하반기 부동산시장, 정말 하락할까- 하락논리 완전분석, 그리고 반론

2018-08-05 | 작성자 정충진 | 조회수 1,446 | 추천수 49



안녕하세요?

저와 여러분들 모두 행복한 부자되기를 소망하는 법무법인 열린의 대표 

정충진변호사입니다~^.^


무더운 날씨가 연일 계속되고 있습니다.

오늘따라 폭염에 항거하는 매미들의 울음소리 마저도 지쳐보이네요.

더위의 기승에 지치지 않게 몸관리, 마음관리들 잘하시기 바랍니다.


모처럼의 휴일이지만 ,날씨가 너무 더워 외출할 엄두가 안나기에

시원한 선풍기 바람 맞으며 칼럼을 하나 써봅니다.


요즘 하반기 부동산 시장 전망 글들이 블로그나 까페, 신문기사 등에 특히나

많이 등장하고 있습니다.


제가 지난 칼럼들에서 일관되게 전망한 바와 같이,7월에 접어들면서 길게 끌어오던 조정장세에서 벗어나 서울권 전역이 상승의 흐름을 보이고 있음에도, 여전히 지금의 반등은 일시적 현상일뿐, 하반기 부동산 시장의 전망은 암울하다는 글들이 꽤 많이 보이는데요.


그 근거로 들고 있는 내용들이 대부분 정부규제, 금리인상, 실물경기 악화, 공급물량 증대, 중미 무역전쟁 격화, 환율의 급등, 재산세 공시가격 현실화 등입니다.


여러분들의 불안감을 해소해 드리기 위해서 오늘 칼럼에서는 이 근거들에 대해 하나 하나 반박을 해볼 생각입니다.


먼저 정부규제의 강화에 대해 말씀드려보면,


그동안 제가 방송과 칼럼에서 누차 강조한 바와 같이, 현 정부가 이처럼 강도높은 대책의 시행을 강행하는 것은 지금이 상승의 정점을 향해 치닫고 있는 시점이라는 판단 때문인데, 이 같은 추세적인 상승의 흐름 속에서는 단기간에 정부규제가 연이어 쏟아져 나와도 잠시 관망세가 있을뿐, 근본적인 상승의 에너지를 꺽을수는 없다고 보는 것이 기본적인 제 시각이라는 것, 이제는 다들 아시지요?


규제강화가 있으면 곧바로 하락기로, 규제완화가 있으면 곧바로 상승기로 전환되는 인과관계가 전혀 성립하지 않음은 그동안 반복되어온 역사적 사실들이 증명해주고 있으니 긴 설명은 생략토록 하겠습니다.


정부정책의 강화 때문에 수요가 위축되어 하락세로 접어들 것이라는 논리는 깊이 있는 탐구가 생략된 원론적인 주장이므로 사실 논박의 가치가 없어 보입니다만,

많은 전문가분들이 이 논리를 하락세의 유력한 논거로 들고 있어 부득이 짧게 반박을 해본다면,


정부정책의 강화는 상승기의 추세적 흐름을 꺽는 역할을 하는 것이 아니라 오히려 건전한 시장흐름의 왜곡을 초래하여 추후 도래할 하락반전기에 하락의 폭과 기간을 늘리는효과가 있다, 정도로 정리해두시면 되겠습니다.


현재의 상승장이 이어지다가 언제가 하락으로의 변곡이 이루어지는 시점이 오면,

마치 2009년도의 장세처럼 시장 냉각의 속도가 가파르고 거래부진의 정도가 극심해 질 것이라는 말씀인데요.


결국 합리적인 투자자인 우리가 우려하고 준비해야 할 부분은,

시장 지표의 흐름과 변화의 징후 등을 면밀히 주시하고 있다가 하락장 도래의 기미가 엿보이면 선제적으로 신속하게 엑시트를 해야한다는 것이지요.


지금은 아무런 리스크없이, 자금적인 부담없이 즐기는 투자가 가능했던 지난 3년간의 상승기와 전혀 다른, 합리적인 판단과 냉철한 결단이 요구되는 시기라는 것, 늘 명심하시고 안전한 투자들 하시기 바랍니다.


하락장 도래의 또 다른 근거인 금리인상 부분은,


제가 정말 여러분의 귀에 딱지가 앉을만큼 여러 차례 강조드린 부분입니다만,

금리인상과 중단기 부동산시장의 흐름은 뚜렷한 인과관계가 없음을 분명히 아셔야 합니다.


많은 전문가분들이 금리인상을 하게되면 매입비용의 증가로 투자수요가 감쇄되어 결국 하락장이 도래할 것이라는 말씀들을 합니다만, 이또한 깊이 있는 탐구가 부족한 원론적인 얘기일 뿐입니다.


조금만 공부해 보시면 금리인상과 부동산 사이클의 변곡은 우리 생각만큼 그리 밀접한 관계가 없음을 알게 되실 겁니다.


오히려 역사적 사실을 되짚어 보면, 금리인상의 초창기에는 부동산 시장의 상승세가 가파른 경우가 빈번한데, 이 현상 역시 금리를 인상하면 당연히 부동산 시장이 상승한다는 인과관계 때문이 아니라 부동산시장이 상승의 흐름을 타는 시점에 보통 통화긴축정책인 금리인상을 강행하기 때문에 그런 것이지요.


누차 말씀드렸다시피 금리인상에서 우리가 유심히 지켜보야 할 부분은,

금리인상이 있으면 부동산은 하락한다는 섣부른 결론이 아니라 금리인상의 이유와 속도입니다.


고용율이나 물가상승율등  금리인상의 전제가 되는 지표는 실물경기의 흐름과 밀접한 관계가 있습니다.

국 불황기에 시작된 저금리 기조의 통화완화정책을 통해 경제 펀더멘탈의 건전성을 확보했고 향후 실물경제가 안정적인 성장의 흐름을 보일 것이라는 전망이 우세할 경우에 금리인상을 한다는 말씀인데요.


결국 금리인상을 한다는 것은 실물경기의 흐름이 양호하다는 것을 전제로 하기 때문에 부동산 시장에는 우호적인 신호를 줄 것이요,


금리인상이 주요 이슈로 논의되는 시점에 금리동결이 계속된다면 부동산 취득 및 보유비용의 감소로 투자수요를 일깨울 수 있어 결국 인상과 동결 양방향 모두 부동산 시장에는 우호적인 신호가 된다는 점을 명심하시기 바랍니다.


복잡한 이론을 차치하고라도 금리인상의 초창기에는 역사적으로 부동산 시장이 급등세를 보였다는 것, 꼭 인지하시고 금리인상에 대해 너무들 두려워 하지 마시기 바랍니다.


올 9월에 있을 미국의 추가 금리인상을 기점으로 우리나라 금융통화위원회 내부에서도 금리인상의 필요성에 대한 치열한 논쟁이 가속화 될 것으로 보이며 결국 10월경이나 늦어도 11월 경 지표의 불건전성을 이유로 금리 동결을 주장하는 소수의견과 함께 금리가 인상될 가능성이 높습니다만,

앞서 살핀 금리인상의 이유와 점진적인 그 속도를 고려하건데, 금리인상이 시장에 부정적인 영향을 미치기 시작하는 시점은 내년도가 아닌 내후년 이후일 것으로 보여 미리부터 걱정하실 문제는 아닐 것으로 판단됩니다.



또다른 하락론의 논거인 공급물량 증대를 살펴보면,


경기와 인천권은 차치하고 서울권 시장을 중심으로 보면, 국토교통부나 혹은 다른 전문가들의 발표와 달리 서울의 공급물량은 앞으로도 많이 부족합니다.


올해 입주물량이 5년 평균 기준으로 30-40%증대되었고 내년에는 물량이 더욱 많아 세간의 지적과 달리 공급은 오히려 안정적이라는 것이 국토교통부의 입장이나,


현재의 물량 수준은 서울시에서 필요로하는 평균적인 양일 뿐이기 때문에 2009년부터 2014년까지 이어진 장기 침체기간동안 누적된 공급부족을 해소하기에는 턱없이 부족하며, 게다가 올해 물량 중 상당 비중은 연말에 있을 헬리오시티에 몰려있어 송파구를 제외한 다른 자치구의 물량은 오히려 예년 평균보다 한참 부족한 실정임을 알아야합니다.


게다가 초과이익환수제 유예 일몰을 피하기 위한 재건축 멸실물량의 급증으로 서울에 공급되는 순물량은 턱없이 줄어 들어 올해와 내년은 오히려 공급부족을 걱정해야 하는 시기입니다.


투자자들이 걱정하는 연말 헬리오시티의 입주는,

비록  송파구 전세시장에 작지않은 영향을 미칠 것은 분명하나, 흔히들 예상하듯 헬리오시티의 전세가가 급락하기 보다는 인근의 위례나 송파의 구축 아파트들의 전세가를 일시적으로 떨어뜨리는 효과를 촉발할 것으로 보이며, 그마저도 이주시기 조정으로 미뤄진 재건축  이주수요의 폭발적 증대 여파로 빠른 시간내에 소화되면서 예상보다 빨리 안정세를 찾을 것으로 보이구요.


항간에서 우려하는, 헬리오시티의 입주로 인한 투자자 매물의 투매 가능성은 전무할 것으로 보이고 오히려 전세시장의 안정세와 더불어 헬리오시티의 매매가는 상승의 흐름을 보일 것으로 예측되며, 이같은 상승세가 잠실의 기존 대장주들의 매매가를 자극하여 오히려 송파구의 매매가는 안정적인 상승의 흐름을 보일 가능성이 높을 것으로 판단됩니다.



그밖에 중미 무역전쟁은, 분쟁 자체가 일방의 양보없이는 양자간 상생이 불가능한 치킨게임이라는 속성, 중국의 무역수지 등 다양한 지표 분석 및 무역전쟁을 일으킨 트럼프 대통령의 의도와 그동안의 행보 및 협상 스타일을 고려할 때  그동안 거액의 대미무역흑자가 누적된 중국측의 양보로 늦어도 미국의 중간선거가 있는 11월 전까지는 마무리 될 것으로 보이며,

결국 글로벌적인 리스크 해소로 국내 실물경기의 흐름에 우호적인 신호를 줄 가능성이 높고, 하락장 도래의 논거 중  하나인 환율의 급등락도 무역전쟁의 종언과 함께 안정적인 흐름을 보일 것으로 보이니 크게 우려할 사항은 아니라 할 것입니다.


그리고 마지막으로,

재산세나 종부세의 부과기준이 되는 공시가격의 현실화 문제는 공시가격 산정 절차나 방법상의 신뢰성 확보 문제로 단기간의 논의로 끝날 문제가 아니라는 것,

현재 서울권 시장과 지방권시장의 디커플링은 날이 갈수록 심화되고 있는데, 서울권 시장의 안정세를 위해 지방시장의 쇄락을 가속화 시킬 수 없는 정부로서는 전국적으로 영향을 미칠 수 있는 광역적인 대책 카드는 현재 쉽사리 내놓을 수 있는 상황이 아니라는 점,


경제성장의 둔화로 인한 소비심리 감소 및 이에 따른 물가상승율의 저조는 현 정부의 크나큰 골치거리인데, 기껏 소득주도성정 정책의 일환으로 풀어놓은 유동성을 다시 광역적인 세금 대책으로 거두어 들인다는 것 정책집행의 모순을 자초하는 것이라는 점 등을 고려할 때,


공시가격 현실화 쟁점은 2-3년을 두고 장기적으로 논의될 과제여서 중단기 부동산시장에 미치는 영향은 크지 않을 것이라는 점, 분명히 인지하시기 바랍니다.



칼럼이 길어졌습니다만,

현재 향후 2-3년 간 대세하락장이 도래할 것이라는 주장의 논거들은 심도있는 공부 및 깊이있는 탐구가 병행된다면 오히려 상승의 신호 혹은 기폭제가 될 수 있는 유형의 것들로 바꿔 해석할 수 있거나, 시장의 불안요소로 꼽기에는 그 파워가 미약하고 추세적인 상승의 흐름을 뒤집기에는 그 에너지가 충분치 못하다는 결론을 내릴 수 있겠습니다.


결국 투자자인 우리는 당분간 안정적인 상승의 흐름이 이어질 것이라는 전제에서 합리적인 투자 포트폴리오를 설정하되, 추후 시장의 왜곡에 따른 급랭장의 도래가능성을 염두에 두면서 시장의 유력 지표와 징후들 늘 탐구하는 습관을 들이신다면 안전한 투자가 가능하지 않을까 싶습니다.


결론적으로 현재의 지표상으로는 적어도 서울권 시장은 하락장세로의 변곡의 조짐은 보이고 있지 않으니 안심하시되, 지금은 언제 돌발변수가 튀어나올지 모를만큼 시장의 변동성이 극심한 상황이니 늘 제 칼럼과 방송을 주시하시면서 마음의 준비를 하실 필요는 있겠습니다.


편안한 주말들 되시구요.

오늘의 칼럼 내용은 팟빵을 통해서 좀더 자세하게 들으실 수 있으니 제 방송도 많은 청취 바랍니다.


☞정충진 변호사의 팟캐스트'부동산 콘서트' 바로가기


http://www.podbbang.com/ch/15921

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정충진의 경매대박! 스토리

경매로 수익내기 힘들다는 말이 항간에 무성하다. 그러나 경매고수들은 지금도 무진장한 물건의 바다에서 알짜수익을 안겨주는 보물같은 매물들을 꾸준히 캐내고 있다. 포기하지않고 열심히 경매공부를 하면, 누구나 행복한 부자의 꿈을 이룰수 있다는 희망, 그 간절한 소망을 증거하기 위하여 지금까지 필자가 관여했던 경매대박스토리들을 진솔하게 공개한다.

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