움추러드는 시장심리 고개드는 학군수요

2015-12-15 | 작성자 안동건 | 조회수 4,141 | 추천수 95
조만간 예견된 미국 금리인상과 내년부터 시행되는 대출규제, 그리고 17년 말부터 증가하는 공급물량의 기사등으로 인해 부동산시장 심리가 급격히 위축되고 있습니다. 

심리란 부동산가격에 가장 민감하며, 단기적으로 가장 영향을 주는 요인인데요,
많은 사람들의 심리 상태가 가격에 더해져, 단기 시장 방향을 가늠할 척도가 되기도 합니다.
 
위 표는 국민은행에서 발표한 주간아파트 매도매수(심리)의 일부 입니다.
한주간 부동산을 방문하는 매도인과 매수인의 세를 100을 기준으로 나타낸 자료인데요, 11월초 이후 거의 모든 지역에서 매수세가 급격히 줄어드는 모습이 나타나고 있습니다. 
 
특히 대구지역의 경우 최근 4달동안 매도세(매도하려는 심리)의 경우 6배정도가
늘어났으며, 매수세는 40분의 1로 위축된 것을 볼수 있는데요, 이정도면
 급격한 냉각된 이상으로 지나친 거래절벽이 나오고 있는건 아닌가 싶습니다.
 100명중 적극적으로 사려는 사람이 0.5명이라고 하는데, 이런점을 반영하듯
최근 대구지역의 분양권 프리미엄 가격이 가파르게 조정되고 있습니다.

 심리를 극복하기 위해선 심리를 누르는 요인이 사라지거나, 내성효과가 생길때 까지어느정도 시간이 필요합니다. 과거 2003년 10.29대책(다주택자 중과, 종합부동산세)에서도, 사람들의 심리가 위축되어 거래단절로 이어져 2005년초까지 시장 조정이 있었던 것을 가만해본다면, 이번 심리위축도 단기간에 해결되기는 쉽지 않아 보입니다. 
 
 이처럼 위축된 심리는 내년초장세를 약세로 만들수 있어 보입니다. 성수기에 다다르고 있는 주택시장이 이대로 년초장을 맞을 경우 거래 부진과 매물증가로 인해 년초 장세가 좋지 않을수 있기 때문입니다. 
 
 1년의 부동산 시장에 가장 중요한 시간은 1월과,2월 입니다. 1,2월의 힘에 따라 1년의 분위기가 결정됩니다. 집값이 너무 많이 올라도 고민되지만, 그렇다고 하락하게 된다면, 시장을 돌리는 것에 더욱 많은 힘이 소요됩니다. 

 위축되는 시장속에서 백기사로 남아있는 것이 이제부터 시작되는 학군수요 입니다.
 벌써부터 신도시 지역들과, 서울의 우수한 학군지역에서는 전세수요가 늘고 있는데요, 학군수요는 기말고사가 끝나는 이번주 부터가 본격적인 시즌입니다.

 대출규제와 금리인상으로 얼어 붙은 심리를 어느정도 녹여낼수 있을까요?
 이제 또 다른 관전포인트가 되고 있습니다. 

 얼마나 많은 학군수요가 위축된 시장에 열기를 불어 넣을까요? 
 아쉽게도 아직까지는 작년의 1/2 정도 밖에 되지 않고 있습니다.
 시장이 불안하게 출렁이게 된다면, 다시금 전세수요는 늘어나게 되고, 
 전세가격은 또 다시 요동칠 수 있습니다. 

 지난번 글의 말미에 쓴 질문을 다시 한번 해봅니다. 
 지금의 부동산 시장은 2003년이후와 비슷한 길을 가고 있을까요?
 아니면 1996년도와 비슷한 길을 가고 있을까요? 
 너무나 닮아가고 있습니다. 자꾸만 오버랩됩니다.

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안동건의 부동산차트

가격의 빅데이터, 부동산차트를 통해 과거를 배우고, 현재를 익히며 앞으로를 예상봅니다. 시간이 반복적이듯 인간의 역사와 투자의 패턴도 비슷하게 반복되는데요, 과거를 배울수 있는 자가 미래를 준비할 수 있습니다. 항상 통합적으로 보려고 노력하고, 지금의 흐름(패턴)에 맞추어 미래를 대응합니다. 투자의 마라톤에서 페이스메이커가 되기를 희망합니다.

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