1억5천 아파트, 과연 2천만원에 낙찰받을 수 있을까?

2015-03-25 | 작성자 정충진 | 조회수 9,361 | 추천수 197
필자가 경매 칼럼을 올리기 시작한지 얼마 되지도 않았는데 벌써부터 독자들의 반응이 분분하다.

감사하게도, 필자 덕에 소액으로 내집마련의 희망을 갖게 됐다는 덕담이 주류지만, 허위이거나 과장된 사례로 무지한 사람들을 현혹한다는 지적도 간혹 있다.

그러나 분명히 밝히지만, 필자가 칼럼에 인용하는 사례들은 전부 필자가 직,간접적으로 관여한 실전사례들이다.

여기 등장하는 놀라운 수익율은 결코 과장이 아니라 실제 있었던 일들이고 오히려  경매에 대한 지나친 환상을 경계하여 수익율을 축소했을지언정 수익을 포장한 사례는 없다.

그러니 현재의 어두움이 아닌, 미래의 희망을 꿈꾸는 분들은 필자를 믿고 그저 열심히 공부하시면 되겠다.

필자가 이런 장황한 서두를 쓰는 이유는 다음에 소개할 물건 또한 믿기 힘든 수익율을 기록했기 때문에 또다시 허위이니 과장이니 하는 오해를 불러 일으킬 소지가 있어서이다.

여러분들은 수도권 도심에 위치한 24평짜리 아파트 한 채를 단돈 2100만원에 매입할 수 있다면 믿겠는가.
아마 믿기 어려울 것이다. 그러나 여기 분명한 실전사례가 있다.

인천 구도심에 위치한 역세권 아파트가 경매에 나왔다.

공급평형 24평의 방3개 짜리 나홀로 아파트였다. 감정가는 시세에도 현저히 못미치는 9000만원.

5년전의 분양가는 1억 5천만원이었고 당시 시세는 1억 3천~4천만원 사이에 형성되고 있었다.

유심히 들여다보니 아파트임에도 대지권이 없는 상태에서 경매가 진행되는 매물이었다.

단지 대지권등기만이 없는 '대지권미등기'매물이 아니라 아예'대지권없음'이 공지된 채 진행되는 물건이었다.
 
결국 낙찰자가 건물철거를 면하려면 대지지분을 토지주로부터 사와야하는 상황이었다.

게다가 건물의 신축에 관여한 공사업자가 공사대금을 못받았다는 이유로 거액의 유치권을 신고해 두고 해당 호수에 거주하며 점유하고 있었다.

유치권 신고금액은 지연이자 포함 1억5천여만원. 유치권이 진정하다면 낙찰자가 그 금액을 전액 떠안아야한다.
대지권 포함한 시세보다 낙찰자가 인수해야할 금액이 더 크니 상식적으로는 경매진행 자체가 불가능한 물건이었다.

더군다나.....

해당 아파트의 전소유자가 유치권이 허위라는 전제하에 명도소송을 진행했으나 유치권이 성립한다는 이유로 패소판결이 확정된 물건이었다.

사정이 이렇다보니 이 물건은 무려 5번이나 유찰되었고 현재 최저가는 15,126,000원.

감정가 대비 17%까지 저감되어 있었다.

이 물건을 필자의 제자들이 유치권자의 측근 혹은 사건의 관계자로 추정되는 3명의 경쟁자를 물리치고
21,897,000원에 낙찰받았다.

물론 사전에 필자가 철저히 법리검토를 하여 충분히 승산있다는 판단을 해준 뒤였다.

잔금납부후 곧바로 유치권자를 상대로 명도소송을, 토지소유자를 상대로는 토지지분을 무상으로 이전하라는 소송을 병합하여 진행하였다.

당시 유치권자가 버젓이 확정판결을 보유하고 있는 상황에서 물건명세서에 대지권이 없다고 분명히 공지된 물건에 무익한 소송을 제기한다는 지적을 하는 사람들도 있었다. 그럼에도 불구하고  우리는 용기있게 도전했다.

 

그러나 1심에서 우리는 완패했다.

유치권자는 여전히 진정하니 1억5천만원을 지급하지 않고서는 명도는 불가하고, 대지지분은 돈을 주고 매입하라는 판결이 선고되었던 것이다.

 

그러나 유치권자에게는 법으로 보호받을 수 없는 헛점이 많았고 집합건물법 상 일정한 요건을 갖춘 경우 대지지분은 전유부분의 소유자에게 무상으로 이전해 줘야하는 것이 틀림없는 법리임을 확신한 우리는 와신상담하여 항소심에 임했고 그 결과 최근에 다음과 같은 판결을 받아 낼 수 있었다.

 

 

 

유치권자는 조건없이 건물을 명도함과 아울러 그동안 남의 아파트를 부당하게 사용, 수익하였으니 지금까지의 임료 전액 및 그에 대한 이자까지 지급하라는 것, 그리고 토지소유자는 무상으로 대지지분에 대한 소유권이전등기 절차를 이행하라는 판결이었다.

 

그동안의 밀린임료 및 이자만해도 낙찰금액을 상회하여 결국은 임료로 투하원금을 전액 회수하고도

24평짜리 번듯한 아파트 한 채가 거저 생긴 셈이었다.

 

소송을 하는 중에 8000만원이던 이 아파트의 전세가는 1억원으로 상승했다.

전세만 놓아도 투하금의 5배의 수익을 얻게 되는 것이다.


어느 분의 말처럼 소설같은 이 일은, 그러나 한치의 가감없는 사실이다.

다시 한번 밝히지만,
필자가 이곳에 칼럼을 쓰는 이유는 단지 필자와 제자들이 믿기 힘든 수익율을 달성했다고 자랑하기 위함이 아니다.

대한민국의 평범한 서민들도 열심히 공부하면 작은 돈으로 내 집마련을 할 수 있고, 부지런히 발품을 팔면
누구라도 꿈에도 그리던 경제적 자유를 얻을 수 있다는 희망을 보여주고 싶어서이다.
누군가의 그 간절한 소망에 분명한 증거가 되고 싶어서이다.

 

그러나 필자의 진정과 무관하게 요즘 필자의 글이 혹세무민한다는 비판까지 받고 있으니 그저 마음이 아플따름이다.

다시 한번 진심을 담아 말씀드리고 싶다.

평범한 사람들이 경매로 출중한 수익을 내는건 분명 쉽지않은 일이다. 그러나 그것이 전혀 불가능한 일은 아니다.

절실함에 기반을 둔 열정과 인내, 그리고 약간의 용기만 있다면 누구든 경매를 통해 돈에 구애받지않는 자주적인 삶, 즉 '경제적 자유' 와'행복한 부자'의 꿈을 이룰 수 있다고 필자는 확신한다.

하여, 필자는 아픈 마음 추스리면서 이 칼럼을 계속 이어나가려 한다.

누군가 필자의 글에 용기를 얻어 잃었던 희망을 되찾기를, 그래서 부디 행복해지기를.....

필자는 간절히 바랄뿐이다.

 

 

 

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정충진의 경매대박! 스토리

경매로 수익내기 힘들다는 말이 항간에 무성하다. 그러나 경매고수들은 지금도 무진장한 물건의 바다에서 알짜수익을 안겨주는 보물같은 매물들을 꾸준히 캐내고 있다. 포기하지않고 열심히 경매공부를 하면, 누구나 행복한 부자의 꿈을 이룰수 있다는 희망, 그 간절한 소망을 증거하기 위하여 지금까지 필자가 관여했던 경매대박스토리들을 진솔하게 공개한다.

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