위장임차인 색출, 연 500%이상의 수익을 달성하다.

2015-04-28 | 작성자 정충진 | 조회수 6,838 | 추천수 142



바야흐로 부동산 시장이 안정기에 접어든 듯 하다.

실제 부동산 차트 분석 혹은 현장조사를 통해서 본 시장의 흐름은 안정적인 회복기에 접어든 것이 분명함에도
연일 경제신문의 헤드라인을 달고 나오는  '거래가 사상최대로 폭증해도 매매가 상승은 가파르지 않다'는
명제에 발목을 잡혀 불안해 하는 투자자들이 적지않은 게 현실이다.

그러나 필자가 지난 어느 칼럼에선가 말한 것처럼 실수요자가 매매시장을 주도하는 시장에서는
매매거래가 늘어도 가격 상승이 그만큼 뒤따라주지 못하는 것은 당연한 현상이다.

필자가 투자자의 시각에서 바라보는 현재의 장은 전형적인 실수요장으로서의 외형을 갖추고 있는만큼,
항간에 주목하는 '거래가 늘어도 가격상승이 더디다'라는 관점은 현재를 실수요장이아닌 탄탄한 상승장으로
바라보았을 때의 오류로 치부하고 투자자의 입장에서는 또다른 관점으로 시장을 분석할 필요가 있겠다.

이번 사이클에서 실수요장세가 좀 더 오래가는 듯한 느낌이 드는 건, 외환위기와 금융위기를 연달아 거치면서
쌓여온 국민들의 불신과 충격이 생각보다 더 크기 때문일 것이다.

정부의 다양한 부양정책과 이에 기반한 강력한 상승의 시그널에도 불구하고 과거 학습효과를 통해 응축된 투자수단으로서의 부동산에 대한 불신감이 지나치게 큰 탓에 유효수요가 선뜻 매수세로 전이되지 못한 채 전세가만 가파르게 상승했던 것이 작년까지의 형세였다면, 서서히 경기의 호전을 신뢰하고 다시금 부동산을 유효한 재테크 수단으로 수용하며 조금씩 매수세가 따라붙는 모양새를 띄는 것이 지금의 형국이다.

필자가 지난 날 예측한대로 지방에서 부를 축척한 투자수요 및 길잃은 단기 부동자금의 부동산시장 유입이 현실화되고 있고  더불어 여러 지표상 재건축, 재개발의 활성화로 인한 투자심리도 조만간 회복될 것으로 보여 안정적인 상승장으로의 진입도 그리 멀어보이지 않는다.

여전히 실물경기의 회복전망은 암울하지만, 필자가 보건데 공급부족에서 파생된 상승탄력과 그동안 관망하며
대기하느라 누적된 투자수요의 팽창력은 더딘 실물경기 회복의 부정적인 요인을 상쇄하고도  남음이 있으리라
판단된다.

오히려 부동산시장의 활성화로 파생된 세수의 확대가 공공사업의 활성화로 이어지고 국민총생산에서 차지하는 비중이 결코 작지않은 건설관련업종들의 활황이 내수진작의 효과를 가져와 주식시장과 부동산시장이 동반 상승하는 효과까지 감안하면, 이번 상승장의 동력은 역대 최고의 잠재력을 보유하고  있을 가능성도 있어 보인다.

다만, '물들어올때 노젓는다'는 식의 현재의 무차별적 분양물량이 추후 입주물량으로 변환되어 과다공급이 현실화 될 2017년 하반기나 2018년 상반기쯤에는 대세상승의 고점을 찍고 완만한 하락세를 유지할 가능성도 없지 않으니
이를 염두에 두고 우리는 늘 퇴로를 확보해 두는 안전한 투자의 길을 걷도록 해야겠다.

부동산 시장의 활황이 예상되다보니 특수물건 경매의 매력도 더불어 상승하고 있다.
지금은 왠만한 특수물건에도 대출이 가능해 묶이는 금액을 최소화할 수 있고 소송 등을 통한 해결과정
중에 상승장의 흐름을 타고 낙찰받은 물건의 가격이 덩달아 상승하는 보너스도 누릴 수 있어 요즘 특수물건
경매로 눈을 돌리는 경매인들이 많다.

이 시점에서 특수물건 경,공매의 매력을 마음껏 느껴볼 수 있는 물건이 있어 소개해본다.

전북 남원시 동충동에 위치한 대단지 아파트가 공매로 나왔다.
감정가는 1억 9천만원이었지만, 대항력있는 임차인이 있어 최저가가 7000만원까지
떨어져 있었다.

임차인의 보증금은 1억원이었는데 전입신고가 다른채권자들보다 빨라 대항력은 있었지만,
확정일자를 늦게 받아 당해 공매절차에서는 한푼도 배당을 받지 못하기 때문에 임차인의 보증금
전액을 낙찰자가 인수해야 하는 물건이었다.

게다가 임차인이 살면서 이런저런 수리비가 들었다며 약 4000만원 가량의 유치권신고까지 해둔 상태였다.

원칙대로라면 낙찰자가 1억 4천만원을 인수해야하니 감정가를 시세로 보면 최소한 5000만원 이하로
떨어져야할 물건이었지만 필자의 제자 'Y' 씨가 7000만원에 단독으로 이 물건을 낙찰받았다.

보통 임차인의 전입신고일자와 확정일자가 떨어져있는 경우는 해당 거주자가 위장임차인이라는 강한
징표가 되는데, 그럼에도 일반인들은 그냥 지나칠 의문을 Y씨는 놓치고 않고 좀더 세부적으로 파고들었다.

공매기록에 첨부된 임대차계약서를 꼼꼼히 살펴보니 임대차계약서 양식이 임차인이 주장하는 작성일자에
유행하던 양식이 아니었을 뿐만 아니라,

 계약서에 임대인으로 법인의 대표자가 기재되어 있었는데, 해당 법인등기부등본을 열람해보니 위 임대인은
법인의 현 대표자일뿐, 임대차작성일 즈음에는  다른 사람이  대표자로 등재되어 있었다.

결국 위 임대차계약서는 임차인이 주장하는 시점에 작성된 것이 아니라 확정일자가 찍힐 시점 즉, 공매개시에 임박하여 위작해낸 계약서라는 심증을 굳힌 Y씨는 곧바로 임차인 주변에 대해 구체적인 탐문조사에 들어갔다.

이웃사람, 경비실, 관리사무소, 임대인인 법인 관계자등을 면밀히 탐문한 결과, 결국 해당 거주자는 진정한 임차인이 아니라 과거 해당 아파트의 신축공사에 관여했던 공사업자로서 공사대금 대신 대물로 위 아파트를 변제받고 소유자로서 거주하고 있다는 사실을 밝혀냈다.

이러한 사실관계를 기반으로 필자가 명도소송을 진행하여 1년이 채 못되는 시점에 '피고는 해당아파트를 조건없이 인도하고 그동안의 밀린 임료 및 소송비용까지 전액 부담하라'는 판결을 받아 내었다.

소송이 진행되는 1년 남짓 기간 동안 이 아파트의 매매가는 1억 9천만원에서 2억 2천만원으로 상승했고, 낙찰받은 지 1년이 넘었기 때문에 양도소득세도 단기매도 세율인 44% 가 아닌, 누진공제 감안 20% 중후반의 세율이 적용되어 단기매도에 따른 세금부담도 현저히 줄일 수 있었다.

Y씨는 이 물건에 약 7000만원을 투자해 1년만에 1억 5천만원의 차익을 낸 것이니 그 자체만으로도 놀라운 성과인데, 여기에 더해 낙찰 당시 주거래은행을 잘 설득해 적지않은 대출까지 받았다는 후문이 있고 보면 그 수익율은 가히 상상을 초월한다.

어떤가. 설레이지 않는가.

이 사례는 경매계에서 흔히 들을 수 있는 인위적으로 포장된, 한껏 과장된 그런 류의 무용담이 아니다.
실제로 평범한 직장인인 필자의 제자가 강의시간에 배운대로 의심의 끈을 놓지않고 철저히 조사해
위장임차인의 증거를 잡고 이를 근거로 필자가 효율적으로 소송을 진행해 올린 통쾌한 쾌거이다.

특수물건 경매.
이제 일반인들에게도 더이상 넘어서지 못할 벽이 아니다.

공부한만큼 수익이 나고 발품을 판만큼 결실이 돌아오는 정직한 경매를 통해,
이제 우리, 경제적자유, 행복한 부자의 설레는 소망을 꿈꾸어 봄이 어떠한가. 

 
p,s) Y씨가 이 물건에  70%이상 대출을  받았다는 말은 들었으나 정확히 얼마나 받았는지는 불확실하여 일단
대출 70%를 기준으로 수익율을 500%이상이라고 제목을 달았지만, 칼럼을 올린 후 필자가 유선상으로 확인한
결과  주거래은행을 잘 설득하여 낙찰금액인 7000만원을 대출받았다고 한다.
결국 이 물건에는 취득세 등 제반비용외에는 투하자금이 아예 없는 것이니 수익율을 산정할 수 조차 없게 되었다.

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정충진의 경매대박! 스토리

경매로 수익내기 힘들다는 말이 항간에 무성하다. 그러나 경매고수들은 지금도 무진장한 물건의 바다에서 알짜수익을 안겨주는 보물같은 매물들을 꾸준히 캐내고 있다. 포기하지않고 열심히 경매공부를 하면, 누구나 행복한 부자의 꿈을 이룰수 있다는 희망, 그 간절한 소망을 증거하기 위하여 지금까지 필자가 관여했던 경매대박스토리들을 진솔하게 공개한다.

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