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재건축 사업비 분담의무

2014-06-05 | 작성자 김은유 | 조회수 6,673 | 추천수 127
 

재건축 사업비 분담의무

법무법인 강산 김은유 변호사

 

1. 문제의 제기

 

주택재건축사업에 동의하였으나, 분양신청을 하지 않거나, 철회한 경우, 관리처분계획에서 배제된 경우, 분양계약을 체결하지 않아 현금청산대상자가 된 경우에 그러한 현금청산대상자들이 그동안 조합이 사용한 사업비를 분담하여야 하는지에 대해 최근 많은 소송이 제기되고 있다. 조합설립에 미동의한 자는 바로 조합이 매도청구를 하므로 이런 문제가 발생될 여지가 없다.

 

2. 하급심 판결

 

이는 주택재건축사업에서 사업비를 분담하여야 한다는 하급심 판결이 나오면서 논란이 붙은 것이다.

, 서울중앙지방법원 2011. 9. 22. 선고 2011가합14706 판결은 법 제47조에 따라 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지등소유자에게 주어지는 현금청산은, 조합이 원활한 사업진행을 위하여 정비사업에 동의하고도 분양신청을 하지 아니한 조합원들에게 토지 · 건축물 그 밖의 권리의 자산가치를 평가하여 그에 상당하는 현금청산금을 지급하고 이에 대응하여 조합원들 소유의 토지 · 건축물 등 권리를 취득하는 것을 내용으로 하므로, 원고들에 대한 현금청산금을 산정함에 있어서는 원고들에게 현금청산사유가 발생하여 조합원의 지위를 상실할 때까지 발생한 조합의 사업비용 중 원고들이 조합원으로서 부담하였어야 할 금원도 고려되어야 할 것이다.”라고 판결하였다(서울고등법원 2012. 8. 17. 선고 201184580 판결, 대법원 2013. 7. 11. 선고 201283827 판결).

다만, 대법원에서 사업비 분담부분은 판결대상이 아니었으므로 사업비 분담에 대해서는 대법원의 견해라고 볼 수 없다.

 

3. 위 판결에 대한 비판

 

(1) 사업비 분담 여부

사견은 사업비 분담의무가 없다고 본다. 조합설립에 동의하는 것이지 추후 법상 보장된 분양미신청 권리를 행사시에 사업비를 분담한다고 명시적으로 동의한 바 없고, 묵시적으로도 동의하지 않았다고 보아야 한다는 점, 만일 동의를 하여 사업비를 분담하여야 한다면 같은 이유로 동의를 하여 그동안 조합이나 다른 조합원들이 누린 이익도 반환하여야 형평에 맞는 점 등을 고려하면 현금청산대상자에게 사업비를 분담시킬 수는 없다고 본다. 사업비 분담여부는 조합설립동의에 매우 중요한 요소이다. 따라서 조합설립동의시에 명시적으로 사업비 분담의무가 있음을 고지하여 동의를 받지 않고 뒤늦게 정관개정을 통하여 사업비를 분담시킬 수는 없는 것이다.

 

(2) 종전가격에 비례한다는 판단에 대해

위 판결은 종전자산가격에 비례하여 사업비를 분담하여야 한다는 것인데, 이는 도저히 수긍하기 어렵다. 조합설립 이후 각종 의사결정을 함에 있어서 조합원 간에 의결권은 평등하고, 나아가 이익도 똑 같이 나누는데, 종전자산가격에 비례하여 납부하여야 한다는 발상자체가 모순이다. , 만일 백번을 양보해서 사업비를 분담한다고 하더라도 최소한 소위 N분의1이 되어야 할 것이다. 도대체 어떤 사유로 종전자산가격에 비례하여야 한다는 것인지 알 길이 없다. 위 판결에는 이런 주장이 판단되어져 있지 않다.

 

(3) 이익 분배에 대해

사업비를 분담하여야 한다면 당연히 그 이익도 분담으로 나누어야 한다. 즉 단독주택재건축이라면 아파트를 건축함에 따른 이익, 즉 종 상향에 따른 이익과, 일반분양에 따른 이익도 현금청산자들에게 분배해 주어야 형평에 맞는 것이다.

 

(4) 정관개정으로 사업비 분담의무가 생기는지

조합원이 현금청산대상자가 되어 조합원의 지위를 상실한 후 나머지 조합원들이 총회를 개최하여 위 조합원 지위 상실 시 사업비 등 이익 반환에 관하여 정관을 개정하거나 결의를 하였다 하더라도 이는 단체법의 당연한 법리상 이를 결의한 조합원들에 대하여만 적용되는 것이지 이미 조합원 지위를 상실하여 위 결의에 참석하지 못한 현금청산대상자들에게 적용된다고 보기는 더더욱 어렵다(서울행정법원 2013. 11. 7. 선고 2013구합54595 판결).

또한 마찬가지로 분양신청을 하여 조합원인 상태에서 조합이 사업비를 분담하여야 한다는 취지로 정관을 개정하였고, 그 후 분양계약체결을 하지 않음으로써 현금청산대상자가 된 경우도 사업비 분담의무는 없다고 보아야 한다. 정관은 조합원에게 적용되는 것이지 비조합원이 된 경우에까지 적용할 수는 없기 때문이다. 또한 현금청산관계는 공법상의 권리의무 관계임은 명백하다. 현금청산소송을 행정법원에서 진행하는 이유가 공법상의 권리의무 관계이기 때문이다. 대법원은 주택개량조합의 정관에 재개발사업 시행으로 주택이 철거되는 자를 임시수용시설에 수용하지 아니하더라도 사업을 시행할 수 있다는 규정이 있다 하여도 이로써 주택개량조합과 철거되는 자 간에 공법상 어떠한 권리의무관계를 설정하는 효력이 있다 할 수 없으므로 철거되는 자에 대한 임시수용시설의 수용의무가 면제되는 것은 아니다.”라고 판시하여( 대법원 1992 .10. 13 선고 9110862 판결), 정관에서 임의로 공법상의 권리의무관계를 설정할 수 없음을 명확히 하고 있기도 하다.

 

4. 결론

 

재건축사업에 있어서 조합은 위 판결을 제시하면서 마치 대법원 판결이 있는 것처럼 주장하고 있으나, 사실은 그렇지 않으며, 사업비 분담여부는 아직 결말이 난 것이 아니다.

사견은 조합이 사업비를 청구하는 것은 소탐대실이라고 본다. 만일 이러한 판결이 정착되면 앞으로 조합설립동의를 받지 못할 것이다. 조합설립에 반대하는 비대위들이 주장하는 사유를 왜 조합이 주장하는지 모르겠다.

최근 서울행정법원에서는 재개발에서는 사업비 분담의무가 없다는 판결을 쏟아내고 있다(서울행정법원 2014. 5. 23. 선고 2013구합65021 판결, 2014. 5. 23. 선고 2013구합62770 판결, 2014. 5. 22. 선고 2014구합3266 판결, 2014. 5. 22. 선고 2014구합3280 판결, 2014. 5. 22. 선고 2014구합557 판결, 2014. 5. 22. 선고 2013구합30322 판결, 2014. 5. 22. 선고 2013구합31851 판결).

 

 

 

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김은유의 보상/재건축

손실보상을 처음 당하는 분들은 상식에 기초해 대응을 하나 오히려 가만히 있는 것이 이득인 경우가 많습니다. 즉, 상식에 기초해서 하지 말아야 할 일을 도움이 된다면서 하는 것이 보상세계이고, 재건축세계입니다. 본 칼럼이 정당보상과 올바른 재건축이 되는데 일조하기를 기대합니다.

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