토지 지분투자의 매력, 단기 수익율 100% 달성

2015-09-08 | 작성자 정충진 | 조회수 12,886 | 추천수 189




지목이 대지인 상업지역 내 토지 지분이 공매로 나왔다.
전체 면적이 2500제곱미터인 장방형의 토지로 그 중 약 150제곱미터 정도가 나온 소수 지분 매물이었다.

감정가 4억 5천만 원에, 여러 번 유찰되어 최저가는 감정가의 60%대인 2억 7천만 원대에 형성되고 있었다.

유독 토지지분 경매매물만을 즐겨 찾던 필자의 제자 k씨가 위 토지의 숨은 가치를 높게 평가하여 약 3억 원에 단독으로 낙찰 받았다.

당시 위 토지 일대는 이름만 대면 알만한 대기업에서 조만간 사옥 용도의 건축물을 신축할 계획을 잡아 놓고 있었고 실제 현장에 가보니 공사를 위한 준비가 착착 진행되고 있었다.

비록 작은 평수였지만, 이 토지를 낙찰받아 공유물 분할 소송을 통해 현물로 분할한 뒤 상가건물을 짓는다면, 위 대단위 사옥을 배후로 하여 괜찮은 수익을 거둘 수 있겠다는 생각을 한 k씨는 재산권행사의 제약이 있는 지분공매의 약점에도 불구하고 과감하게 응찰하였다.

경매의 경우 입찰 현장에서 곧바로 공유자우선매수청구절차가 진행되지만 공매의 경우 매각결정기일까지 3일간이나 우선매수청구의 기회가 주어짐에도 어찌된 일인지 타지분권자인 대기업측은 우선매수청구를 하지 않았고 k씨는 무사히 잔금을 납부하여 소유권을 취득할 수 있었다.

공유자 우선매수청구가 없어 이 물건에 대해 관심이 없는 줄 알았던 타지분권자는 k씨가 잔금을 내자마자 지분을 시세대로 매수하겠다며 애가 닳도록 협의를 요청해왔다.

그러나 어차피 현물분할을 통해 상가를 신축할 목적이었던 k씨는 상대의 요청을 정중히 거절하였고 이에 상대방은 이러저런 방법으로 압박을 하다가 결국은 마지막 수단으로 공유물분할소송을 제기해왔다.

필자가 대리하여 위 소송을 진행하였는데, 상대는 우리 쪽 지분이 소수지분이고 여러 정황 상 알박기 목적으로 낙찰 받은 게 분명하니 현물분할은 절대 불가하고 감정가대로 원고 쪽에서 매수하게 해달라고 재판부에 강력히 어필하였다.

그러나 우리 쪽은 토지의 형상이나 면적 등을 고려컨대 이 사건 토지는 충분히 현물분할이 가능하고 대법원 판례 상 공유물의 분할은 현물분할이 원칙임을 들어 측량감정 등을 통해 적절한 비율로 현물분할 되어야 한다는 논지를 분명하게 주장했다.

게다가 당시 이 토지는 상대 측에서 전체를 건축자재 등을 쌓아놓는 야적장으로 사용하고 있었던 터라, 우리 쪽 지분을 무단 사용한 대가에 대하여 반소를 통해 지료까지 청구할 태세를 보여주었다.

처음에는 감정가 정도에 매수가 가능하리라는 판단으로 강하게 압박을 해오던 상대측에서 형세가 불리하게 돌아가자, 현물 분할을 하게 되면 땅의 모양새가 나빠져 전체적으로 토지의 가치가 떨어지게 되고 건물 신축 시 대지를 효율적으로 활용할 수 없다는 이유로 적정가에 땅을 매도해 달라고 재판외적으로 필자에게 수차례 요청해 왔다.

의뢰인과 협의결과 가격만 적정하다면 매도하자는 쪽으로 의견이 모아졌고 상대의 이익을 외면치 않으면서도 우리 쪽 이익을 극대화하는 방향으로 협의를 진행한 결과,

매매가를 7억 원으로 하여 매매계약을 체결하되 상대 쪽에서 대지의 배타적 사용분에 대한 부당이득 명목으로 금 5000만원을 추가로 지급하는 내용의 최종협의가 이루어졌다.

단기양도에 따라 중과세되는 세금을 절세할 방법을 강구하다가 매매대금 중 일정액을 잔금으로 남겨두고 1년이 지난 후에 받으면서 그때 동시에 소유권을 이전하는 방법으로 해결했다.

이로써 지분투자의 성격상 장기 투자가 되리라는 당초 예측과 달리 k씨는 단기간에 상당히 높은 수익을 얻게 되었고 상대방측도 예정되었던 건물 신축공사를 신속히 진행하여 상당액의 매몰비용을 절감하게 됨으로써 이 투자는 양측 모두에게 이익이 되는 방향으로 아름답게 마무리 되었다.

토지의 지분투자는 재산권행사의 제한과 공유자우선매수청구권이라는 복병 때문에 리스크가 적지 않은 투자법이긴 하지만 지분투자의 진행과정을 제대로 알고 이를 효율적으로 활용할 수 있다면 다른 지분권자와 협상 시 유리한 지위를 선점할 수 있어 알찬 수익을 기대할 수 있다.

공유자우선매수청구제도로 인하여 어렵사리 낙찰받아도 허무하게 낙찰자의 지위를 잃게 될 가능성이 없지 않지만, 실무상 이 우선매수청구권이 행사되는 경우는 그리 많지 않을 뿐 만 아니라,

만약 우선매수청구를 당해 소유권 취득이 무산되더라도 지분투자로 수익을 내는 방법에 대한 유용한 실전공부를 한 셈 친다면 그 과정 또한 그리 허무하지만은 않을 것이다.

과거에는 지분 물건의 경우 대출이 아예 안되거나 적은 금액이라도 대출을 받으려면 쉽지 않은 경로를 거쳐야했지만, 지금은 낙찰가의 50~60% 대출을 해주는 은행을 그리 어렵지 않게 찾을 수 있어 지분경매는 투자수단으로서의 가치가 높아지고 있다.

지분투자.

상정 가능한 리스크를 철저히 분석한 뒤 과감하게 입찰하여 다른 지분권자와 제대로 된 협상만 해낼 수 있다면 좋은 수익모델이 될 수 있음을 명심하자.


                                                        by 법무법인 열린 대표 정충진 변호사

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정충진의 경매대박! 스토리

경매로 수익내기 힘들다는 말이 항간에 무성하다. 그러나 경매고수들은 지금도 무진장한 물건의 바다에서 알짜수익을 안겨주는 보물같은 매물들을 꾸준히 캐내고 있다. 포기하지않고 열심히 경매공부를 하면, 누구나 행복한 부자의 꿈을 이룰수 있다는 희망, 그 간절한 소망을 증거하기 위하여 지금까지 필자가 관여했던 경매대박스토리들을 진솔하게 공개한다.

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