부동산 혼돈기, 특수물건 경매로 싸게 잡아라!

2017-11-01 | 작성자 정충진 | 조회수 3,503 | 추천수 55


안녕하세요, 부동산 경매를 전문으로 하는 로펌 법무법인 열린의 대표 정충진 변호사입니다. 오랜만에 인사드리네요.


공급부족으로 인한 상승동력과 고강도 규제에 기한 하락압력이 공존하는 부동산 혼돈기에 여러분은 어떻게 투자를 하고 계신지요?


혼돈의 시기에는 진중하게 관망하는 것도 좋은 투자방법이겠습니다만,

시세보다 현저히 싸게 살수 있다면 적극적인 투자를 마다할 이유는 없겠지요.


시세보다 싸게 쌀수 있는 방법인 경매의 매력이 요즘과 같은 혼돈기에

한층 부각되고 있습니다.

이같은 경매의 매력을 실전 낙찰사례를 통해 한 번 알아보시겠습니다.


재건축아파트에서의 조합유치권, 해결이 불가능할까요?

 

강변북로를 타고 일산 방향으로 달리다 보면 동부이촌동 어귀에서 마천루처럼 지어진 초고층 아파트 3개동을 볼 수 있습니다. 바로 이촌동 래미안 챌리투스 단지인데요.

한강변에서는 찾아보기 힘든 최고 59층의 초고층 단지인데다가,

까페 테리아, 피트니스클럽 등의 상업시설이 들어선 17층이 구름다리로 연결되어 단지 내 3개동이 마치 한 몸처럼 붙어 있는 이 아파트는 강북의 랜드마크라 불려도 손색이 없을 만큼 조망이나 디자인이 탁월합니다.

얼마 전 위 아파트 42평형(124제곱미터) 14층 물건이 경매로 나왔습니다.

시세는 20억 원 선에 형성되고 있었으나 최초 감정가는 시세를 반영하지 못하여 17억 원.

감정가가 시세보다 낮음에도 한 번 유찰되어 최저가는 14억 원 대로 떨어져 있었습니다.

최초 조합원인 수분양자가 추가 분담금을 납부하지 않았다는 이유로 재건축조합에서 약 8억 원 상당의 유치권을 신고해 둔 것이 유찰의 이유였습니다.

이 사건 아파트의 경매신청 채권자는 조합이었는데, 필자가 관련자료를 수집하여 꼼꼼하게 배당분석을 해보니 위 유치권은 의미가 없다는 결론이 나왔습니다. 조합측이 미납금 전액에 대해 배당을 받게 되어 있었던 것입니다.

 

비록 특수물건의 외형을 갖고 있지만 안전한 물건이라는 조언을 받은 필자의 제자 A씨가 위 물건에 15억 원을 살짝 넘겨 응찰하여 3명의 경쟁자를 물리치고 무사히 낙찰 받았습니다.

잔금을 납부한 뒤 곧바로 조합과 시공사를 찾아가 협상을 진행했습니다. 정확한 배당분석을 통해

조합이 한푼의 누수없이 미납금 전액을 배당받으리라는 점을 잘 설득하여 입주증과 키를 받아냄으로써 소유권 취득 후 보름 만에 조합유치권을 해결하였습니다.     

단기간에 유치권을 해결한 후 총투하자금 15억여원을 웃도는 16억 원에 유명 드라마 작가에게 전세를 놓았습니다. 

결국 A씨는 돈 한 푼 들이지 않고 강북 최고의 랜드마크 아파트를 소유하게 된 것입니다.

 

경매의 매력은 여기서 끝이 아닙니다.

 

그로부터 얼마 후 래미안 챌리투스 단지 최고 로얄동인 10218층 물건이 또 다시 경매로 나왔습니다.

이번에도 수분양자의 분담금 미납을 이유로 지연이자 포함 약 8억 원 이상의 유치권이 신고 되어 있었습니다.

 

그러나 앞선 물건과 달리 당해 경매절차에서 유치권자가 배당받는 금원이 없었기 때문에, 유치권 신고금액 전액을 낙찰자가 인수해야하는 고난이도의 물건이었습니다.

유치권은 공사업자가 주장하는 것이 일반적인데 조합이 무슨 유치권을 행사할 수 있는가 의문을 가지실수 있겠으나, 

경매인들이 알고 있는 통념과 달리, 오히려 시공사가 주장하는 유치권은 간혹 허점을 발견할 수 있지만 조합이 주장하는 유치권은 좀처럼 깨뜨리기 어렵습니다.

 

그럼에도 필자가 꼼꼼히 검토해 본 결과, 조합측이 주장하는 유치권 금액 및 유치권의 전제가 되는 점유부분에 문제가 있다는 판단을 내렸고, 결국 필자의 제자들이 3차례 유찰된 이 물건을 1명의 경쟁자를 물리치고 14억 원 선에서 낙찰 받았습니다.

 

승패가 불분명한 명도소송보다는 시간이나 비용 대비 효율이 높은 협상으로 마무리하라는 필자의 조언을 받아 약 3개월에 걸쳐 신중하게 협상한 결과, 결국 서로가 만족할만한 수준에서 금액 합의가 이루어졌고, 소송도 아닌  협상을 통해 필자의 제자들은 시세보다 무려 5억원 정도 저렴한 선에서 강북의 랜드마크 아파트를 매입할 수 있었습니다.


 거실에서 한강 조망이 훤히 내다보이는 최고 로얄동, 로얄층인 이 아파트는 현재 시세가 24억 원을 호가하고 있습니다. 필자가 볼때  탁월한 입지와 조망을 갖추고 있는 이 아파트는 앞으로도 충분한 상승 동력이 있어 보입니다.

강경일변도의 부동산 정책으로 부동산 시장이 한치 앞을 예측하기 어려운 혼돈의 시기인 요즘에는는 투자의 리스크를 최소화 하기 위하여 급매보다 싸게 사는 전략이 그 어느 때보다 주효합니다.    

부동산을 싸게 사는 방법으로 경매만큼 유용한 툴도 없는 만큼, 다가오는 2018년에는 한 번쯤 경매에 대해 관심을 가져보는 것도 좋은 투자전략이 되지 않을까 싶습니다. 

- 법무법인 열린 대표 변호사 정충진

 

*칼럼용으로 다듬은 것이라 내용이 많이 축약되어 있습니다. 원문을 보시고 싶은 분들은


네이버까페 '부동산재테크의 모든것, 행꿈사' 레전드칼럼란을 참고 하세요.

                                            




 

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정충진의 경매대박! 스토리

경매로 수익내기 힘들다는 말이 항간에 무성하다. 그러나 경매고수들은 지금도 무진장한 물건의 바다에서 알짜수익을 안겨주는 보물같은 매물들을 꾸준히 캐내고 있다. 포기하지않고 열심히 경매공부를 하면, 누구나 행복한 부자의 꿈을 이룰수 있다는 희망, 그 간절한 소망을 증거하기 위하여 지금까지 필자가 관여했던 경매대박스토리들을 진솔하게 공개한다.

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