모르면 손해 보는 수목보상( 36억원이 104억원으로 증액된 사연)

2014-09-12 | 작성자 김은유 | 조회수 13,227 | 추천수 122
 

모르면 손해 보는 수목보상( 36억원이 104억원으로 증액된 사연)

법무법인 강산 김은유 변호사

 

최근 수목보상에 대한 분쟁이 격화되고 있는 상황에서 36억원으로 결정된 보상금이 법원에서 104억원으로 증액된 사연이 있어 소개하고자 한다. 씨앗을 파종하여 대량재배를 하다가 수목보상을 받는 분들에게 매우 도움이 될 것으로 확신한다.

 

보상금 증액절차를 먼저 살펴보면, 협의 수용재결 이의재결 행정소송의 절차를 거친다. 수목보상도 마찬가지이다. 이 사안의 경우 수용재결에서 36억원으로 결정되었으나, 곧바로 행정소송을 제기하여 104억원으로 증액된 것이다.

 

수목보상에 있어서 확립된 대법원 판례를 먼저 살펴보면, 수목 보상금 평가방법에 있어서, 각 수목에 대하여 각 수종별로 구체적인 평가기준, 방법 및 이전료의 산출근거를 제시하지 아니하고 일괄하여 이전료를 평가하였다면 이는 위법한 평가이고( 대법원 1990. 2. 23. 선고 897146 판결), 나아가 수목이 이전 가능한 것인지의 여부는 기술적인 문제가 아니라 경제적으로 판단하여야 할 문제인 것이므로 각 수목별로 이식이 가능한 것인지 여부가 먼저 조사되어야 하고( 대법원 1991. 1.29. 선고 903775 판결), 그리고 이러한 각 수목별 평가근거는 개별적으로 평가서에 기재되어야만 적법한 것이다( 대법원 1992. 2. 14. 선고 912724 판결). 따라서, 수목에 대해 적법한 평가가 되기 위해서는 각 수목별로 분리하여 보상가액을 개별적으로 평가하고, 수종별 보상가액이 취득비로 평가된 것인지, 아니면 이전비로 평가된 것인지 구별하고, 이를 수목별로 각각 특정하고, 각 그 가격산정근거를 명시하여 감정이 실시되어야만 한다.

 

그런데 수목보상을 받는 자가 씨앗을 파종하여 조경수를 대량 밀식재배를 하는 경우( 쟁점사안의 경우에도 2만평에 126만 주를 재배하고 있음) 사업시행자들은 위와 같은 대법원 판례를 따르지 않고 가끔 대량재배라는 이유로 이전비에 대해 관상수의 개별특성은 무시하고 일률적으로 면적을 기준으로 산정하여, 매우 저평가를 하는 경우가 있다. 그러나 이러한 사업시행자의 행태는 너무도 잘못된 것이다.

 

조경농장(造景農場)이란 조경수들을 집약적으로 재배하는 장소를 말하는 것으로서 과수원예학에서 말하는 과수원에 대응되는 개념이고, 조경농장에서 재배되고 있는 조경수는 주택, 가로, 공원, 관청, 명승고적지 등에 정식(定植)되기 직전의 가식(假植)상태인 것이다. 과수원과는 달리 조경농장에서는 조경수 그 자체의 매매를 목적으로 하면서 경영비용을 최소화해야 하므로 밀식(密植) 또는 군식(群植)이 불가피하다. 조경농장 내의 조경수는 궁극적으로는 정식(定植)의 전단계(前段階)인 가식(假植)상태를 상정(想定)해야 하므로, 소위 정상식여부를 가치형성요인으로 보아서는 아니 될 것이다.

 

정상식개념은 입목이나 과실수에 한정되는 것이다. 관상수”( 또는 조경수)에 대해서는 정상식이라는 개념자체가 없거나, 과실수나 임목과는 다른 각도로 살펴야 하는 것이다. 관상수는 나무 자체로 그대로 기능을 다하는 것이지, 수익수와 같이 2차적인 과실이 목적이 아니고, 또한 입목과 같이 그 입목의 상태에 따라 가치가 달라지는 것이 아니기 때문이다. 관상수는 오히려 특이하게 자란 것이 가치가 높기도 하고, 오히려 경제성을 이유로 대량식재를 하여야만 하는 것이다.

 

따라서 식재된 조경수가 경제적으로 식재목적에 부합되고 정상적인 생육이 가능하고 나아가 정상적으로 이식이 가능한 이상 대량재배를 이유로 감액할 수는 없는 것이다. 결국 관상수의 경우는 아무리 대량재배를 하고 있다고 하더라도 면적기준을 적용하여 일률적으로 이전비를 산정하는 것은 위법하고 다만 대량이식에 따른 규모의 경제를 감안하여 어느 정도 감액을 하면 그만인 것이다. 이에 대해서 한국감정평가협회의 경우 20%정도, 한국감정원의 경우 30%정도를 감액하는 것이 타당하다고 한다. 쟁점사안의 경우는 20%를 대량이식으로 인하여 20%를 감액하였다.

 

따라서 대량밀식재배를 하고 있다고 하더라고 과실수가 아니라 조경수의 경우에는 면적기준으로 평가하는 것은 위법하므로, 감정평가서를 잘 살펴서 만일 면적기준으로 평가를 하였다면 반드시 행정소송을 제기하여 이를 바로잡아야 할 것이다. 물론 보상대상자 입장에서는 소송을 제기하는 것도 매우 큰 부담이지만, 관상수에 대해 면적기준 평가는 대법원 판례에 배치되는 것이므로, 소송을 제기하는 것이 타당하다. 물론 소송을 제기하더라도 이러한 법리를 잘 주장하여 감정의견서를 제시하여야만 소기의 목적을 달성할 수 있을 것이다. 그래서 전문가를 선임하여야 하는 것이다. 이 분은 참 행복하다고 한다. 그러나 원래 개발사업이 없었으면 200억원의 가치가 있다고 하는데, 104억원을 받고 행복할까. 보상은 모순 덩어리 인 것 같다.<법무법인 강산>

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김은유의 보상/재건축

손실보상을 처음 당하는 분들은 상식에 기초해 대응을 하나 오히려 가만히 있는 것이 이득인 경우가 많습니다. 즉, 상식에 기초해서 하지 말아야 할 일을 도움이 된다면서 하는 것이 보상세계이고, 재건축세계입니다. 본 칼럼이 정당보상과 올바른 재건축이 되는데 일조하기를 기대합니다.

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