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강남 부자 1%만 아는 “보상경매”

2015-03-16 | 작성자 김은유 | 조회수 7,715 | 추천수 94
 
 

강남 부자 1%만 아는 보상경매

 

법무법인 강산

최근 경매시장은 포화상태이다. 즉 이제는 경매로 수익을 내기가 점점 어려워지고 있다. 그래서 이제 소위 보상경매를 권한다. “보상경매는 필자가 처음 사용하는 용어로서 공익사업시행이 예정된 토지 등을 경매로 낙찰 받고, 낙찰 받은 물건에 대해 손실보상을 받아 수익을 내는 것을 말한다. 부동산시장에서는 공법경매라는 이름으로 불리기도 한다.

 

경매로 나온 토지에 대해 공익사업이 시행될지 여부는 감정평가서만 분석해도 누구나 알 수 있다. 따라서 경매에 나온 토지에 대해 후일 손실보상금을 예측할 수 있고, 보상시기를 안다면, 수익율을 예측하면서 투자를 할 수 있는 것이다. 특히 공법상 제한이 있는 토지, 예를 들어 도로·공원 등 도시계획시설 부지로 묶여 있는 토지는 권리분석만 잘 한다면 금상첨화이다. 이런 경매가 진짜 고수익을 내는 것이다. 최근 학교부지, 소공원, 어린이공원, 근린공원은 좋은 투자처이다.

 

보상경매의 가장 큰 장점은 바로 국가 등 사업시행자에게 수용을 당하므로, 투자금이 묶이지 않는다는 점이다. 또한 보상금과 보상시기는 조금만 노력하면 예측이 가능하고, 경매는 감정가보다 저렴하게 낙찰 받는 것이므로 수익을 내기가 매우 쉽다는 점이다. 그런데 일반인들은 권리분석을 못하여 오히려 이런 물건을 기피하므로, 고수에게는 좋은 기회가 되는 것이다.

 

보상금은 다음과 같이 예측하면 쉽다. 매년 국가는 표준지공시지가를 발표한다. 표준지공시지가나 국토교통부 부동산공시가격알리미 사이트에 가면 쉽게 알 수 있다. 이 사이트에 들어가 소재지를 클릭하면 동 또는 리단위까지 나온다. 여기에 해당 토지가 나오면 그것은 곧 해당 토지가 표준지라는 것이다. 그러면 도시지역은 여기에 나온 가격에 1.3 내지 1.5, 비도시지역은 1.5 내지 2.0 정도를 곱하면 그것이 곧 토지보상금이다. 물론 개별 땅마다 다소 차이가 있을 것이고, 이렇게 단정적으로 이야기하는 것에 대해서 비판이 있을 수 있다. 다 수용한다. 다만 낙찰금액을 결정하기 위한 최소한의 기준을 정하는데 참고하라는 것이다. 문제는 여기에 해당 토지가 나오지 않는 경우이다. 이때는 해당 토지와 비교하여 가격을 산정할 토지를 찾아내야 한다. 그것을 비교표준지라고 한다. 사이트에는 소재지, 면적, 지목, 공시지가, 위치, 이용상황, 용도지역, 주위환경, 도로교통, 형상지세가 나온다. 따라서 해당 토지와 비슷한 토지는 금방 찾는다. 그런데 비슷한 비교표준지를 찾을 때도 원칙이 있다. 용도지역, 현실이용상황, 지목이 같은 순서로 선정하면 된다. 용도지역은 반드시 같아야 한다. 용도지역이 같은 토지 다음으로 현실이용상황이 같은 토지 그 다음으로 지목이 같은 토지를 비교표준지로 선정한다. 비교표준지를 선정하면, 그 다음은 해당토지가 표준지인 경우와 같이 도시지역은 여기에 나온 가격에 1.3 내지 1.5, 비도시지역은 1.5 내지 2.0을 곱하면 된다.

 

이렇게 토지보상금을 예측하여 낙찰금액을 정하면 되고, 이제 남은 것은 실제 보상이 될 것인지, 된다면 언제 될 것인지 여부이다. 이것은 더 쉽다. 감정평가서에 기재되어 있는 공익사업을 시행하는 사업시행자를 찾아가 문의를 하면 된다. 또는 전문가와 상의를 하면 된다.

 

우리가 왜 경매에 참여하는가. 싸게 사기 위해서 일 것이다. 그런데 손실보상의 대원칙은 완전보상이다. 따라서 보상경매를 한다면 위험은 적고, 수익은 높게 낼 수가 있는 것이다. 안전한 보상경매로 고수익을 내보자. 보상경매는 강남 부자들의 전유물이 아니다. 다만, 보상금과 보상시기에 대해서는 철저한 분석이 있어야만 할 것이다. ‘도로·공원 경매의 비밀이라는 책을 보면 보상경매에 대한 갈증이 일부라도 해소될 것이다. 이번 주에는 강의도 실시된다.<법무법인 강산>

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김은유의 보상/재건축

손실보상을 처음 당하는 분들은 상식에 기초해 대응을 하나 오히려 가만히 있는 것이 이득인 경우가 많습니다. 즉, 상식에 기초해서 하지 말아야 할 일을 도움이 된다면서 하는 것이 보상세계이고, 재건축세계입니다. 본 칼럼이 정당보상과 올바른 재건축이 되는데 일조하기를 기대합니다.

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