기준금리 인상이 부동산 시장에 미치는 영향

2017-12-01 | 작성자 정충진 | 조회수 9,172 | 추천수 90



안녕하세요, 부동산전문 로펌 법무법인 열린의 대표 정충진변호사입니다~^.~

편안한 오후 시간 보내고 계신가요? 


어제 금융통화위원회(이하, 금통위) 회합이 있었습니다.

물론 오랜만에 개최되는 금통위의 주된 안건은 기준금리를 올릴 것이냐, 현재 상태로 동결할 것이냐였는데요.

기준금리 인상을 결정하더라도 과연 만장일치로 의결할 것이냐, 아니면 반대를 표하는 소수의견이 있을 것이냐의 문제도 향후 기준금리 인상의 속도와 시기 등을 예측하는데 유용한 준거가 될 것이므로 그 점 또한 주목해 볼 필요가 있겠습니다.





만장일치라면 기준금리 인상의 속도가 다소 빨라질 수 있고 반대의 의견이 있다면 내부의 의견조율 등을 이유로 인상의 횟수나 속도면에서 다소 시간적 여유가 있다고 판단해도 큰 무리는 없을 것이기 때문이지요.


증권계의 유력 보고서 및 다수의 애널리스트들의 전망은  기준금리 인상을 기정사실로 보고 있었습니다.

가상승율과 경제성장율 및 수출증가율 등 금통위의 관리지표를 보았을 때 목표치에 근접해 있거나 기준을 상회하고 있어 금리를 인상할 충분한 명분이 있다는 것이 근거입니다.


만약 소수의견이 존재한다면 아직도 경제회복의 흐름이 견조하지 못하고 원화 강세에 따른 무역수지 불균형의 가능성 및 경제위기의 뇌관이라고 할 수 있는 가계부채의 취약성에 대한 대비 부족 등을 근거로 동결을 주장했겠지요.


결국 다수 전문가들의 예측대로 어제 금통위는 6년 5개월만에 0.25%의 기준금리 인상을 전격 의결했습니다.

물론 만장일치는 아니었고 금통위 위원 한 명의 반대가 있었는데, 그 반대이유는 앞서 살핀 내용과 유사합니다.

 

혹자는 금통위도 정부기관이고 한은 총재도 정부측 인사인만큼  규제일변도의 정부의 입장에 보조를 맞추어 부동산규제책의 일환으로 금리인상은 당연한 수순아니었겠냐는 의견을 내놓기도 합니다만, 금통위는 법률상 정책집행자인 정부와는 독립된 기관이고 그 수장인 한은 총재 역시 정부정책의 보조자 혹은 조력자가 아닌만큼 기준금리 인상을 꼭 부동산규제책과 연계하여 생각하실 필요는 없겠습니다.


아무튼 투자자인 우리 입장에서는 어제 전격적으로 단행된 기준금리 인상이 현재의 부동산시장에 어떠한 영향을 미칠 것인가의 문제를 고민하지 않을 수 없는데 이 문제에 대해 제 개인적인 견해를 한 번 말씀드려보겠습니다.


먼저 원론적으로 접근해보면,

부동산 시장이 금리와 밀접하게 연동되어 있음은 우리들 누구도 부인할 수는 없을 것입니다.

당장 우리가 집을 한 채 사고 싶어도 대출이 얼마나 나오는지, 이율은 얼마인지에 대한 고민을 안할 수 가 없는 상황이니 금리는 분명 부동산투자와 깊은 관련이 있고 우리는 모두 이론적으로든 감각적으로든 그 사실을 잘 알고 있습니다.


그러니 굳이 어려운 경제학적 용어를 써가며 금리인상이 부동산미치는 영향에 대한 이론적인 설명은 생략하도록 하겠습니다.


그냥 쉽게 정리해보면, 금리가 오르면 이자부담때문에 주택 매입을 주저하게 되고 결국 수요가 줄어 주택가격은 하락할 것이며 종국적으로 부동산 시장은 침체국면으로 접어들 것이다, 라는 정도가 지극히 원론적인 결론일 겁니다.


따라서 어제 단행된 기준금리인상의 여파로 앞으로 부동산시장의 전망은 어두워 질 수밖에 없다는 결론을 우리는 어렵지 않게 도출해 낼 수 있겠지요.



그러나 제가 지금껏 누차 강조했습니다만, 부동산 시장은 정부정책과 금리인상 등 외부적 요인의 변화가 있다고 해서 곧바로 그 변화에 반응하여 상승과 하락의 변곡이 생기는 그런 단순한 시장이 아닙니다.


부동산 시장의 중심을 관통하는 원리는 수요와 공급의 원칙인데, 현재와 같이 서울권 공급이 턱 없이 부족한 상황에서 정부가 수요를 억제하는 다양한 규제책을 펴고 금통위에서 전격적인 금리인상을 단행한다고 해도 당장 아파트 가격이 하락하고 부동산 경기가 침체되는 일은 절대 일어나지 않는다는 말씀이지요.


모든 정책에는 그 효과가 발휘되기 위한 시차(time- lag)가 있기 마련인데, 우리 투자자의 입장에서는 그 시차를 어떻게 근사치에 가깝게 예측할 수 있을 것인가가 주된 관심사가 되어야 할 것이고, 그 부분에 에너지를 집중할 필요가 있겠습니다.


그동안의 칼럼에서 분명히 말씀드렸습니다만, 지금 서울권 부동산 시장은 공급이 턱없이 부족한 상황이며 앞으로 그 공급부족이 해소되려면 최소 2년 이상의 기간이 필요한 상황입니다.


그에 대한 자세한 내용은 아래 칼럼을 읽어보시면 되겠습니다.


'가계부채종합대책이 부동산 시장에 미치는 영향' 칼럼바로가기  


결국 금융위기라는 거대한 쇼크와 함께 촉발된 장기적인 침체에서 가까스로 벗어나 2015년에 와서야 겨우 반등을 시작한 서울권의 부동산 시장은 고점을 찍고 하강하기에는 아직도 넘치는 상승동력을 품고 있는 상태이며 그 고양된 에너지는 고강도의 정부정책이나 금리인상 등의 단기 쇼크로 제어될 수 있는 성질의 것이 아니라고 보여집니다.


금리인상이 장기적으로 부동산 시장에 부정적인 영향을 미치는 것은 부인할 수 없는 사실이고 명백한 경제이론인 까닭에 장기적으로는 대비를 하는 것이 바람직하나,


현재 시점의 금리인상은 부동산경기 활황의 정점에서 이를 누그러뜨리기위한 차원의 인상이 아니라 그동안 비정상적으로 심각하게 침체된  경기 전반을 살리기 위해 다소 무리하다 싶을 정도로 펴왔던 양적완화 정책을 정상으로 회귀하는 차원에서의 결단인 만큼, 이를 주거복지로드맵 혹은 가계부채종합대책과 같은 정부차원의 규제의 연장 혹은 부동산 규제의 또다른 일환으로 보고 지레 겁을 먹을 필요는 없다는 말씀입니다.




오히려 현재 시점의 금리인상이 시사하는 점은,

앞으로 국내경기는 무리한 양적완화 정책이 아닌, 정상적인 금융 통화정책만으로도 그 조절이 가능하리라는 판단의 결과인만큼 국내 경기가 안정적인 회복단계로 들어섰다는 혹은 조만간 들어설 수 있을 것이라는 청신호로 받아드릴 수 있으며,


실제 코스피, 코스닥을 불문한 국내 주식시장의 활황과 예상목표치를 훌쩍 넘은 올해의 경제성장율 및 세계의 전문가 및 전문기관들이 내년을 전세계적 경기활황의 최정점으로 꼽기에 주저하지 않을 정도로 회복 중인 글로벌 경기의 확연한 상승세 등을 고려했을 때 현재 시점의 금리상승은 부동산시장의 부정적 지표라기보다는 오히려 긍정적 신호로 바라보고 중단기적인 스탠스를 설정할 필요가 있겠습니다.


결국 금리가 인상되니 앞으로 부동산 경기는 침체를 면치 못할 것이라는 원론적인 판단으로 투자를 포기하거나 관망할 것이 아니라, 금리인상을 단행할 정도로 국내의 경기회복세가 뚜렷하거나 경제의 펀더멘탈이 견고해 졌으니 당분간 부동산 경기는 견조한 상승세를 유지하겠구나, 라는 판단을 해보는 것도 현시점에서는 얼마든지 가능하다는 얘기지요.


학습차원에서 과거 역사를 돌아보면,


참여정부시절인 2005년에도 금리인상이 있었고 그때부터 2007년도에 이르기까지 여러 차례에 걸쳐 전격적인 금리인상이 단행된 바 있습니다. 그때에도 금리인상의 폐단과 부정적 후유증에 대해 설왕성래가 많았고 향후 부동산 시장이 더욱 경색될 것이라는 전망이 많았는데, 당시 전문가들의 예측과는 반대로 부동산경기가 침체되는 커녕 오히려 사상 유례없는 상승세를 보였던 경험을 돌아보더라도, 금리인상이 있으면 무조건 부동산 경기는 침체한다는 견해가 얼마나 가볍고 경솔한 판단인지는 금방 아실수 있을 것입니다.


결국 경기전반의 호조세에 힘입어 그 속도를 조절하기 위해 통화긴축 차원의 금리인상을 단행하는 것이라면 단기적으로 부동산 시장에의 영향이 미미하거나  오히려 투자심리면에서 호재로 작용한다고 할 것이고, 금리인상이 수차례 반복되다가 그 인상의 정도가 시장참여자들이 감내하기에 벅찬 시점이 오게 되면 그때서야 비로소 금리가 경기의 흐름을 바꿔놓는 요인으로 작용하게 되며 그때서야 부동산 사이클은 하강의 변곡을 이루게 되는 것임을 우리는 분명히 인지할 필요가 있겠습니다.


결국 우리가 합리적인 투자자라면 금리인상이 있다고 무조건 두려워만 할 것이 아니라, 금리인상이 이루어진 배경에 대한 연구 및 그에 따른 금리인상의 속도, 궁극적으로 금리인상이 효과를 발휘하게 될 시점 등에 대한 탐구를 먼저 선행해야 할 것이며, 그에 따라서 투자의 방향 및 포트폴리오를 조정하는 것이 바람직하다고 할 것입니다.


결론적으로 현재 시점의 금리인상은,


물가상승율, 실업율, 수출증가율, 경제성장율, 소비증가율 등 전방위적 관점에서 고려할 때, 과거 어느 때보다 현재 경제 상황 및 그 펀더멘탈이 개선되었다는 전제하에, 혹은 개선될 것이라는 전망하에 이루어지는 것이고 게다가 아직 전반적인 경제 펀더멘탈이 견고하지 못한 상태에서  원화강세에 따른 수출호조세의 둔화 등도 고려해야 하는 까닭에 금리인상의 속도 또한 시장참여자들이 적응가능할만큼 서서히 이루어질 것으로 보여 결국 현시점 기준금리인상은 부동산시장의 악재가 아니라 오히려 호재로 바라보는 것이 정확한 시각일 것이며,


실상 내년은 미국을 필두로 전세계적인 경기호황이 도래할 것이 확실시 되고 있고, 그 호황에 힘입어 국내 주식시장도 중단기 활황이 예상되며 나아가 부동산 시장의 호재로 꼽을 수 있는 지방선거 및 동계올림픽도 예정되어 있어 투자심리가 계속 유지될 수 있는 동력이 충분하다는 점,


현재 서울권의 공급부족은 쉽사리 해결되기 어려운 상황에서 내년, 내후년 재건축 연한이 도래하는 잠실과 목동, 압구정동 등을 비롯한 서울 중심부에서 파생될 재건축 붐 역시 끊임없이 투자심리를 부추기는 동력으로서 작용할 것이라는 점,


 

현정부의 정책과 그 실행능력에 대한 신뢰에서 파생된 정치적 안정감 및 그 안정감에서 파생된 투자심리의 생성과 서울권부동산이 안전자산이라는 의식의 확산에 따른 투자심리의 지속현상으로 말미암아 정부의 규제책과 금리인상 등의 악재는 당분간 그 힘을 제대로 발휘하기 어려울 것으로 보이는 점,

주거복지로드맵 상 정부의 공급확대정책이 서울 주변 및 서울접근성이 좋은 수도권 유력지역의 그린벨트를 해제하는 것으로 가닥을 잡는다면 인근지역의 지가상승 및 토지보상 등의 호재로 받아들여져 투자심리가 들썩일 수 있다는 점 등으로 미루어 볼 때,


어제 단행된 금리인상과 향후 2년 간 몇 차례 더 단행될 금리인상은 앞으로 서울권 부동산 시장의 대세를 좌우할만한 파괴력을 갖기는 힘들다고 보여지며,


다만, 부동산시장의 계속되는 악재에도 불구하고 이렇듯 제가 중단기적으로 긍정적인 전망을 내놓는 가장 핵심적 이유는 서울권 시장의 누적된 공급부족에 기인한 것인만큼, 앞으로 서울권 시장에 적정량의 공급이 풀림으로써 전세가율이 정상적인 비율로 수렴하고 기준금리 인상에 따른 시중의 대출금리 등이 심리적 마지노인 6~7%를 넘어서는 수준에 달했을 때는 그때 비로소 지금까지의 일관된 규제정책 및 금리인상 효과의 파괴력으로 말미암아 부동산 시장은 급속도로 냉각될 우려가 있으니 중단기 투자를 염두에 두고 계신 분들은 향후 2-3년안에 EXIT 시점을 분명히 설정해 두고 움직이셔야 실패없는 투자가 되지 않을까 싶습니다.


또한 서울권 투자 이외에 1기 신도시나 2기 신도시 중 다양한 개발호재로 인하여 자체적인 상승동력 있는 유망투자처를 발굴해내고 그 유망투자처에 장기투자하는 방법으로 접근하신다면 그또한 현재의 혼돈기에 바람직한 투자의 방향이라 할 것입니다.


그리고 경매투자를 하시는 분들 중 지금까지 낙찰가의 80%이상 대출 받은 뒤 월세를 놓아 투하자금의 상당액을 회수하는 방법으로 월세 갭투자를 진행하셨던 분들은 향후 2년 후의 수익율이 확실히 금리인상분을 상쇄하고도 남으리라는 확신이 있는 경우가 아닌 이상 앞으로는 좀 더 신중하게 접근하시기를 당부드립니다. 

제 칼럼을 읽어 주시는 모든 분들이 행복한 부자가 되기를 오늘도 소망하며 짧은 칼럼을 마칩니다.

편안한 오후시간들 되세요~^>^


*더 많은 칼럼을 보고싶으신 분들은 '부동산 재테크의 모든 것, 행꿈사' 까페 레전드 칼럼 방을 노크해보세요.

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정충진의 경매대박! 스토리

경매로 수익내기 힘들다는 말이 항간에 무성하다. 그러나 경매고수들은 지금도 무진장한 물건의 바다에서 알짜수익을 안겨주는 보물같은 매물들을 꾸준히 캐내고 있다. 포기하지않고 열심히 경매공부를 하면, 누구나 행복한 부자의 꿈을 이룰수 있다는 희망, 그 간절한 소망을 증거하기 위하여 지금까지 필자가 관여했던 경매대박스토리들을 진솔하게 공개한다.

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