

가격하락을 염두한 전세수요까지 가세하면서 신학기가 시작되는 요즘 늦은 전세란이 지속될 것으로 보여진다.


마치 작년 2월 설연휴 후부터 8월말까지 매매시장의 랠리가 시작된 것처럼

올해도 이제 전세랠리가 시작하려는 모습처럼 보인다.

대중이 불안해할수록 전세시장은 죽지 않고 점차 가파르게 올라갔었다.

올해는 2016년 짝수해로 전세란이 크지 않을 것으로 보여지지만,

상위 시장의 매매가격 하락이 하위 시장의 전세란으로 지속적으로 나타날 것으로 예상된다.


자 이제 위례신도시 입주가 눈앞에 있다.

그간 전세란의 원흉이었던 잠실동의 역전세가 오고 있는지,

8월까지 얼마나 소화할 수 있는지가 시장의 스트레스 테스트이자

다음번 관전 포인트가 될 것으로 보여진다.


강남의 전세시장이 고개를 숙이면, 매매시장이 고개를 숙이게 되고,

그러면 다시 전세시장이 고개를 들고, 이러한 흐름은 하위 시장으로

계속해서 영향을 줄 것으로 예상해 본다.

물론 예상은 항상 틀릴 수 있다는 것을 전제로 말이다.

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가격의 빅데이터, 부동산차트를 통해 과거를 배우고, 현재를 익히며 앞으로를 예상봅니다. 시간이 반복적이듯 인간의 역사와 투자의 패턴도 비슷하게 반복되는데요, 과거를 배울수 있는 자가 미래를 준비할 수 있습니다. 항상 통합적으로 보려고 노력하고, 지금의 흐름(패턴)에 맞추어 미래를 대응합니다. 투자의 마라톤에서 페이스메이커가 되기를 희망합니다.

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