주거복지로드맵이 부동산시장에 미치는 영향

2017-11-28 | 작성자 정충진 | 조회수 4,989 | 추천수 69


안녕하세요? 부동산 전문 법무법인 열린의 대표 정충진변호사입니다~^>^

오늘 바깥 공기는 차가운데 서재 창으로 스며드는 햇살은 따사롭네요.

따사로운 햇살을 받으며 칼럼을 쓰고 있자니 나른한 졸음이 밀려옵니다 ^^:


이제  내일이면 투자자들이 바짝 긴장하며 주목하고 있는 '주거복지로드맵'이 발표될텐데요.

아직 발표전임에도, 어제 당정회의 과정에서 보도자료가 배포되어 이미 대략적인 윤곽은 짐작해볼 수 있겠습니다.


그래서 여러분들이 많이 궁금해 하시는 주거복지로드맵이 부동산시장에 미치는 영향에 대해 짧게나마 짚고 넘어가보려 합니다.


 .


일단 주거복지로드맵을 처음 접한 느낌에 대해 총평을 해보자면, 

이번 주거복지 로드맵의 내용은 서울 전역 및 지방의 일부 과열지역을 투기과열지구로 묶어두어 투기수요를 억제한 뒤, 주거복지 로드맵을 통해 주로 서민들의 주거복지향상에 기여할 수 있는 중소형 아파트를 대거 공급하여 수급의 균형을 맞추는 방법으로 부동산 시장의 안정화를 꾀하겠다는 정부의 의도 및 의지를 그대로 반영하고 있습니다.


향후 5개년에 걸쳐 공공임대주택을 비롯한 서민주거용 주택을 100만호 건설하겠다는 것이 주된 내용인데, 그동안 공급부족에 대한 대책없이 수요억제측면에서만 정책을 펴왔다는 세간의 비판을  자연스럽게 피해가면서 서민의 복지증대를 최우선으로 하는 정부의 친서민적 프레임을 그대로 보여주는, 정책적인 관점에서만 본다면 아주 바람직한 청사진으로 보여집니다.


위 웅대한 기획이 적시에 제대로 집행되어 정부가 바라는 바대로 장기적으로 주거시장이 안정화되고 임대시장도 정상으로 회귀하여 사회 주류층인 서민들이 느끼는 체감경기가 한층 더 나아지기를 바래봅니다.


다만, 투자자인 우리 입장에서는 위 주거복지로드맵이 부동산 시장에 미치는 영향을 제대로 분석하고 예측하여 이 혼돈의 흐름 속에서도 손실을 최소화하고 수익을 극대화하는 쪽으로 투자의 방향을 설정하고 장단기적인 스탠스를 취해야 할텐데요.


기자회견장에 배포된 주거복지로드맵 시안에는 임대차시장안정화 방안은 별도자료를 통해 발표한다고만 기재되어있어 현재로서는 로드맵의 최종안을 추정키가 쉽지 않은데, 


이번 발표에서 투자자들이 가장 주목하는 쟁점인 임대차계약갱신청구권과 전월세상한제가 로드맵에 포함될지 여부에 따라 그 파급효과의 차이가 커질 것이므로 지금 단계에서는 위 로드맵이 부동산 시장에 미치는 영향에 대한 전반적인 예측이 불가한 상황입니다.


다만, 공적임대아파트 100만호 건설로 공급을 늘려 수급의 균형을 맞추겠다는 정부의 의도가 과연 현재 부동산 시장의 흐름과 투자 및 투기 수요자들의 심리를 제대로 읽어낸 상태에서 그에 대한 맞춤대책으로 나온것이냐 하는 관점에서 그 적정여부를 판단해 본다면,


제 개인적 견해는 '그렇지 못하다'라고 평가할 수밖에 없겠습니다.


마치 생물처럼 살아움직이는 부동산 시장은 어떤 정책적 판단이나 가치관을 개입시키지 않고 시장의 흐름을 있는 그대로의 현상으로 조감한 뒤 그 실체에 부합하는 정책을 내놓아야만 그 효과를 발휘할 수 있을 것이고그래야만 정책집행 시 상존하는 시장의 왜곡을 피할 수 있을 터인데,


현 정부의 부동산 정책은 사회의 주류층인 서민과 사회적 약자의 보호를 우선코자 하는 확고한 가치관에 입각하여 정책을 내놓다 보니 사회적 현상으로서의 시장의 흐름을 제대로 보고 있지 못하다는 평가를 면하기가 어려워 보입니다.


단적인 예로, 


 부동산경기 침체의 장기화에 따라 그동안 차곡차곡  누적된 공급의 부족으로 인하여 전세가율이 매매가의 턱밑까지 따라 붙었고 이에 따라 투자자들이 갭투자 방식으로 투자를 진행하여 전세가율이 더욱 상승해 왔던 것이 현재 부인할 수 없는 사실로서의 현상인데, 이 현상을 있는 그대로 바라보고 전세시장의 안정화를 위해  공급을 적정수준으로 늘리려는 정책을 펴기보다는 , 이 비정상적인 전세가율의 상승을 오로지 반서민층인 투기수요의 책임으로만 돌려 그들을 무차별적으로 규제하는 수요억제책을 중심으로 정책을 펴고 있는 것이 현 정부의 모습인데요.


누구나 선호하는 입지인 서울 중심권에 대한 태생적 공급부족의 여파로 발생한 매매가의 상승을 외면한채, 특정계층의 수요를 위하여 전체 지역의 공급총량을 늘리는 방식으로 공급을 늘려

현재의 난제를 해결하려는 것은  도덕적, 정책점 관점에서는 바람직하다는 평가를 받을 수 있을 지언정, 부동산시장이 왜 급등하고 어떻게 잡을수 있는가라는 사회현상적, 과학적 관점에서는 크게 핵심을 벗어난 정책이 될 것입니다.


현안인 부동산의 비정상적인 급등세를 잡아야하는 것이 주된 목표가 아니라, 국민들에게 1가구가 1주택 이상을 보유하는 것은 도덕적으로, 사회적으로 옳지않다는 가치관을 주입하는 것이 목표인 것처럼 정책을 펴나간다면 현 정부 5년의 임기만으로는 턱없이 짧을 것이며, 임기 후에 바뀐 정부의 가치관에 따라 또 다른 정책이 펼쳐진다면 시장의 왜곡은 가속화되고 오히려 부의 편중화, 양극화 등은 더욱 심화될 가능성이 높아질 터인데, 현정부의 이념과 문대통령의 소명의식을 깊이 존경하는 저로서는 현실을 외면한 현정부의 부동산정책이 참으로 안타깝기 그지 없습니다.


결국 정책이 옳으냐, 그르냐의 판단이 아니라 그 정책에 따라 부동산 시장의 현상이 어떻게 변경될것이냐를 예측해야 하는 우리의 입장에서는 이번에 발표된 주거복지로드맵은 시장의 상승흐름을 억제하는 대책으로서는 그 파급력이 그리 크지 않겠다는  임시적인, 잠정적인 판단을 해볼수 있겠습니다.


결론적으로, 당장 공급이 부족하여 전세가가 계속 우상향하는 강남권의 가격상승을 막기에는 정부의 공공임대주택 100만호 건설 청사진은 지나치게 장기적이고 추상적이어서 수급의 균형을 맞추기 위한 공급대책으로서는 실효성이 떨어져 보이고,

또한 투자수요 및 투기수요와 별로 관련이 없는 사회적 약자층을 위해 공급계획을 세워 집행한다 하여도 과연 지금 한껏 응축된 투자심리를 억제할 수 있겠는가의 관점에서 보더라도 회의적인 판단을 내릴수 밖에 없을 것이며,

 

로드맵시행을 위한 연평균 5조원에 달하는 추경예산편성의 난제와 관련 법령 개정을 위한 진통, 북핵이나 중국, 미국 등과의 무역마찰 등의 현안처리를 위한 집행지연 등의 문제가 산적해 있어 그 대책의 실효성을 긍정적으로 바라보기가 쉽지 않아 보입니다.


오히려 사회적 약자를 위한 복지의 증대로 계층간의 위화감이 불식되고 주 경제활동 층인 청년들의 복지 및 소득증대 정책으로 인한 사회적 안정도가 높아 질수록  투자 및 투기심리가 살아나는 것이 객관적인 사회  현상의 일 유형임을 고려해 볼때,


현재의 정책은 장기적으로 부동산에 투자심리를 부추기는 불씨가 되지 않을까하는 우려마저 생깁니다.


결국 주거복지로드맵은 부동산정책이라는 관점에서 평가할 것이 아니라 말그대로 주거복지차원에서 평가해야 될 것으로 보이며 위 로드맵이 부동산경기에 미치는 영향은 우려보다 훨씬 더 미미하지 않을까 싶습니다.


물론 주택임대차 안정화 방안에 대한 자료를 검토하지 못한 잠정적인 평가입니다만,

임대차 안정화 방안의 내용은 다양한 세제혜택을 통한 다주택자의 임대사업 등록 유도 등이 주가 될 것이어서 이 또한 다주택자들의 자유로운 선택을 전제로 하는 정책이라 시장의 흐름을 꺽기에는 역부족으로 보이며,


마지막으로 조심스런 예측이지만,

이번 주거복지로드맵에는 계약갱신청구권이나 전월세상한제같은 극단적인 반시장적인 정책은 포함되지 않을 것으로 보이는데, 만약 예측대로라면 더더욱 로드맵의 영향력은 미미할 것으로 보입니다.



세입자에게 전세계약갱신청구권만을 부여하는 것은 부동산가격 형성에 큰 의미를 부여하기 어려우나, 갱신기간 중 전월세의 인상비율을 제한하게 되면 단기간 전세가 급등이라는 반작용내지 부작용에도 불구하고 중장기적으로 전세가율의 안정화에 어느정도 기여할 수 있고 전세가가 안정되면 매매가 역시 하락하는 흐름 상 그 포함여부를 예의 주시할 필요가 있겠으나,


현재 공급물량이 일시에 몰려 전세가가 폭락한 동탄이나 용인, 김포, 세종 등의 경우 전월세상한제를 시행하게 되면 폭락한 상태에서 수요가 늘어도 적정 전세가로의 인상이 불가능해져 시장의 왜곡에따른 부작용이 심각한 수준에 달할 것이기 때문에 이번 로드맵에 전월세상한제를 포함시키기는 어려워 보이고 설령 포함된다 하여도 법령 개정 등의 절차나 그 시행 단계에서 적지않은 반대 및 진통이 있을 것으로 보여, 역시 그 파급력은 우리가 미래를 불안해야할만큼  커보이지는 않습니다.


당장 시급한 공급부족은 해결이 요원한 상태에서 만약 정부가 시장의 흐름과 무관한 바람직한 청사진을 제공하는 것만으로 정책입안자의 역할을 다했다고 생각한다면, 영리한 투기수요자들에게 좀더 적극적인 투자로 나아갈 기회를 제공케 할 것이고, 결국 내년 중반기 쯤 반짝 급등세를 시작으로 투자심리가 회복되어 다시 안정적인 상승세로 돌아서 버리는 원론적인 순환의 고리를 끊어내기는 어려워 보입니다.


주거복지로드맵보다는 오히려 가계부채종합대책에 따른 신 DTI제도의 시행과 이번 달 불가피하게 진행될 기준 금리인상이 중장기 부동산시장에 미치는 영향은 더 클 것으로 보여 투자자인 우리에게는 위 가계부채대책 및 금리인상에 대한 신중한 검토 및 적절한 방향설정이 필요하지 않을까 싶습니다.

'가계부채종합대책이 부동산시장에 미치는 영향' 칼럼 바로가기



어제 당정회의 과정에서 입수된 주거복지로드맵 시안을 보고 급하게 칼럼을 써내려갔습니다만, 아직 최종안이 나오지 않은 단계에서의 정리되지 않은 생각의 단편 정도로만 생각해주시구요.


최종안이 나오면 차분히 생각을 정리한 뒤  다시 한 번 우리가 앞으로 취해야 할 스탠스에 대해 칼럼을 올려보도록 하겠습니다.


*양을 줄이지 않은 칼럼의 원문은 네이버까페 '부동산재테크의 모든것, 행꿈사'의 칼럼방을 참고하세요.

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경매로 수익내기 힘들다는 말이 항간에 무성하다. 그러나 경매고수들은 지금도 무진장한 물건의 바다에서 알짜수익을 안겨주는 보물같은 매물들을 꾸준히 캐내고 있다. 포기하지않고 열심히 경매공부를 하면, 누구나 행복한 부자의 꿈을 이룰수 있다는 희망, 그 간절한 소망을 증거하기 위하여 지금까지 필자가 관여했던 경매대박스토리들을 진솔하게 공개한다.

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