[2018년 부동산전망]-서울 집값 전망을 중심으로

2017-11-26 | 작성자 정충진 | 조회수 11,357 | 추천수 70


안녕하세요, 법무법인 열린의 대표  정충진변호사입니다~^>^

모처럼 강의도 없는 한가한 주말입니다.

늘 한가한 시간을 활용하여  오랜만에 칼럼을 써봅니다.



매년 이맘때쯤이면 다가오는 새해의 부동산 전망에 대한 글들이 많이 올라오는데요.

요즘에는 정보가 넘치다보니 다양한 통계수치와 그래프를 이용한 분석글들이

많이 보이더군요.

그래프에 따르면 이렇다, 통계에 따르면 이렇다......

관련 정보가 많고 분석의 툴들이 다양해 수록 좀더 정확한 예측이 가능해지는 건 분명합니다만, 부동산 시장이 통계와 그래프대로만 흘러가지는 않으니 늘 투자자의 입장에서는 고민이지요.

몇몇 극단론자들을 제외하고는, 많은 전문가들이 내년 부동산 시장의 흐름을 완만한 상승세로 점치고 있습니다.

전국적으로 사상최대의 아파트 준공과 입주가 예정되어 있고, 점진적인 금리 상승은 분명해 보이며, 주거복지 로드맵 및 보유세 인상 등의 정부차원의 수요억제책이 대기 중이어서 자칫 암울한 전망을 할 법한데도 이렇듯 많은 전문가들이 긍정적인 예측들을 내놓고 있는 이유는 무엇 때문일까요?


전문가들의 견해는 다양하고 그 근거로 들고 있는 내용들도 각자 다른데요.

전반적으로 서울의 공급부족과 실물경기의 회복세를 근거로 설명하는 전망이 

제게는 좀 더 설득력있게 다가옵니다.  



서울의 공급부족은 피부로 느껴보지 않은 분들에게는 그 파괴력을 이해시키기가 쉽지 않을만큼, 실제 현장의 분위기와 머릿속으로 상상하는 분위기는 그  갭차이가 큰 편입니다.

집값 상승의 발원지인 강남 4구를 중심으로 살펴보면, 그동안의 입주물량의 부족과 재건축 활성화로 인한 멸실물량의 증대로 부동산 몇군데만 돌아 다녀봐도 공급량의 절대부족에 대해 바로 실감하실수 있을 것입니다.



연일 신문지상에서 거래절벽이라 불릴만큼 전월대비 혹은 전년 동월 대비  거래량이 대폭 감소했다고는 하나, 그건 부동산 침체기에 전형적으로 보이는 주택수요의 급감으로 인한 거래량 감소가 아니라 정부정책에 대한 관망과 향후 투자방향을 설정하기 위한 준비단계의 잠시 숨고르기 정도에 불과하다는 것을 강남권의 현장에 한 번 나가보시면 어렵지 않게 느끼실텐데요.


매도자들은 매물을 움켜쥐고 내놓지 않으며 호가만 높이고 있고, 매수자들은 사고 싶어도 호가가 너무 높아 실제 거래로는 이어지지 않는 상황이 계속해서 반복되고 있는 실정입니다.

실제 기사내용를 보면, '8. 2대책의 성공으로 거래량이 급감하고 주택시장이 안정세를 띠고 있다'는 논조로 기사를 써내려가는 신문이 있는가하면, '강력한 8.2. 대책에도 불구하고 호가는 지속적으로 상승하고 있어 정부 규제책의 실효성에 의문을 표하는' 논조로 기사를 싣는 신문도 있습니다.

전문가적 관점에서 보면 전자의 논조는 현재의 현상만을 본 것이고, 후자가 좀더 실체에 접근한 기사라고 할 수 있겠지요.



현재의 상황은 정부의 강력한 규제책으로 투자수요가 한풀 꺽여 하락장으로 진입하는 시기가 아니라, 부동산 사이클 상 상승기 중반 즈음에 시기상조라 불릴만큼 서둘러 집행된  강력한 규제책으로 인하여 잠시 현상을 관망하느라 완만히 횡보하고 있는 장세라고 보시는게 정확하겠습니다.

이러한 결론은 물론 수도권 부동산시장, 그 중에서도 서울권의 부동산 장세에 대한 분석입니다.

수도권과 지방권은 각각의 특성을 가지고 분화되어 있어 분석의 틀이 다르고 수도권과 서울 또한 집값 동조현상이 항상 일치하지는 않아 지금의 결론을 전국적인 흐름으로 확대해석하거나 수도권 전반에 대한 분석으로 오해해서는 안될 것입니다.



결국 서울권과 동조현상을 보이는 수도권 핵심지역의 2018년 부동산 전망은  긍정적으로 보입니다. 일단 서울권의 공급부족이 해소되려면 최소 2년 이상은 걸릴 것이고, 위 2년 동안은 재건축 초과이익환수제, 공공택지개발억제, 신규공급보다는 기존환경개선에 중점을 두는 서울시와 정부의 정책동질성 등으로 인해 단기간 내 공급부족이 해소되기는 어려울 것이어서 서울권의 집값 상승의 흐름은 계속 이어질 것입니다.


이러한 제 견해는 단순히 책상에 앉아 그래프나 챠트를 분석하고 부동산투자 이론을 적소에 배치하여 그럴듯하게 만들어낸, 앞으로 그랬으면 좋겠다는 희망사항적 전망이 아닙니다.

철저히 현장의 흐름을 분석하고  현장중심적으로 판단한 것이지요.

이 같은 분석은 현재 실전투자를 진행하고 있는 고급반 및 기타 제자들이 보내온 다양한 현장보고서들과 제가 제자들의 입찰가 산정 등을 위해 필요한 정보를 현장에서 수집하는 과정에서 누적된  결과물들을 근거로 한 것인데요.


결론적으로 지금 강남권의 현장에서는 가격이 자신이 생각하는 금액 정도로만 떨어지면 매입할 의사가 있는 실수요자 및 투자자 즉, 대기수요가  생각보다 많다는 걸  투자자인 우리는 우선적으로 인지해야할 것입니다.


강남권의 대기수요가 이렇듯 꺼지지 않았고 이 수요를 꺽을만한 대단위 공급계획이나 구체적 대안도 없는 현실을 바라볼 때,

양도세 중과와 종부세 인상 등의 수요억제 정책만으로는 이 거대한 흐름을 꺽기는 어려울 것이라는 것이 2018년 부동산 시장을 바라보는 바라보는 제 시각입니다.


오히려 서울의 입주물량이 적정 수준으로 늘어나는 2018~19년도쯤에 이르러 자연스럽게 하락곡선을 그리며 부동산 시장이 안정화 국면에 접어들 수 있었는데, 정부의 무리한 선제적 수요억제책과 이에 근거한 건설투자의 공급위축으로 향후 2년 후에도 공급부족을 걱정해야할 수준이 되어 버렸습니다.

현재 적정 수요자들이 적정량의 거래를 통해 수요층에서 이탈해 주어야 향후 몇년안에 수급의 균형이 이루어질 것인데, 수요억제책으로 말미암아 상당수의 수요층이 관망 중에 있다보니 과거 침체기와 같은  대기수요층이 계속 누적되는 현상이 발생하고 있고, 건설업계 또한 수요위축에 따른 리스크를 헷지하고자 부지매입 혹은 분양 물량을 줄여나가는 형국이라  정상적인 부동산 사이클 상의 상승기가 오히려 연장되는 그런 모양새를 띠고 있는 것이 현재의 부동산 흐름입니다.


일간에서는 사상유례없는 입주물량의 폭증을 우려하고 있으나, 강남권과 동조화를 보이고 있지않는 평택이나 화성, 시흥, 용인 등 수도권 외곽지역의 입주물량이 향후 2년간 대폭 늘어난다 하여도 서울 중심권의 공급물량에 변동이 없는 이상 서울권 아파트들은 상승세를 유지할 것입니다.

강남권의 상승과 서울주변권의 갭메우기적 상승, 그에따른 인근 외곽지역의 상승의 순환고리는 단기간내에 끊어지기는 어려울 것으로 보입니다.

그럼  언제까지 지금의 상승세를 유지할까요?


서울에 공급물량이 적정수준을 초과하여 늘어나는 때라고 말씀드리고 싶은데,

이런 조언이 여러분들에게는 좀 추상적으로 들리시겠지요?^^


제 칼럼은 복잡한 그래프나 챠트분석이 아닌 쉽게 이해할 수 있다는데 그 미덕이

있으니 향후 투자자인 우리의 스탠스에 대해 아주 쉽게 설명드려보면,​

울의 공급은 일단 1, 2년 내 단기로 해소될 수 있는 성질의 것이 아니라는 전제에서

앞으로 전세가율의 흐름을 잘 지켜보시기 바랍니다.



수요와 공급의 균형여부를 판단하는 기준은 인허가 물량도, 착공물량도, 분양물량도 입주물량도 아닙니다. 그런 수치들은 일응 공급 물량의 과잉여부를 판단할 수 있는 기초가 될수는 있을 지언정 수급의 균형여부에 대해서는 별도의 판단이 필요할뿐만 아니라, 통계의 오류와 이러저런 오차의 수정이 없이 쉽게 맹신해서는 안될 종류의 지표들입니다.


여러분들이 쉬우면서도 비교적 정확하게 경기의 흐름을 판단하고 싶으시면,

그래서 상승기에서 하락기로 전환하는 변곡점을 근사치에 가깝게 예측하고 싶으시면,

어려운 그래프와 오차많은 통계자료에 따른 분석을 맹신하지 마시고,

그저 수급의 균형에 대한 가장 현실적인 지표인 전세가율의 흐름을 제대로 관찰하고

그 변동의 의미를 잘 분석해 보시기 바랍니다.



어려운 이론적 설명은 차치하고,

지금 서울의 평균 전세가율이 70%대 초반에서 고착되어 하향안정의 방향을 취하고 있는데,

이는 공급의 부족으로 인한 전세가의 상승과 그동안의 매매가의 상승이 동시에 나타나 이루어진 한시적인 교착상태로 보여집니다.



앞으로 등장할 주거복지로드맵과 주변지역의 공급확대를 통한 서울 전세 수요의 흡수 및 완만한 우상향 곡선을 그릴 매매가의 상승으로 인하여 점차 전세가율은 하향곡선을 그릴 것이고 전세가율은 55~60%대의 안정적인 흐름을 보일 시기가 반드시 도래할 것입니다.

이때 즈음하여 경기의 흐름은 상승에서 하강으로의 변곡이 일어날 것으로 보입니다.

물론 이 비율은 서울지역의 평균을 말하는 것이니까 서울 전역이 60%대까지 하향한다는 의미가 아닐것임은 센스있는 분들은 이미 눈치채셨겠지요.



전통적으로 매가가 강세인 강남권은 이보다 낮은 45~55%수준이 적정 전세가율이라 보시면 되겠고, 강서구나 성북구 등 전통적으로 전세가 비율이 높은 지역은 65%내외가 안정적인 수준이 될 겁니다.

다만, 강서구 염창동, 가양동 등은 이미 오래전부터 전세가 비율이 평균을 훨씬 웃돌아 갭투자의 성지가 되어 버렸지만 인근 마곡지구의 후광에 힙입어 매가가 급상승한 관계로 앞으로 전세가는 전체 평균선에서 형성되지 않을까 싶습니다.


결론적으로 지금 서울권에 투자를 준비하고 계신 분들은 복잡한 이론이 주를 이루는 전망 보다는,수급불균형의 가장 정확한 바로미터인 전세가율 곡선의 흐름을 예의 주시하시길 바라며,



전세가율이 현재의 상태에서 교착되어 있고 그 흐름이 견조하다면, 조금 값이 비싸더라도 '지역 랜드마크, 85제곱미터 이하, 역세권에 학군좋은 아파트'등 차별성 있는 아파트를 선별하여 투자하시면 지금과 같은 혼돈이 가중되는 시기에도 결코 실패없는 투자가 될 것입니다.



물론 계속되는 시세상승과 공급의 증대로 인한 전세가 하락으로 전세가율이 앞서 본 적정 전세가율에 이를정도가 되면 현재의 수요억제 정책의 효과가 그 위력을 드러내 경기의 급랭정도가 가파를 것으로 예상되니 2~3년 내의 단기 투자를 목적으로 하는 분들은 특히나 exit 시점을 신중히 고려해 두시기 바랍니다.

 

당분간 서울집값 전망이 양호하다하여도 현재 서울권의 투자는 초기 투자비용이 커서 부동산 투자의 초보분들이나 자금이 넉넉하지 못하신 분들에게는 그리 권하고 싶은 투자처는 아닙니다.


​행꿈쇼 첫방송- 유망투자지역 TOP3 제3위 파주 운정신도시

얼마전 제가 진행하는 인터넷 라디오 방송에서 서울 외곽의 유망투자지역 top 3로 선정된 파주 운정신도시 같은 경우,

몇 달 전, 제 제자들이 투자를 진행할 때는 그 미래가치의 견고성에도 불구하고 전세가율이 거의 90%에 육박하여 초기 투자금이 작게는 2천만원에서 많아도 5천만 원을 넘지 않았습니다.


저의 제자들이 경매로 낙찰받은 물건은 경락잔금 대출을 활용하여 낙찰가의 85%대출을 받고 월세를 좀 줄이는 대신 보증금을 높이는 방법으로 임차인을 들여 오히려 보증금으로 투자금 이상을 회수하는 무피투자를 진행하기도 했었지요.

지금은 몇개월만에 최소 2~3천만원씩 상승하여 결국 일반인들이 선호하는 연수익율 개념으로 따지면 산술적인 평균만으로도 벌써 수익율 몇 백%를 넘어섰습니다.

이처럼 자본여력이 부족한 분들은 집중적인 공부를 통해 유망투자처를 선별해 낸후 최대한 싸게 사거나 갭을 최소화  하는 방향으로 진행하시고,

현재 매물이 많지는 않지만 싸게 사는 합법적 수단인 경매, 공매를 잘 활용하시어 꼭 실패없이 성공적인 투자를 하시기 바랍니다.

 *중간 중간 생략된 칼럼의 원문은 네이버까페 '부동산재테크의 모든것, 행꿈사' 레전드칼럼 방에서 보실수 있습니다.


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정충진의 경매대박! 스토리

경매로 수익내기 힘들다는 말이 항간에 무성하다. 그러나 경매고수들은 지금도 무진장한 물건의 바다에서 알짜수익을 안겨주는 보물같은 매물들을 꾸준히 캐내고 있다. 포기하지않고 열심히 경매공부를 하면, 누구나 행복한 부자의 꿈을 이룰수 있다는 희망, 그 간절한 소망을 증거하기 위하여 지금까지 필자가 관여했던 경매대박스토리들을 진솔하게 공개한다.

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