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재개발·재건축 중개시 공인중개사가 꼭 알아야 할 중개사고 예방노하우

2012-08-14 | 작성자 김은유 | 조회수 14,328 | 추천수 183

재개발·재건축 중개시 공인중개사가 꼭 알아야 할 중개사고 예방노하우

 

1. 법정 사항 설명·고지의무

과거에는 공인중개사에게만 확인·설명의무를 부과하였으나, 이제는 법 개정으로 토지등소유자도 법정 사항을 설명·고지하고 계약서에 기재하여야 한다. 따라서 법 시행일인 2009.11.28부터는 새로운 계약서에 의하여 매매를 하여야 할 것이다.

정비구역 내이므로 정비예정구역은 해당사항이 없다. 그러나 공인중개사는 도시정비법을 떠나서 공인중개사법에 의하여 정비예정구역에서도 확인·설명을 하여야 할 것이다. , 중개사는 정비예정구역이나 정비구역 모두 확인설명 의무를 게을리 하지 말하야 한다.

도정법(2009. 5. 27. 법 개정) 2009. 11. 28부터 시행

79조에 제3항 및 제4항을 각각 다음과 같이 신설한다.

토지등소유자는 자신이 소유하는 정비구역 내 토지 또는 건축물에 대하여 매매전세임대차 또는 지상권 설정 등 부동산 거래를 위한 계약 시 다음 각 호의 사항을 거래 상대방에게 설명고지하고, 거래 계약서에 기재 후 서명날인하여야 한다.

1. 해당 정비사업의 추진단계

2. 퇴거예정시기(건축물의 경우 철거예정시기를 포함한다)

3. 5, 19, 44조제5, 50조의2에 따른 권리제한

4. 그 밖에 거래 상대방의 권리의무에 중대한 영향을 미치는 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항

3항 각 호의 사항은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률25조제1항제2호의 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항으로 본다.

중개사의 확인, 설명의무를 규정한 것임

 

따라서 중개사는 계약서에 다음과 같은 특약을 반드시 두어야 한다.

00(설명고지사항)

1. 해당 정비사업의 추진단계 : )현재 조합설립인가를 받고 사업시행인가를 받기 위한 준비 단계임

정비사업추진단계 : 추진위원회에 설립단계, 조합설립단계, 사업시행인가단계, 관리처분인가단계, 이주철거 중, 공사 중, 준공인가단계, 이전고시단계 등

2. 퇴거예정시기(건축물의 경우 철거예정시기를 포함한다) : )조합에 문의한 결과 아직 사업시행계획서가 작성되지 않아 구체적인 철거예정시기는 알 수 없음

령 제50(관리처분계획의 내용)

5. 기존 건축물의 철거 예정시기<신설>

3. 5, 19, 44조제5, 50조의2에 따른 권리제한 : ) 현재 도시 및 주거환경정비법(이하 이라고만 한다) 5, 19, 44조제5, 50조의2에 따른 권리제한 : ) 현재 도시 및 주거환경정비법(이하 이라고만 한다)5조에 의하여 건축물의 건축, 토지분할 등 행위제한을 받고 있으며, 법 제19조 제1항 각호에 해당하면 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보며, 후일 관리처분계획 인가를 받으면 지상권전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간에 대하여는 민법 제280281조 및 제312조제2, 주택임대차보호법 제4조제1, 상가건물임대차보호법 제9조제1항의 규정은 이를 적용하지 아니하며, 법 제50조의2에 해당하지 아니하여 단독으로 분양대상이 된다. 관련조문은 다음과 같다.

- 5(행위제한 등) 정비구역 안에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건을 쌓아놓는 행위 등 대통령령이 정하는 행위를 하고자 하는 자는 시장군수의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.

- 19(조합원의 자격 등 <개정 2003.12.31>) 정비사업(시장군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업을 제외한다)조합원은 토지등소유자(주택재건축사업의 경우에는 주택재건축사업에 동의한 자에 한한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. <개정 2005.3.18, 2009.2.6>

1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때

2. 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다)

3. 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때

주택법 제41조제1항의 규정에 의한 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역안에서의 주택재건축사업의 경우 제16조의 규정에 의한 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속이혼으로 인한 양도양수의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항의 규정에 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우 그 양도자로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. <신설 2003.12.31, 2005.3.18, 2009.2.6>

1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료취학결혼으로 인하여 세대원 전원이 당해 사업구역이 위치하지 아니한 특별시광역시시 또는 군으로 이전하는 경우

2. 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우

3. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간동안 해외에 체류하고자 하는 경우

4. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 경우

사업시행자는 제2항 각호외의 부분 본문의 규정에 의하여 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자로서 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대하여는 제47조의 규정을 준용하여 현금으로 청산하여야 한다. <신설 2003.12.31, 2009.2.6>

- 44(지상권 등 계약의 해지)

48조에 따라 관리처분계획의 인가를 받은 경우 지상권전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간에 대하여는 민법 제280281조 및 제312조제2, 주택임대차보호법 제4조제1, 상가건물임대차보호법 제9조제1항의 규정은 이를 적용하지 아니한다. <개정 2005.3.18, 2009.2.6>

- 50조의2 (주택등 건축물의 분양 받을 권리산정 기준일) 정비사업으로 인하여 주택 등 건축물을 공급하는 경우 제4조제4항에 따른 고시가 있은 날 또는 시도지사가 투기억제를 위하여 기본계획수립 후 정비구역지정고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 "기준일"이라 한다)의 다음 날부터 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 토지 또는 주택 등 건축물의 분양받을 권리는 기준일을 기준으로 산정한다.

1. 1필지의 토지가 수개의 필지로 분할되는 경우

2. 단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우

3. 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우

4. 나대지에 건축물을 새로이 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우

도지사는 제1항에 따라 기준일을 따로 정하는 경우에는 기준일지정사유건축물의 분양받을 권리의 산정 기준 등을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.

[본조신설 2009.2.6]

4. 그 밖에 거래 상대방의 권리의무에 중대한 영향을 미치는 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항 : 아직 대통령령으로 정해진 것이 없음

 

2. 단독주택으로 건축허가를 받아 지분·구분등기를 한 사실상의 다가구주택의 공유자 : 가구별로 분양권은 나오나, 조합원 1인임

이 사건 각 건물 지하층의 각 해당 가구를 실질적으로 구분소유하고 있는 원고들은 정비조례 부칙 제7조에서 정한 사실상의 다가구주택의 공유자들로서 가구별로 분양대상자격을 가진다고 할 것이나, 원고들이 이 사건 각 건물 지하층의 공유자들에 불과한 이상 각 해당 공유 부분의 다른 공유자들과 함께 그 전원이 1인의 조합원으로 될 뿐 각자 단독 조합원의 지위에 있는 것은 아니라고 할 것이다.(대법원 2011.3.10. 선고 20104377판결)

 

3. 분양대상여부 조사 검토 의무

분양대상여부가 계약 주요내용이라면 부동산중개인 조사·검토의무 있어

법률신문 [ 2009-09-04 ] 서울고법 "중개인은 분양권 받지 못한 손해 배상해야"

 

재개발 지역의 부동산 매매에서 분양대상여부가 계약의 주요 내용이라면 중개인도 조사·검토의무가 있다는 판결이 나왔다.

서울고법 민사14부는 지난달 20A씨 부부가 분양권을 받을 수 있는지 자세히 조사·검토하지 않았다며 부동산 중개를 한 B씨 등을 상대로 낸 손해배상 청구소송(200885750)에서 “B씨는 A씨 부부에게 각각 4,350만원을 지급하라며 원고 일부승소 판결을 내렸다.

A씨 부부는 200610B씨의 중개로 용산구 용산동의 토지를 그 위의 무허가 주택을 제외하고 101,000만원에 공동으로 매수했다. B씨는 공인중개사의 면허없이 타인 명의를 빌려 부동산중개사무실을 운영하고 있었고 매도인은 B씨의 언니였다. 계약체결 전 A씨 부부와 B씨는 국제빌딩 주변 제3구역 도시환경정비조합 임원에게서 분양대상자 여부를 확인해 줄 수는 없지만 조례에 따라 공동주택 분양대상자가 될 수 있을 것이라는 취지의 답변을 들었다. 그런데 조합은 그 후 이 토지에 대해 주택과 분리해 취득된 토지여서 서울시조례에 따라 공동주택의 분양대상자가 될 수 없다는 이유로 A씨 부부를 분양대상자에서 제외했다. 결국 A씨 부부는 조합으로부터 인정받은 권리가액인 72,000만원의 대금을 받고 타인에게 매도했다. 이에 A씨 부부는 B씨 자매를 상대로 소송을 냈지만 1심 재판부는 분양권 대상이 된다는 조합임원의 말을 들은 점에 비춰 B씨가 공동주택 분양권이 없었다는 사정을 알았다고 인정하기 부족하다며 원고패소 판결을 내렸다. 하지만 2심 재판부의 판단은 달랐다.

 

재판부는 판결문에서 “B씨가 면허는 없지만 부동산중개사무실의 물적시설을 갖춰 놓고 A씨 부부와의 위임계약에 따라 중개행위를 한 이상 공인중개사법의 중개업자에 준하는 내용의 주의의무를 부담한다“A씨 부부가 공동주택의 분양권을 받을 수 있는지에 관해 보다 자세히 조사·검토해 이를 정확하게 설명함으로써 올바른 결정을 할 수 있도록 도움을 줘야 한다고 밝혔다.

 

재판부는 이어 “B씨가 조합임원의 일반적인 이야기만 듣고 더 이상 A씨 부부가 공동주택의 분양권을 받을 수 있는지에 관해 더 조사하거나 검토하지 않은 잘못이 있고 A씨 부부는 잘못된 정보에 기초해 매매계약을 체결하게 되고 결국 분양권을 받지 못한 손해를 입었다고 덧붙였다.

 

재판부는 다만 “A씨 부부는 조합임원에게서 답변을 들은 외에는 별다른 확인조치를 하지 않았다B씨의 책임을 30%로 제한했다.

 

(1) 소규모 토지 소유자의 분양대상 여부

- 서울시 조례에는 규정

서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례

[시행 2012.7.30] [서울특별시조례 제5348, 2012.7.30, 일부개정]

2(정의)

9. "과소필지"란 토지면적이 90제곱미터 미만인 토지를 말한다.<개정 2012.1.5.>

 

부칙 < 5007, 2010.7.15>

1(시행일) 이 조례는 2010716일부터 시행한다. 다만, 48조제2항의 개정규정은 2010101일부터 시행한다.

3(권리산정기준일에 관한 적용례 및 경과조치) 27조 및 제28조 개정규정은 최초로 기본계획(정비예정구역에 신규로 편입지역 포함)을 수립하는 분부터 적용한다.

27(주택재개발사업의 분양대상 등) 영 제52조제1항제3호에 따라 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다.(개정 2009.07.30)

2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자(개정 2009.07.30, 2010.03.02, 2010.7.15.)

1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다. <개정 2009.07.30, 2010.7.15>

1. 단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일 후 다세대주택으로 전환한 경우 <개정 2009.07.30, 2010.7.15>

이 조례 시행 전에 기본계획이 수립되어 있는 지역 및 지구단위계획이 결정·고시된 지역은 종전규정(27조 및 제28)에 따른다.

 

경기도 도시 및 주거환경정비 조례

(일부개정) 2007-04-09 조례 제 3596

18(주택공급 기준등)

영 제52조제1항제3호의 규정에 의거 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 분양대상자를 1인으로 본다. [신설 2007.4.9.]

1. 단독주택 또는 다가구주택이 건축물 준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우

2. 관리처분계획 기준일 현재 수인의 분양신청자가 하나의 세대인 경우. 이 경우 세대주와 동일한 세대별 주민등록 표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다.

3. 하나의 대지 범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공이후 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우

4. 한 필지의 토지를 수개의 필지로 분할한 경우

5. 하나의 주택 또는 한필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우 [신설 2008.7.25.]

6. 기존 건축물을 철거하고 공동주택을 건축하는 경우.(건축물이 없는 토지에 신축하는 경우를 포함한다) 다만, 해당 공동주택의 주거전용면적이 당해 정비사업으로 건립되는 분양용 공동주택의 최소 주거전용면적 이상인 자에 대하여는 그러하지 아니한다. [신설 2008.7.25.]

5. 하나의 주택 또는 한필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우. 다만, 2008725일 이전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 건축법57조제1항에 따른 해당 시군 조례로 정하는 면적 이상인 자는 그러하지 아니하다. <개정 2009.12.31.>

 

부칙 <2007.4.9.>

(시행일) 이 조례는 공포한 날부터 시행한다.

(분양대상 기준의 경과조치) 18조제3항의 개정규정은 이 조례 시행 일 전에 지분 또는 구분소유 등기를 완료한 경우에는 가구별 또는 토지별 각각 1인을 분양대상자로 할 수 있다.

이 있음.

 

- 경기도 조례는 제183항제5호가 5. 하나의 주택 또는 한필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우. 다만, 2008725일 이전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 건축법57조제1항에 따른 해당 시군 조례로 정하는 면적 이상인 자는 그러하지 아니하다.”고 개정되었는바<개정 2009.12.31.>”, 이를 반대해석하면 결국 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 건축법57조제1항에 따른 해당 시군 조례로 정하는 면적 이상인 자는 분양대상이 될 수 있다고 본다. 또한 필요하면 이 조례 규정에 반하지 않는 범위내에서 정관으로 정할 수도 있다고 본다. 참고사항으로는 경기도의 경우 분할제한면적이 60평방미터 이상이므로 이 이상이면 될 것으로 예측한다.

- 인천시는 분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지의 총면적(국공유지를 불하받은 경우 그 면적을 포함한다)이 건축조례 제28조제1항제1호에 따른 분할 제한 면적 미만인 경우(개정2010.1.18)”로 개정되었다(조례241). 참고로 인천시는 주거지역은 90평방미터 이상이고, 도시지역외는 60평방미터 이상임

 

<소규모 토지 분양대상 여부>

토지만 소유

30-90²미만

서울시

2003.12.30전 분할등기

무주택자에 한함(단서 : 단일필지)

2010.7.16.자 이후 최초로 기본계획수립분부터는 분양대상 아님

경기도

 

 

 

규정없슴

90² 이상

2003.12.30전 분할 또는 공유지분 등기

, 무주택자 무관

2007.4.9.전 분할

2008.7.25.부터 공유지분 면적이 시·군조례로 정하는 면적 이상<개정 2009.12.31.>

동일정비구역내 총면적합산

2003.12.30.전 분할 또는 공유지분 등기 토지(도로포함)일 경우 : 여러 필지 합산 90² 이상

규정없음

도로

30-90²미만

무주택자만 가능

지목 : 도로(현황도로는 제외)

단일필지

2010.7.15.까지만 분양자격 유

규정없음

90² 이상

, 무주택 및 지목, 현황 무관

규정없음

 

 

(2) 전환다세대 주택의 분양자격

- 서울시는 2003.12.30. ,

- 인천은 2004.7.19 에 전환한 전환다세대는 조합 정관에 따라 전용면적 60이하 공동주택을 분양하거나 임대주택을 공급할 수 있다고 규정하고 있다.

- 경기도는 2007.4.9 전에 전환한 다세대주택에 대해 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 분양대상자를 1인으로 본다.[신설 2007.4.9.]’ 고 규정. 참고로 장인석씨는 겨익도는 가구별 1인을 분양대상자로 할 수 있다'고 임의규정이라고 주장하나 이는 오류이다.(장인석 저, 재건축 이게 답이다. 166. 매일경제신문사간.)

 

- 그런데 전환다세대라고 해도 전용면적이 60를 초과하면 서울시와 인천시에서는 위의 규정을 적용하지 않아도 되므로 국민주택규모 이하인 전용 85(33평형)을 분양받을 수 있다. 또한 서울시는 전용면적 60이하 전환다세대를 합쳐 전용 60를 초과해도 33평형을 분양받을 수 있는 길을 열어줬다. 지분쪼개기로 사업성이 현저히 떨어진 재개발구역을 구제하기 위해 전용면적이 적은 전환다세대를 보유한 조합원들이 서로 힘을 합쳐 보다 큰 평수를 받을 수 있도록 '지분합치기'를 유도한 것이다. 게다가 전용 60이하 전환다세대 조합원이라도 33평형이 조합원에게 배정되고 남는 물량이 있으면 권리가액 다액 순으로 배정받을 수 있도록 했다.

- 단독주택 재건축사업에서는 그동안 전환다세대의 분양자격을 제한하는 규정이 없었다. 조합 정관에서 분양자격을 제한할 수는 있지만 자칫하면 조합원 간 갈등으로 비화될 소지가 있었다. 이에 서울시는 2009422일 이후 전환한 다세대주택에 대해서는 분양자격을 별도로 주지 않기로 했다.

대법원 2009.9.10. 선고 200910628 관리처분계획취소 () 파기환송

다가구주택이 다세대주택으로 전환된 경우로서 가구별 개별분양대상에 해당하지 않는다고 본 사례

이와 같은 이 사건 조례 제24조 제2항 제1, 3, 부칙 제5, 7조의 입법취지, 연혁 및 위 각 규정의 체계적 구조 등에 비추어 보면, 이 사건 조례 제24조 제2항 제3, 부칙 제7조는 다가구주택에 관하여 지분등기 또는 구분소유등기만이 경료된 경우에 관한 규정임에 대하여, 24조 제2항 제1, 부칙 제5조는 다가구주택이 다세대주택으로 전환된 경우에 관한 규정으로서 이 때의 전환이란 구 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙’(2007. 1. 16. 건설교통부령 제547호로 전부개정되기 전의 것) 6조 제1항에 의한 건축물대장의 전환을 의미한다고 봄이 상당하다.

 

(3) 기존무허가건축물소유자의 조합원 자격에 관한 사항

법원은 1999. 7. 27. 선고 대법원 974975호 판결이후 일관되게 기존무허가건축물소유자는 원칙적으로 조합원이 될 수는 없고, 다만 조합 각자의 사정 내지는 필요에 따라 일정한 범위 내에서 정관으로 조합원 자격을 부여하도록 할 수 있다고 판결하고 있다(대법원 2009.10.29. 선고 200912228 판결). 최근에도 무허가건축물 소유자는 원칙적으로 도시정비법 제2조 제9호의 토지등소유자가 아니라고 보아 조합설립인가를 취소하는 하급심 판결이 있었다.

이에 반하여 조합설립인가 업무를 담당하고 있는 지방자치단체는 대체로 기존 무허가건축물 소유자의 조합원 자격을 인정하고 있다.

이에 대해 이 문제는 구 도시재개발법 시행령이 제15096호로 개정되어 19966. 30.부터 시행되면서 기존무허가건축물의 소유자에게도 조합원자격을 주는 것으로 개정된 것으로 보아야 한다는 견해가 있다. 그러나 그렇다고 하더라도 정관은 조합이 설립되어야 비로소 효력이 발생하므로 현행법의 해석상은 어쩔 수 없이 기존무허가건축물 소유자는 조합이 설립된 이후에 정관에 의하여 조합원이 된다고 본다.

 

4. 도정법 제19조제1항제3호 문제

반드시 매도인이 구역 내 다른 물건 소유하는지 묻고 확인하고 기재하여야 함

 

정비사업(시장군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업을 제외한다)조합원은 토지등소유자(주택재건축사업의 경우에는 주택재건축사업에 동의한 자에 한한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. (법 제19조제1) <개정 2005.3.18, 2009.2.6>

3. 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때<2009.2.6.개정>

개정규정은 공포한 날부터 6월이 경과한 날(2009.8.7)부터 시행한다.

이 규정은 2009.2.6.자로 개정되면서 느닷없이 도입된 규정이다.

2011.9.16. 법률 제11059도시 및 주거환경정비법 일부개정법률

도시 및 주거환경정비법 일부를 다음과 같이 개정한다.

법률 제9444호 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률 부칙에 제10조를 다음과 같이 신설한다.

10(조합원 자격에 관한 경과조치) 16조에 따라 조합설립인가를 받은 정비구역에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 19조제1항제3호의 개정규정에도 불구하고 조합원자격의 적용에 있어서는 종전의 규정(2009. 2. 6, 법률 제9444호로 개정되기 전의 법률을 말한다)에 따른다.

1. 다음 각 목의 합이 2 이상을 가진 토지등소유자로부터 201111일 전에 토지 또는 건축물을 양수한 경우

. 토지의 소유권

. 건축물의 소유권

. 토지의 지상권

2. 201111일 전에 다음 각 목의 합이 2 가진 토지등소유자가 20121231일까지 이를 양도하는 경우

. 토지의 소유권

. 건축물의 소유권

부칙

이 법은 공포한 날부터 시행한다.

[일부개정]

개정이유 및 주요내용

조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때에는 그 수인을 대표하는 1인만을 조합원으로 인정하고, 그 외의 자에게는 조합원 자격이 인정하지 아니하는 내용으로 도시 및 주거환경정비법이 개정(법률 제9444, 2009. 2. 6. 공포시행)됨에 따라 부동산 투기와 관계없는 토지등소유자들이 재산권 행사에 제약을 받는 등 선의의 피해사례가 발생하고 있으므로, 현행 규정은 유지하면서, 법률 제9444도시 및 주거환경정비법 일부개정법률의 부칙에 조합원자격에 관한 경과조치를 두어 선의의 피해자를 구제하려는 것임.

2011.12.30. 개정

개정이유 : 다주택자가 주택을 매매하는 경우 2주택까지(임대사업자의 경우 3주택까지) 조합원 지위의 양도를 한시적으로 허용 함(안 부칙)

- 법률 제9444호 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률(법률 제11059호 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률에 따라 개정된 내용을 포함한다) 부칙 제10조제2호 중 ‘2‘2 이상을, ‘이를다음 각 목의 합이 2(조합설립인가 전에 임대주택법6조에 따라 임대사업자로 등록한 토지등소유자의 경우에는 3을 말하며, 이 경우 임대주택에 한정한다) 이하를로 한다.

- 부칙 제1: 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안 부칙제10조제2호의 개정규정은 공포한 날부터 시행

서울북부지방법원 2011.3.8. 결정 2010카합1201

도시정비법 제19조제1항은 1인이 수개의 토지 또는 건축물을 소유하고 있다가 조합설립 후에 그 중 일부를 양도한 때에는 양도인과 양수인 중 대표1인을 조합원으로 본다고 규정하고 있으나, 달리 대표조합원 선정이 이루어지지 않고 있는 동안 조합에 대한 관계에서 누구를 조합원으로 볼 것인지에 대하여 아무런 규정을 두고 있지 아니하고, 보조참가인 조합의 정관 역시 대표조합원을 조합에 신고하고 대표조합원이 조합원으로서의 법률행위를 한다고 규정하고 있을 뿐, 대표조합원을 신고하지 아니하고 있는 기간 동안의 조합원의 지위 등에 대하여는 별다른 규정을 두고 있지 아니한다. 따라서 이러한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 조합에 대한 관계에서 양도인과 양수인이 함께 포괄하여 1인의 조합원으로 취급되기는 하지만, 대표조합원의 선정이 있을 때까지는 그 중 누구도 대표조합원으로서의 권리·의무를 행사할 수 없다고 해석함이 상당하다. 더욱이 이사는 조합장과 마찬가지로 조합원 총회에서 선임되는 임원 중 하나로 조합원들이 부여한 신임에 의하여 그 지위가 인정된다고 할 것인데, 이와 같은 조합원의 신임은 이사로 선임될 당시의 조합원의 지위에 기초하는 것이므로, 신임의 기초가 되는 조합원 지위에 중대한 사정 변경이 발생하여 이사인 조합원에게 부여되었든 조합원들의 신임이 더 이상 유지되고 있다고 보기 어렵게 된 경우에는 다시 이사로 선임되거나 이사에 대한 재신임 결의가 없는 이상 기존 이사의 지위가 계속 유지된다고 보기 어렵다.

서울고등법원 2011.5.27. 결정 2011430 : 1심유지

대법원 2008.3.27. 20071734 결정 가처분이의

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법이라고 한다) 37조 제2항은 전유부분이 수인의 공유에 속하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다고 규정하고 있는바, 이 규정은 (중략) 강행규정이다. 따라서 전유부분의 공유자는 서로 협의하여 공유자 중 1인을 관리단집회에서 의결권을 행사할 자로 정하여야 하고, 협의가 이루어지지 않을 경우 공유물의 관리에 관한 민법 제265조에 따라 전유부분 지분의 과반수로써 의결권 행사자를 정하여야 하며(또는 공유자 중 전유부분 지분의 과반수를 가진 자가 의결권 행사자가 된다), 의결권 행사자가 의결권을 행사한 경우 집합건물법 제38조 제1항에 의하여 당해 구분소유자의 수는 1개로 계산되지만 의결권에 대하여는 집합건물법 제37조 제1항에 따라 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 같은 법 제12조에 의하여 당해 전유부분의 면적 전부의 비율에 의한다고 할 것이고, 한편 지분이 동등하여 의결권 행사자를 정하지 못할 경우에는 그 전유부분의 공유자는 의결권을 행사할 수 없으며, 의결권 행사자가 아닌 공유자들이 지분비율로 개별적으로 의결권을 행사할 수도 없다.

 

5. 추진위원회 또는 조합설립 동의여부

동의여부를 알려주어 동의한 경우 철회할 기회나, 부동의한 경우 동의여부를 결정하도록 하여 주어야 한다.

추진위원회 또는 조합의 설립에 동의한 여부 확인설명서에 기재

령 제28(토지등소유자의 동의자수 산정방법 등)

3. 추진위원회 또는 조합의 설립에 동의한 자로부터 토지 또는 건축물을 취득한 자는 추진위원회 또는 조합의 설립에 동의한 것으로 볼 것

 

도정법 제19조제12. 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다)<2009.2.6.개정>

부모님 등 다른 가족은? : 조합설립인가 전에 세대분리해야 함

6. 조합설립인가 전 세대분리 문제

 

7. 무허가건물 : 사업시행인가 이전에 구입해야 분양권 인정

대법, 사업시행인가 이전에 무허가 건물 구입해야 분양권 인정

2011.5.31. 뉴코리아리포스트

무허가건축물 소유자가 조합원 자격을 인정받을 길이 넓어졌다.

지난 26일 서울시는 이 같은 내용을 골자로 한 도시·및 주거환경정비조례 일부 개정조례를 발표했다. 이번 개정조례는 무허가건축물 중 일반적인 토지등소유자의 지위를 인정받을 수 있었던 기존무허가건축물대신 특정무허가건축물이라는 새로운 개념을 도입, ‘특정무허가건축물대상을 1989124일 당시까지 촬영된 항공사진에 존재하거나 공부상 해당 기간 내에 건축을 완료한 것으로 나타난 건축물로 정했다. 이는 198248일까지 항공사진에 있는 건축물이나 무허가건축물 대장에 등재된 건축물 등으로 한정했던 기존무허가건축물 기준을 약 6년 정도 완화한 것이다. (중략)

한편, 최근 이번 조례개정에 배경이 됐던 개미마을 소송에서 대법원 3(주심 신영철 대법관)는 사업시행인가 고시일 이후 무허가건물을 사들인 철거민은 분양권을 부여받을 수 없다고 판결했다. 이에 따라 건축물이 특정무허가건축물로 인정받는다고 해도 분양권을 취득하기 위해서는 소유권 취득 시기를 고려해야할 것으로 보인다.

 

8. 분양신청 여부

재개발조합의 전() 조합원의 분양신청 후 토지 등이 양도된 경우에는 현재 소유자에게 전() 조합원의 모든 권리의무가 귀속된다.

분양거부처분취소 (대법원 1999. 4. 13. 선고 9819230)

재개발구역 안에 있는 토지의 전 소유자가 재개발조합에 대하여 분양신청을 한 후 그 토지의 소유권을 취득한 현 소유자가 재개발조합이 전 소유자에 대하여 한 분양거부처분의 취소를 구할 수 있는지 여부(적극)

구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 전문 개정되기 전의 것) 7조 제1, 2항은 권리자(재개발구역 안의 토지 또는 건축물 등에 관하여 권리를 가진 자)의 변동이 있을 때에는 종전의 권리자가 행하거나, 권리자에 대하여 행한 처분·절차 기타의 행위는 새로이 권리자로 된 자가 행하거나 새로이 권리자로 된 자에 대하여 행한 것으로 본다라고 규정하고 있고, 토지의 소유자가 하는 분양신청이나 시행자가 토지 소유자에 대하여 재개발사업에 의하여 조성되거나 축조되는 대지 또는 건축시설을 분양하지 아니하고 현금청산 대상자로 지정하는 관리처분계획을 정하는 것은 같은 법에 의한 절차 기타의 행위에 해당한다 할 것인바, 재개발구역 안에 있는 토지의 전 소유자가 이미 분양신청을 하였고, 그 후 현 소유자가 전 소유자로부터 위 토지의 소유권을 취득하였다면, 전 소유자의 조합원으로서의 지위는 현 소유자에게 승계·이전되고, 전 소유자가 한 분양신청의 효력도 현 소유자에게 미치고, 재개발조합이 전 소유자에 대하여 아파트를 분양하지 아니하고 현금 청산을 하기로 하는 관리처분계획을 정하여 인가를 받은 것의 효력도 현 소유자에게 미친다 할 것이고, 전 소유자가 분양신청을 한 것과 별도로 현 소유자가 다시 분양신청을 하여야만 재개발사업에 의하여 조성되거나 축조되는 대지 또는 건축시설을 분양받을 수 있게 되는 것은 아니므로 현 소유자는 스스로 분양신청을 한 바 없다 하더라도 위 재개발조합이 전 소유자에 대하여 한 분양거부처분에 대하여 취소를 구할 수 있다.

9. 재건축사업의 경우 투기과열지구내에서의 양수자(도정법 제19조제2항 문제)

주택법 제41조제1항의 규정에 의한 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역안에서의 주택재건축사업의 경우 16조의 규정에 의한 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속이혼으로 인한 양도양수의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항의 규정에 불구하고 조합원이 될 수 없다.

 

다만, 양도자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우 그 양도자로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. (법 제19조제2) <신설 2003.12.31, 2005.3.18, 2009.2.6>

1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료취학결혼으로 인하여 세대원 전원이 당해 사업구역이 위치하지 아니한 특별시광역시시 또는 군으로 이전하는 경우

2. 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우

3. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간동안 해외에 체류하고자 하는 경우

4. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 경우

30(조합원) 법 제19조제2항제4호에서 "대통령령이 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <신설 2005.5.18, 2009.8.11>

1. 조합설립인가일부터 2년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 주택재건축사업의 건축물을 2년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우

2. 사업시행인가일부터 2년 이내에 착공하지 못한 주택재건축사업의 토지 또는 건축물을 2년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우

3. 착공일부터 3년 이내에 준공되지 아니한 주택재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우

4. 법률 제7056호 도시및주거환경정비법중개정법률 부칙 제2항의 규정에 의한 토지등소유자로부터 상속이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자

5. 국가지방자치단체 및 금융기관(주택법 시행령44조제2항제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 주택재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우

 

재건축사업에서만 해당되는 조합원명의변경금지규정은 2003.12.31 발효돼 현재까지 시행되고 있다. 개정법은 제2항제1호의 괄호인 사업구역이 수도권정비계획법 제2조제1호에 의한 수도권에 위치한 경우에는 수도권 밖으로 이전하는 경우에 한한다.”는 내용을 삭제, 규제를 다소 완화하였다. 또한 재건축조합원의 자격 이전이 가능한 예외사유를 신설하였다. 재건축사업장이 서울시에 있는 경우, 세대원 전원이 서울시를 벗어나 수도권 안에 있으면 예외 규정이 인정된다(수도권인 인천이면, 인천을 벗어난 서울이나 경기도도 이전하면 가능함). 개정법은 공포한 날(2009.2.6)부터 시행한다.

 

조합원 명의변경금지조항과 관련, 헌법재판소(2004헌마 155237, 병합)는 도시정비법 제19조제2항 등에 대한 헌법소원심판에서 재산권 침해여부, 비례원칙위배 여부 등에 대해서 판단하여 토지등 소유권의 강한 공공성과 사회성을 이유로 합헌 결정을 한 바 있다.

 

 

 

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김은유의 보상/재건축

손실보상을 처음 당하는 분들은 상식에 기초해 대응을 하나 오히려 가만히 있는 것이 이득인 경우가 많습니다. 즉, 상식에 기초해서 하지 말아야 할 일을 도움이 된다면서 하는 것이 보상세계이고, 재건축세계입니다. 본 칼럼이 정당보상과 올바른 재건축이 되는데 일조하기를 기대합니다.

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