분양신청 후에 현금청산을 받을 수 있는지

법무법인 강산 김은유 변호사

1. 문제점

현금청산대상자는 원칙적으로는 ① 분양신청을 하지 아니한 자, ② 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, ③ 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자이다.

그런데 최근 조합에서는 종전자산가격에 대해 통지를 하지 않고 분양신청을 받으면서 조합원들이 종전자산가격을 알려달라고 요구하면 분양신청 후에 이루어지는 관리처분단계에서 알려줄 것이니 일단 분양신청을 하고 나중에 종전자산가격이 마음에 들지 않으면 “분양계약”을 체결하지 않는 방법으로 현금청산을 받을 수 있다고 말하여, 많은 조합원들이 이 말을 곧이곧대로 믿고 분양신청을 하는 경향이 많다. 종전자산가격을 알려주지 않고 분양신청 통지를 한 것에 대해 대법원은 적법하다고 면죄부를 준바 있다(대법원 2014. 02. 13 선고 2011두21652).

과연 분양신청기간의 종료 후에 분양계약을 체결하지 아니한 자도 현금청산을 받을 수 있는 것인가. 결론적으로는 정관에 규정이 있다면 예스이다. 다만 그 길은 고난의 길이다. 이하 상세히 그 이유를 알아본다.

2. 정관규정

표준정관 제44조제5항은 “조합원은 관리처분계획인가 후 ○일 이내에 분양계약체결을 하여야 하며 분양계약체결을 하지 않는 경우 제4항의 규정을 준용한다.”고 규정하여, 이미 분양신청을 하였더라도 일정기한까지 분양계약을 체결하지 아니한 조합원에 대해서는 현금청산을 할 수 있도록 규정하고 있는데, 이와 같은 규정을 정관에 두고 있는 경우 정관규정에 의하여 현금청산을 요구할 수 있는지가 문제되는 것이다.

3. 대법원 판례

이에 대해서는 하급심의 판결이 엇갈리고 있었다. 즉 위와 같은 정관규정은 법에 반하여 무효라는 판결(인천지방법원 2006가단35208, 137777), 정관규정은 당연히 유효하므로 현금청산이 가능하다는 판결이 대립하고 있었다(수원지방법원 2006가합12209). 그러나 최근 대법원 판결로 현금청산이 가능한 것으로 정리되었다.

즉, 대법원은 “분양계약 체결기간 이내에 분양계약을 체결하지 아니함으로써 특별한 사정이 없는 한 현금청산대상자가 될 수 있다. 이러한 정관 규정은 조합원으로 하여금 관리처분계획이 인가된 이후라도 조합원의 지위에서 이탈하여 현금청산을 받을 기회를 추가적으로 부여하기 위한 데 그 취지가 있으므로 그 내용이 구 도시정비법에 위배되어 무효라고 볼 수 없다.”고 판시하였다(대법원 2011.7.28. 선고 2008다91364)

또한 대법원은 “조합과 조합원이 도시재개발사업 시행 과정에서 시공사에 대한 공사비 지급, 신축건물에 대한 조합원의 입주 및 분양대금 납부 등을 둘러싼 권리·의무관계를 원활하게 조정하고 이를 구체화하기 위하여 사법상 계약의 형태로 개별적인 약정을 체결하는 것은 그것이 재개발조합과 조합원의 자유로운 의사의 합치에 기하여 이루어진 것인 이상 총회결의 절차를 반드시 거쳐야 한다고 볼 수 없으며, …사법상 계약에서 조합원에게 정관이나 관리처분계획 등에서 예정하지 아니한 급부의무에 관하여 정하고 있다는 사정만으로 위 사법상 계약이 무효로 되는 것이 아니다.”라고 판시하여, 조합원 분양계약을 유효하다고 인정하였다.

4. 문제의 발생

그런데 문제는 조합이 실제로 분양계약체결기간을 설정하고 분양계약에 착수하여야만 분양신청을 한 조합원이 분양계약을 체결하지 아니하고 현금청산을 받을 수 있는 것인데, 조합이 분양계약체결에 나서지 않으면 현금청산을 받을 수 없다는 것이다.

심지어 대법원은 정관에 “관리처분인가일로부터 90일이내에 분양계약체결을 하여야 하며, 이 때까지 분양계약을 체결하지 않으면 현금으로 청산한다.”고 규정되어 있다고 하더라도, 이 경우 실제로 조합이 분양계약체결에 나서지 않는 한 관리처분인가일로부터 90일 지났다는 사유만으로는 현금청산을 받을 수 있는 것이 아니라고 판시하고 있다(대법원 2012. 5. 9. 선고 2010다71141 판결).

이처럼 조합은 분양계약체결기간에 대해 자유롭게 정할 수 있으므로, 분양신청을 한 자에 대해서는 이주비를 지급하고 이사를 할 것을 종용하고 재건축에서는 신탁등기까지 청구할 수 있는 것이다. 그 후 착공을 하고 일반분양까지 한 후에 비로소 분양계약체결기간을 설정할 수도 있는 것이다. 그러면 분양신청을 한 자는 이때에 분양계약을 체결하지 아니하고 현금청산을 받을 수 있는데, 만일 재건축이면 신탁등기를 조합에게 해 주었으므로 조합은 이주비를 제외한 나머지 현금청산금을 적극적으로 지급하려 들지 않아 할 수 없이 현금청산자가 거꾸로 소송을 제기하는 것이고, 나아가 재건축은 사업비까지 분담을 하여야 하므로(물론 필자는 반대한다. 재건축에서 사업비를 분담하여야 한다는 판결은 대법원 판결은 아니고 고등법원 판결이다. 한편 재개발은 사업비 분담의무는 없다는 것이 서울행정법원 판결이다). 더더욱 손해를 보는 것이다. 재개발도 신탁등기를 제외하면 같다. 나아가 현금청산금을 산정함에 있어서도 건물은 철거되고, 토지도 형상이 변하여 제대로 평가받기가 어려워 이중으로 손해를 보는 것이다.

극단적으로 조합이 분양계약체결을 준공검사 이후에 하던가, 아니면 생략을 하면 아예 현금청산이 불가하기도 하다. 조합이 반드시 조합원과 분양계약을 체결할 의무는 없는 것이고, 분양계약을 체결하지 않는다고 하더라도 이전고시는 가능하다고 보아야 한다.

5. 결론

따라서 현금청산을 받기를 원한다면 분양신청을 하지 않는 것이 타당하다. 후일 정관에 규정이 있다면 그 규정에 기해 분양계약을 체결하지 않음으로서 다시 현금청산을 받을 수 있기는 하나, 이것은 고난의 길이다. 이 점을 명심하여 분양신청 여부를 결정하여야 할 것이다.<김은유 변호사>