평당 250만원 낙찰 토지, 평당 1000만원에 되팔수 있을까

2015-08-10 | 작성자 정충진 | 조회수 12,403 | 추천수 153

지금으로부터 약 4년 전, 평택시 용이동에 지목이 임야인 토지가 경매로 나왔다.
감정가 40억원에 최저가는 13억원대 초반.

당시 필자의 관심은 주로 아파트, 빌라 등 건물투자에 쏠려 있었기 때문에 토지매물은 그냥 흘려보내는 게 다반사였지만, 감정가 대비 32%대까지 떨어진 물건은 드문 터라 도대체 이유가 무엇일까, 호기심이 발동하여 관심을 갖게 되었다.

특히나 평택은 미군부대 이전과 고덕국제도시 등 전 지역이 개발계획이 잡혀있다고 해도 과언이 아닌, 투자가치가 무척이나 높은 지역 아니던가.

그럼에도 용이동이라는 지명이 다소 생소하여 위치를 확인키 위해  매물의 주소를 찍고 항공사진을 띄워 보았다.

엇!
화면이 뜨자마자 필자도 모르게 감탄사가 튀어 나왔다.


평택의 개발호재를 감안하더라도 지목이 임야였기에 큰 기대를 갖지 않았는데, 항공사진으로 띄워놓고 보니 대상물이 반듯하게 구획 정리된 택지개발지구의 모양새를 하고 있었다.

지번을 수차례 확인해보아도 틀림없었다.

현재 지목은 임야이지만, 이미 택지로 개발이 완료된 땅이었고 주위에는 이미 아파트가 들어선 곳도 있었다.

감정가는 3.3㎡당 550만 원 정도였고 현재의 최저가는 그 3분의 1가격인 3.3㎡ 당 180만원 내외.

밀려오는 흥분을 심호흡으로 추스리며 관련 서류를 철저히 분석해 보았다.

일견 눈에 들어오는 이 물건의 법적인 문제는 선순위 지상권과 예고등기.

토지에 선순위 지상권이 설정되어 있는 경매매물만큼 가치가 없는 물건도 드물 것이다.
최장 30년 동안 지상권자의 의사에 반하여 토지를 개발할 수도 없고 등기부에 지료약정이 기재되어 있지 않으면 지상권자에게 땅 사용료도 청구할 수 없는, 그야말로 애물단지에 불과한 무가치한 물건인 것이다.

그러나 필자가 누누이 강조하지만 모든 특수물건에는 허점이 있는 법.
등기부를 철저히 분석해 본 결과 위 지상권은 소송을 통해 충분히 말소할 수 있다는 결론을 내렸다.

다음 문제는 예고등기.

예고등기의 내용은, 이 물건의 전소유자가 현소유자를 상대로 현소유자 명의의 소유권이전등기가 무효이고 위 소유권이 유효하다는 전제하에 설정된 금융기관의 근저당권 등도 무효이니 이 모든 등기들이 말소되어야 한다는 취지로 소송을 제기하였다는 것이었다.

결국 낙찰을 받아 잔금을 납부하더라도 전소유자가 말소 소송에서 승소하면 낙찰자가 소유권을 빼앗기게 되는 아주 위험한 물건이었다.

등기부에 기재된 소유권 말소소송의 사건번호를 따라가 사건내역을 검색해보니 아직 1심에서 소송이 계류 중이었고 전소유자인 원고, 현소유자인 피고 모두 변호사를 선임하여 약 1년여에 걸쳐 치열하게 다투고 있었다.

소송의 내용과 경과가 궁금하여 소장 등 소송기록을 입수해 분석해 본 결과 이 사건의 승패는 이미 결정난 것으로 보였고 피고측 변호사가 조금만 더 노력하면 단기간 내에 원고패로 종결될 사건으로 판단되었다.

이렇듯 법적인 문제는 충분히 해결가능해 보여 좀 더 면밀한 가치조사에 들어갔다.

관할청에 확인해보니 이 사건 토지는 용이동 택지개발지구내에 포함되어 있는 땅이 분명한데다가 용도지역이 가치높은 준주거지역으로 확정되어 있었다.
 
한편 인근에 대형 물류센터 건립 등 다양한 개발호재까지 겹쳐있어 평당 7-800만 원까지도 충분히 내다볼 수 있겠다는 판단이 들었다.  필자는 더이상 망설임없이 응찰을 결심했다.

다만, 매각 차익이 무척이나 클 것으로 예상되는데 비업무용 토지이다 보니 양도소득세 부담을 무시할 수 없어 결국 개인명의의 투자보다는 경매펀드를 조성하여 응찰하기로 했고 이에 필자 포함 10여명이 함께 투자를 진행하였다.

정식으로 금융감독원에 신고하고 진행하는 경매펀드는 취득세 30%감면과 양도세 면제의 혜택이 주어져 거액의 매각차익이 예상되는 때에는 유효 적절한 투자방법이 될 수 있다.

사전에 철저히 조사한 결과 이 사건 지상권과 예고등기의 내막을 아는 관련자가 이번 기일에 입찰할 수 있겠다는 판단 하에 응찰가를 다소 높게 책정했고 결국 예상대로 1명의 경쟁자를 물리치고 감정가 42억원 짜리 토지를 17억여원에 낙찰 받았다.

곧바로 전소유자의 승계인으로서 소유권말소소송절차에 피고측 보조참가를 신청하였고 선순위 지상권은 낙찰과 더불어 말소될 담보지상권이라는 논지로 지상권말소소송도 함께 진행하였다.

예고등기 관련 소송이 그동안 지지부진한 이유가 피고측의 두루뭉실한 논지 때문이라는 분석 하에 간결하고 분명한 논지 하나를 뽑아 이를 집약적으로 주장하는 준비서면을 접수하였는데, 위 준비서면이 접수된 지 얼마 되지 않아 바로 변론이 종결되었고 이어 우리 쪽에 유리한 원고 패의 판결이 선고되었다.

상대방이 항소와 상고를 거듭했지만 우리 쪽의 분명한 논지를 뒤집기엔 역부족이었고 결국 소유권이전등기등 말소 소송은 원고 패로 확정되어 예고등기는 말소되었다.

한편 위 말소소송과 병행하여 진행한 지상권 말소소송도 그즈음 우리 쪽의 완승으로 종결되어 법적인 문제는 모두 정리가 되었고 서서히 매각을 준비할 차례가 되었다.

당시 우리가 낙찰받은 임야는 준주거지역 내 대지 3필지로 이미 환지가 완료된 상태였는데, 그 중 입지가 제일 떨어지는 대지는 평당 550만원에 신속히 매각하였고 곧이어 조금 나은 필지는 평당 660만원에 매각하였다.

현재는 원금을 거의 회수한 상태에서 개발의 추이를 지켜보고 있고 나머지 한 필지는 평당 800만 원 이상에 매각 준비 중이다. 이미 매각한 두 필지는 150평대의 소형필지였으나 남은 필지는 350평형대의 중대형 필지로 병원이나 중소형 빌딩을 짓고자 하는 매수자에게 매각예정이다.

안성 IC 인근에 위치한 우리 토지 바로 옆에 규모면에서 파주 아울렛을 훨씬 능가하는 대형 쇼핑몰과 물류창고가 조만간 착공할 계획인데, 그때쯤이면 평당 1000만 원 이상도 받을 수 있으리라는 것이 공인중개사들의 공통된 의견이라 현재 필자와 제자들은 느긋한 마음으로 매각 타이밍을 노리고 있다.

특수물건 경매.

준비된 자에게는 가슴 설레는 여정이요, 훌륭한 투자처가 될 수 있음을 다시 한 번 상기하자.

                                                                   by 법무법인 열린 대표 정충진 변호사

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

정충진의 경매대박! 스토리

경매로 수익내기 힘들다는 말이 항간에 무성하다. 그러나 경매고수들은 지금도 무진장한 물건의 바다에서 알짜수익을 안겨주는 보물같은 매물들을 꾸준히 캐내고 있다. 포기하지않고 열심히 경매공부를 하면, 누구나 행복한 부자의 꿈을 이룰수 있다는 희망, 그 간절한 소망을 증거하기 위하여 지금까지 필자가 관여했던 경매대박스토리들을 진솔하게 공개한다.

프로필보기

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기