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지분경매의 최종 완성, 토지 분할소송 비법

2015-05-26 | 작성자 김은유 | 조회수 19,988 | 추천수 117

 

지분경매의 최종 완성, 토지 분할소송 비법

법무법인 강산

 

1. 지분경매 시작

 

요즈음 틈새 경매물건으로 지분경매에 투자하는 투자자들이 늘고 있다. 지분경매를 하는 이유는 간단하다. 경쟁률이 치열하지 않고, 경우에 따라서는 이시배당으로 가외의 수익을 누릴 수 있기 때문이다.

 

그러나 세상이치가 그렇듯 반대로 위험도 도사리고 있다. 역설적으로 지분경매 건수가 급증하고 있는 것은 이 땅의 재산권 행사가 어렵기 때문이다. 이런 땅은 전원주택 등을 지으려 해도 다른 소유권자 전원의 동의가 필요해 쉽지 않다. , 개발이 거의 불가능하다는 것이다. 그래서 애물덩어리가 된 땅 지분을 처분하려고 주변 부동산중개업소에 내놔보지만 거들떠보는 이가 없다. 주인이 여러 사람인 땅이라 환금성 등이 떨어진다는 이유로 투자자들이 외면해서다. 따라서 지분경매가 나오는 것인데, 이를 또 다른 개미들이 장점만을 보고 낙찰을 받는 것이다.

 

공유지분은 말 그대로 공동으로 소유를 하는 것이다. 이 경우 지분에 대한 처분은 자유롭고, 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다(민법 제263). 그러나 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다(민법 제264). 한편, 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다(민법 제265). 공유자는 그 지분의 비율로 공유물의 관리비용 기타 의무를 부담한다. 공유자가 1년 이상 의무이행을 지체한 때에는 다른 공유자는 상당한 가액으로 지분을 매수할 수 있다(민법 제266).

 

정리하면, 공유자의 지분처분은 자유로우나, 공유물의 처분행위는 자유롭지 못하고, 다만 공유물의 보존행위는 각자가 할 수 있고, 공유물 관리는 과반수 지분으로 결정한다. 여기서 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다는 것은 만일 개발을 하려면 아무리 적은 지분권자라도 동의를 받아야만 가능하다. , 소수지분을 가진 자가 동의를 하지 않으면 개발이 불가한 토지로 되는 것이다.

 

이처럼 공유물은 지분처분은 자유롭지만 관리행위를 하려면 과반수 이상(참고로 2분의 1 지분은 과반수가 아니다. 이를 조금이라도 넘어야 과반수이다)의 지분이 있어야만 하므로, 과반수 이하의 지분이 경매에 나오면 관리권한이 없으므로, 가격이 떨어지는 것이다.

 

나아가 과반수 이하 지분권자는 관리행위에는 관여할 수가 없고, 단지 자기 지분에 해당하는 차임(또는 부당이득)을 청구할 수가 있고, 경우에 따라서는 지분권자에게 자기 지분을 매도하거나 역으로 타인 지분을 매수하여 온전한 소유권을 행사할 수도 있고, 만일 타인 지분이 경매에 들어가면 공유자우선매수청구권을 행사하여 매수할 수 있는 기회도 있다. 특히 자기 지분에 해당하는 임료상당금액을 법원 판결(화해는 제외)을 통해 지급받으면 과세소득에 해당하지 않는다. 거꾸로 과반수 이상의 지분이 나오면 이를 낙찰 받은 후에 자기가 주도적으로 관리행위를 할 수 있다는 장점도 있고, 나아가 소수지분을 매수할 수도 있고, 공유자우선매수청구권도 가능한 것이다.

 

하지만 앞서 본 바와 같이 지분경매는 위험성도 매우 크다. 따라서 지분경매시에는 철저한 권리분석과 투자목적(, 분할을 하여 단독소유가 목적인지, 아니면 임료청구가 목적인지 등)을 명확히 가지고 참여하여야 할 것이다.

 

2. 지분경매의 완성, 분할

 

그런데 공유지분을 낙찰 받은 후에 이를 분할하여 단독소유로 하면 금상첨화이다. 그러나 현물로 분할하여 단독소유로 되는 경우도 있지만, 많은 경우에 현물분할을 하지 못하고 경매를 통하여 가액분할을 하는 경우가 있으므로 투자 시에 주의를 요한다. 특히 토지 투자 시에 매우 주의를 하여야 한다. 토지는 투기 방지를 위해 각 지방자치단체가 분할을 제한 하고 있다.

 

민법에 의하면, 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다. 분할금지계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다(민법 제268). 이러한 분할금지의 특약은 부동산등기법 제89조 후단이 분할금지의 약정에 대해 등기할 것을 요구하고 있다는 점에서, 등기하여야만 승계된다고 본다(대법원 1975. 11. 11. 선고 7582 판결).

 

분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다. 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다(민법 제269).

 

재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이고, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손(減損)될 염려가 있는 때에 비로소 물건의 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있는 것이므로, 위와 같은 사정이 없는 한 법원은 각 공유자의 지분비율에 따라 공유물을 현물 그대로 수 개의 물건으로 분할하고 분할된 물건에 대하여 각 공유자의 단독소유권을 인정하는 판결을 하여야 하는 것이다(대법원 2015. 3. 26. 선고 2014233428 판결)‘

 

, 대금분할을 하려면, 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할하게 되면 그 가액이 현저히 감손될 염려가 있는 때에는 물건의 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있는 것이고, 여기에서 '현물로 분할할 수 없다'는 요건은 이를 물리적으로 엄격하게 해석할 것은 아니고, 공유물의 성질, 위치나 면적, 이용상황, 분할 후의 사용가치 등에 비추어 보아 현물분할을 하는 것이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함한다 할 것이고, '현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 경우'라는 것은 공유자의 한 사람이라도 현물분할에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분의 가액이 분할 전의 소유지분 가액보다 현저하게 감손될 염려가 있는 경우도 포함하는 것이다. 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이므로, 불가피하게 대금분할을 할 수밖에 없는 요건에 관한 객관적·구체적인 심리 없이 단순히 공유자들 사이에 분할의 방법에 관하여 의사가 합치하고 있지 않다는 등의 주관적·추상적인 사정에 터잡아 함부로 대금분할을 명하는 것은 허용될 수 없다(대법원 2009. 09. 10. 선고 200940219 판결).

 

공유물분할의 소는 형성의 소로서 공유자 상호간의 지분의 교환 또는 매매를 통하여 공유의 객체를 단독 소유권의 대상으로 하여 그 객체에 대한 공유관계를 해소하는 것을 말하므로, 법원은 공유물분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 자유로운 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분 비율에 따른 합리적인 분할을 하면 된다(대법원 2004. 10. 14. 선고 200430583 판결).

 

토지를 분할하는 경우에는 원칙적으로는 각 공유자가 취득하는 토지의 면적이 그 공유지분의 비율과 같아야 할 것이나, 반드시 그렇게 해야만 하는 것은 아니고, 토지의 형상이나 위치, 그 이용상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는 이와 같은 제반 사정을 고려하여 경제적 가치가 지분비율에 상응하도록 분할하는 것도 허용된다. 일정요건이 갖추어진 경우에는 공유자 상호간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하여 분할을 하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용되고(대법원 2011.8.18. 선고 201124104 판결), 여러 사람이 공유하는 물건을 현물분할하는 경우에는 분할을 원하지 않는 나머지 공유자는 공유로 남는 방법도 허용된다(대법원 2015. 3. 26. 선고 2014233428 판결, 대법원 1993. 12. 7. 선고 9327819 판결).

 

공유물을 대금분할하기 위한 요건인 '현물분할로 인하여 현저히 가격이 감손된다.'라고 함은 공유물전체의 교환가치가 현물분할로 인하여 현저하게 감손될 경우뿐만 아니라, 공유자들에게 공정한 분할이 이루어지지 아니하여 그 중의 한 사람이라도 현물분할에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분의 가액이 공유물분할전의 소유지분가액보다 현저하게 감손될 경우도 이에 포함된다(대법원 1993. 1. 19. 선고 9230603 판결, 2001. 3. 9. 선고 9851169 판결).

 

3. 지분투자 시 유의사항

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률56조 및 동법 시행령 제51조 제1항 제5호는 건축법57조에 따른 건축물이 있는 대지는 제외하고, 녹지지역관리지역농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 허가인가 등을 받지 아니하고 행하는 토지의 분할, 건축법57조제1항에 따른 분할제한면적 미만으로의 토지의 분할, 관계 법령에 의한 허가인가 등을 받지 아니하고 행하는 너비 5미터 이하로의 토지의 분할에 대해서는 허가를 받아야 한다고 규정하여 토지분할허가제를 실시하고 있다. 이에 따라 각 지방자치단체에서는 도시계획조례로 토지분할허가기준을 규정하고 있다. , 구체적인 분할 목적 등을 담은 서류를 제출해 까다로운 심사를 받아야 한다. 이 과정에서 실수요가 아닌 투자 목적의 땅 쪼개기로 판명나면 지방자치단체는 분할 허가를 내주지 않는다.

 

따라서 특히 토지지분을 취득하여 현물분할을 하고자 하는 자는 관계법규에 따른 제한을 잘 살펴서 분할이 가능한지를 먼저 확인하고 투자를 하여야 할 것이다. 무턱대고 분할이 가능하다는 말만 믿고 투자 시에는 상당한 고통이 따른다. 철저히 지방자치단체나 전문가에게 확인을 하고 투자를 하도록 다시 한번 강조한다.

 

그리고 또한 가분할도를 만들어 특정하여 매수를 한다고 해도 안심은 금물이다. 이는 매도자와의 협의이지 후일 실제 분할을 할 다른 공유자와의 협의는 아니기 때문이다.

 

공유 토지를 분할하기도 전에 자기 지분을 매도하고 등기는 분할소송을 통하여 분할 후에 넘겨주기로 한 경우 분할소송 결과 대금분할로 판결이 될 경우를 대비한 특약(예를 들어, 대금분할로 판결이 되면, 본 매매계약은 무효로 하고, 매도인은 즉시 기존 매매대금을 매수인에게 원금그대로 반환하여야 한다.)이 있어야 분쟁을 예방한다.

 

4. 토지분할소송 비법

 

공유물분할청구의 소는 분할을 청구하는 공유자가 원고가 되어 다른 공유자 전부를 공동피고로 하여야 하는 고유필수적 공동소송이다(대법원 2014. 1. 29. 선고 201378556 판결). 이 점 유의를 하여 다른 공유자를 빠뜨리지 말아야 한다.

 

공유물분할에 관한 소송계속 중 변론종결일 전에 공유자 중 1인인 갑의 공유지분의 일부가 을 및 병 주식회사 등에게 이전된 사안에서, 변론종결 시까지 민사소송법 제81조에서 정한 승계참가나 민사소송법 제82조에서 정한 소송인수 등의 방식으로 일부 지분권을 이전받은 자가 소송의 당사자가 되었어야 함에도 그렇지 못하면 위 소송 전부가 부적법하다(대법원 2014. 01. 29. 선고 201378556 판결).

 

공유물분할의 소는 기존의 공유관계를 폐지하고 각자가 단독소유권을 취득하는 법률관계를 형성한다는 점에서 성질상 형성(形成)의 소라고 한다. 형성요건이 법규에 따로 정해져있지 않아 법원의 자유재판에 일임되어 있다는 점에서 형식적 형성의 소로 분류한다. 법원은 당사자가 주장하는 분할에 관한 방법에 얽매이거나 구속되지 않고 공평이라는 잣대로 분할의 방법을 정할 수 있다. 그렇다고 해서, 청구취지를 “----공유물을 분할하여 달라는 식으로만 기재하는 것은 허용되지 않는다. 이런 청구는 청구취지 불특정을 이유로 소가 각하될 수 있다. 대금분할을 명할 때의 판결주문은 대체로 ○○ 부동산을 경매에 붙쳐 그 대금에서 경매비용을 공제한 나머지 금액을 원고에게 몇 분의 몇, 피고에게 몇 분의 몇의 비율로 분배한다고 기재된다. 이때 그 분배비율은 특별한 사정이 없는 한 공유지분의 비율대로 결정된다.

 

대금분할을 위한 형식적 경매에 있어서는 공유자우선매수권을 규정한 민사집행법 제140조 제1항이 준용되지 않는다.

 

만일 공유자 전원이 소송을 통해 땅을 분할할 때 공동 명의자들 사이에 서로 배정받을 땅의 위치 및 면적에 대한 이견이 없을 경우 법원은 현금이 아닌 현물 분할을 판결한다. 한편 공유물분할은 협의분할을 원칙으로 하고 협의가 성립되지 아니한 때에는 재판상 분할을 청구할 수 있으므로 공유자 사이에 이미 분할에 관한 협의가 성립된 경우에는 일부 공유자가 분할에 따른 이전등기에 협조하지 않거나 분할에 관하여 다툼이 있더라도 그 분할된 부분에 대한 소유권이전등기를 청구하든가 소유권확인을 구함은 별문제이나 또다시 소로써 그 분할을 청구하거나 이미 제기한 공유물분할의 소를 유지함은 허용되지 않는다(대법원 1995. 01. 12. 선고 9430348 판결).

 

특히 원고 입장에서는 사실조회 등을 통해서 법원 판결을 받는다고 하더라도 실제로 분할이 가능한지에 대해서 지방자치단체의 확인을 받아 두는 것이 안전하다.

 

또한 공유물분할청구권을 보전하기 위해서는 사전에 분할청구의 상대방이 보유하는 공유지분에 대해 처분금지가처분을 하여 두어야 한다. 피고도 마찬가지이다. 원고를 상대로 처분금지가처분을 하여 두지 않으면 불측의 손해를 입는다. 나아가 해당 지분 경매 이전에 공유자들 사이에 이미 공유물분할재판이 있었는지를 살펴볼 필요도 있다. 이미 판결이 있었다면 어떤 내용인지를 알아야 불측의 손해를 피할 수 있기 때문이다.<법무법인 강산 제공>

 

 

 

 

 

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김은유의 보상/재건축

손실보상을 처음 당하는 분들은 상식에 기초해 대응을 하나 오히려 가만히 있는 것이 이득인 경우가 많습니다. 즉, 상식에 기초해서 하지 말아야 할 일을 도움이 된다면서 하는 것이 보상세계이고, 재건축세계입니다. 본 칼럼이 정당보상과 올바른 재건축이 되는데 일조하기를 기대합니다.

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