시장이 공포로울 땐 전세란이, 긍정적일 땐 매매란이 진행된다

2015-11-23 | 작성자 안동건 | 조회수 10,615 | 추천수 139
얼마전까지 가파르게 올랐던 전세가격이 수능주간과 기말고사기간을 맞아 움추러 들고 있습니다. 
전세란이 움츠러 들고 있어서 인지 매매시장의 활력도 줄어들고 있습니다. 이런 시장분위기에 발맞춰 점점 대규모 공급에 대한 불안함을 주는 기사들도 늘고 있고요. 
물론 아직까지 뜨거운 청약 이야기들이 넘쳐나고 있지만 말입니다. 
갈피를 잡기 힘들어지는데요. 이럴수록 과거에서 지혜를 빌려 와야 합니다. 

                                                                                (kb부동산, 부동산차트연구소)


상기 그래프는 서울아파트매매,전세, 매매/전세 비율의 30년간 그래프입니다. 
시장을 길게 볼수록 작은 파도에 출렁이지 않게 됩니다. 

15년 11월 현재 KB부동산에서 발표한 서울아파트 매매/전세 비율은 72.3%라고 합니다.
매달 사상최대의 매매/전세비(이하 전세비)를 만들고 있는데요, 08년도부터 한번도 꺾이지 않고 비율이 높아지고 있습니다. 08년부터 지금까지 전세가 더 많이 오르고 있다는 말이기도 합니다.

13년부터 찾아온 수도권 시장의 반등은 이런 전세란에 맞춰 회복되어 왔는데, 최근 2년간 너무 많이 오른것이 사실입니다. 단 2년만에 2억이 오른지역이 넘쳐 나는걸 보면 말입니다. 
송파의 리첸트도, 판교의 봇들마을도, 분당의 정자동 파크뷰도 2억 올랐고, 서초구 아크로비스타 220㎡의 경우 2년간 전세만 4억5천만원이 올라 매매가격과 1억 차이밖에 나지 않습니다. 
물론 소형아파트가 가격비율로 본다면 가장 많이 올랐지만요. 

                                                                               (kb부동산, 부동산차트연구소)

 
2013년부터 반등한 지금의 서울아파트시장 모습은 딱 20년전의 96년도의 모습과 유사하며, 2001~2년 98년IMF 시장이후의 모습과 상당히 비슷합니다. 두시장 모두 전세란에 힘입어 매매시장이 반등되었다는 공통점이 있는 시간입니다. 

96년도는 91년도 1기 신도시 대규모 입주로 인한 조정후 약 5년만의 반등이 나타난 시간입니다.
91년도 신도시 입주로 서울의 무주택자 67%가 신도시로 이주하면서, 중대형을 중심으로 30%의 가격이 붕괴 되었고, 이후 지속적으로 유입되는 인구와, 매매를 꺼리는 수요를 바탕으로 전세가격이 차오르면서 매매전환되어 반등이 있었던 시간입니다.
한가지 재미난 것은 08년도 금융위기 직전 서울 전세가 비율이 38.2%로 91년도 37.2%년도와 비슷했다는 점입니다. 91년도는 외부공급으로 시장이 주저앉았다는 점과, 08년도는 강남의 3만가구의 입주가 쏟아지면서, 강남이 서울전체를 누르며 매매가 조정받았다는 점등에서 약간 차이가 납니다.

2002년은 98년 IMF이후 반등기로서 1차적으로 2000년 말까지 이전가격을 회복한 후 이후 추가 전세란에 매매시장이 탄력을 받으며, 2002년까지 오른 시간이었습니다. 98년말부터 2002년까지 약 4년간 걸쳐 전세란이 매매시장을 밀어 올렸으며, 초기 2년은 전세가격이 매매가격보다 후반 2년은 매매가격이 전세가격보다 많이 오른 것을 볼 수 있습니다. 처음에는 전세를 올려주다 지친 실수요자가 중심이 되었지만, 이후에는 전세가격이 기준이 되어 매매시장이 상승하는 모습이 나타났습니다. 

그렇다면 이제 시장은 어떤 길로 갈까요? 
96년도의 길로 간다면, 다시금 IMF와 같은 금융위기로 향할까요? 
2002년도의 길로 간다면, 이후 전세가격은 떨어지고, 매매가격이 오르는 2003년도와 비슷해 질까요?
여기서 시장은 갈림길에 놓여져 있습니다. 
다음번에 추가로 연재하겠습니다, 많은 분들의 성원 바랍니다. 
                                                           

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가격의 빅데이터, 부동산차트를 통해 과거를 배우고, 현재를 익히며 앞으로를 예상봅니다. 시간이 반복적이듯 인간의 역사와 투자의 패턴도 비슷하게 반복되는데요, 과거를 배울수 있는 자가 미래를 준비할 수 있습니다. 항상 통합적으로 보려고 노력하고, 지금의 흐름(패턴)에 맞추어 미래를 대응합니다. 투자의 마라톤에서 페이스메이커가 되기를 희망합니다.

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