1. 보상금 산정공식

보상금 산정공식은 다음과 같다.

보상평가액(100%) = 표준지공시지가(52%) × 개별요인(4%) × 기타요인(44%)

보상금 산정은 먼저 당해 보상대상토지에 대해 비교표준지를 선정한다.

비교표준지 선정방법은 용도지역, 현실이용상황, 지목, 지리적 접근성이 같은 순서로 선정하면 된다. 용도지역은 반드시 같아야 한다. 국토교통부 부동산공시가격알리미 사이트에서 자기 토지를 검색하면 인근에 있는 비교표준지가 나오고, 이를 보고 용도지역이 같은 토지, 다음으로 현실이용상황이 같은 토지, 그 다음으로 지목이 같은 토지를 비교표준지로 선정한다.

그리고 비교표준지 가격은 공시기준일 년도 1월 1일자이므로, 평가를 하는 시점까지 지가변동율 등을 참작하여 시점 수정을 하고(이는 객관적인 수치임), 만일 비교표준지가 지리적으로 상당히 떨어져 있다면 지역요인을 보정하고(통상은 1 이다), 여러 가지 조건을 비교하여 개별요인을 보정하고,

▶개별요인 : 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정적조건, 기타조건

마지막으로 보상선례, 매매사례 등을 참작하여 기타요인을 산정한다.

결국 표준지공시지가가 제대로 되어 있어야 정당보상을 받는 것이다. 개별공시지가는 큰 틀에서는 보상금 산정과 무관하다.

2. 표준지가격에 대한 적극적인 대응 필요

정당보상을 받기 위해서는 표준지 가격에 대해 적극적인 대응과 의견제시가 필요하다.

국토교통부장관은 표준지공시지가를 공시하기 위하여 표준지의 가격을 조사ㆍ평가할 때에는 해당 토지 소유자의 의견을 들어야 한다.

표준지 소유자가 표준지의 평가가격에 대하여 의견을 제시한 때에는 그 평가가격의 적정여부를 재검토하고 표준지 소유자가 제시한 의견이 객관적으로 타당하다고 인정되는 경우에는 이를 반영하여 평가가격을 조정하여야 한다.

따라서 정당보상을 받으려면 표준지가격을 높여야 하는데, 이러한 표준지 가격을 정할 때 토지소유자의 의견을 들어야 하므로, 대책위원회나 토지소유자는 이 절차에 적극적으로 응하여 의견을 개진하여야 정당보상을 받을 수 있다.

어찌 보면 정당보상을 받기 위한 가장 중요한 절차이다.

3. 관련법률

부동산 가격공시에 관한 법률

[시행 2020. 12. 10.] [법률 제17459호, 2020. 6. 9., 타법개정]

제3조(표준지공시지가의 조사ㆍ평가 및 공시 등)

② 국토교통부장관은 표준지공시지가를 공시하기 위하여 표준지의 가격을 조사ㆍ평가할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 토지 소유자의 의견을 들어야 한다.

시행령 제5조(표준지 소유자의 의견청취절차) ① 국토교통부장관은 법 제3조제2항에 따라 표준지 소유자의 의견을 들으려는 경우에는 부동산공시가격시스템에 다음 각 호의 사항을 20일 이상 게시해야 한다. <개정 2020. 10. 8.>

1. 공시대상, 열람기간 및 방법

2. 의견제출기간 및 의견제출방법

3. 법 제3조제5항에 따라 감정평가법인등(「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호의 감정평가법인등을 말한다. 이하 같다)이 평가한 공시 예정가격

② 국토교통부장관은 제1항에 따른 게시사실을 표준지 소유자에게 개별 통지해야 한다. 다만, 표준지가 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 건물의 대지인 경우 같은 법 제23조 또는 제24조에 따른 관리단 또는 관리인에게 통지하여 건물 내의 게시판 등 알리기 적합한 장소에 제1항에 따른 사항을 7일 이상 게시하게 할 수 있다. <개정 2020. 6. 2.>

③ 제1항에 따라 게시된 가격에 이의가 있는 표준지 소유자는 의견제출기간에 의견을 제출할 수 있다.

시행령 제8조(표준지공시지가 조사ㆍ평가의 절차) ② 감정평가법인등은 제1항에 따라 조사ㆍ평가보고서를 작성하는 경우에는 미리 해당 표준지를 관할하는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다) 및 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)의 의견을 들어야 한다. <개정 2020. 10. 8.>

표준지공시지가 조사·평가 기준

제정 1996.12.24. 건설교통부훈령 제163호

개정 2021. 8. 13. 국토교통부훈령 제1424호

제12조(표준지 소유자의 의견청취) 영 제5조제3항에 따라 표준지 소유자가 표준지의 평가가격에 대하여 의견을 제시한 때에는 그 평가가격의 적정여부를 재검토하고 표준지 소유자가 제시한 의견이 객관적으로 타당하다고 인정되는 경우에는 이를 반영하여 평가가격을 조정하여야 한다.

제13조(시장·군수·구청장의 의견청취) ① 영 제8조제2항에 따라 시장·군수 또는 구청장(필요한 경우 특별시장·광역시장 또는 도지사를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 의견을 듣고자 할 때에는 표준지의 필지별 가격 및 가격변동률, 용도지역별·지목별 최고·최저지가, 전년대비 가격변동이 현저한 표준지의 내역 및 변동사유, 표준지 위치표시도면 등 표준지의 평가가격 검토에 필요한 자료를 제출하여야 한다.

② 시장·군수 또는 구청장으로부터 특정한 표준지에 대하여 평가가격의 조정의견이 제시된 때에는 그 평가가격의 적정여부를 재검토하고 그 의견이 객관적으로 타당하다고 인정되는 경우에는 이를 반영하여 평가가격을 조정하여야 한다.

제14조(조사·평가보고서의 작성) 표준지에 대한 조사·평가가 완료된 때에는 표준지 조사평가보고서를 작성하여 「부동산 가격공시에 관한 법률 시행규칙」 제3조제2항에 따른 서류(전자처리된 전자기록을 포함한다)와 함께 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.

[실무 토지수용보상] 책 참고

[법무법인강산]