3기 신도시 지역 경매 투자 주의

2019-06-12 | 작성자 김은유 | 조회수 848 | 추천수 23


 

3기 신도시 지역 경매 투자 주의

 

현재 발표대로라면 3기 신도시는 택지개발촉진법이 아닌 공공주택특별법에 의하여 개발이 된다.

 

공공주택특별법27조는 다음과 같이 규정하고 있다.

27(토지등의 수용 등) 공공주택사업자는 주택지구의 조성을 위하여 필요한 경우에는 토지등을 수용 또는 사용할 수 있다. <개정 2015. 8. 28.>

주택지구를 지정하여 고시한 때에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률20조제1항 및 같은 법 제22조에 따른 사업인정 및 사업인정의 고시가 있는 것으로 본다.

1항에 따른 토지등의 수용 또는 사용에 대한 재결의 신청은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률23조제1항 및 같은 법 제28조제1항에도 불구하고 지구계획에서 정하는 사업의 시행기간 내에 할 수 있다.

1항에 따른 토지등의 수용 또는 사용에 대한 재결의 관할 토지수용위원회는 중앙토지수용위원회로 한다.

10조제1항에 따른 주민 등의 의견청취 공고로 인하여 취득하여야 할 토지가격이 변동되었다고 인정되는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률70조제1항에 따른 공시지가는 같은 법 제70조제3항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 10조제1항에 따른 주민 등의 의견청취 공고일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 해당 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 같은 항에 따른 주민 등의 의견청취 공고일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.

령 제20(토지등의 수용 등) 법 제27조제5항에서 "취득하여야 할 토지가격이 변동되었다고 인정되는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우"란 주택지구에 대한 감정평가의 기준이 되는 표준지공시지가(부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 표준지공시지가를 말한다. 이하 같다)의 평균변동률이 해당 주택지구가 속하는 특별자치도, 군 또는 구 전체 표준지공시지가의 평균변동률보다 30퍼센트 이상 높은 경우를 말한다. <개정 2016. 8. 31.>

1항에 따른 평균변동률은 법 제10조제1항에 따른 주민 등의 의견청취 공고일 당시 공시된 공시지가 중 그 공고일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가의 공시기준일부터 법 제12조제1항에 따른 주택지구 지정의 고시일 당시 공시된 공시지가 중 그 고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가의 공시기준일까지의 변동률로 한다.

1항에 따른 평균변동률을 산정할 때 주택지구가 둘 이상의 시군 또는 구에 걸치는 경우에는 해당 주택지구가 속한 시군 또는 구별로 평균변동률을 산정한 후 이를 해당 시군 또는 구에 속한 주택지구 면적의 비율로 가중평균한다.

1항에 따른 토지등의 수용 또는 사용에 관하여 이 법에 특별한 규정이 있는 것을 제외하고는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 적용한다.

 

또한 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률70조제5항은 3항 및 제4항에도 불구하고 공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 제1항에 따른 공시지가는 해당 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 그 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 그 공익사업의 공고일 또는 고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.”라고 규정하고 있다.

 

그런데 통상 공익사업(3기 신도시)이 발표되면 그 지역의 표준지공시지가는 급등을 하게 되어, 공공주택특별법27조제5항이나, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률70조제5항이 적용된다.

 

결국 쉽게 말하면 3기 신도시 발표 이전의 표준지공시지가로 보상을 하게 된다는 것이다.

 

그런데 경매 평가는 3기 신도시 발표 후로서 경매평가 의뢰당시 표준지공시지가를 사용하여 평가를 하게 되므로, 후일 그 토지에 대해 책정될 보상금보다 평가(고평가가 되는 요인은 이외에도 많다)가 되어 경매에 나오는 것이다.

 

예를 들면 3기 신도시 발표 이전 어느 토지에 대한 땅값이 10억이었는데 현재는 15억이 됐다고 치면 경매 평가는 15억으로 되고, 후일 보상은 10억을 받는 것이다. 따라서 잘모르는 경매 투자자는 큰 손해를 보는 것이다.

 

따라서 3기 신도시 지역 경매 투자는 전문가와 협의를 하고 투자를 하여야 할 것이다. 이러한 논리는 비단 다른 지역의 공익사업구역 보상경매투자도 마찬가지이다.

 

[실무토지수용보상] [토지수용보상금 아는 만큼 더 받는다] 책 참고

[법무법인 강산]

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

김은유의 보상/재건축

손실보상을 처음 당하는 분들은 상식에 기초해 대응을 하나 오히려 가만히 있는 것이 이득인 경우가 많습니다. 즉, 상식에 기초해서 하지 말아야 할 일을 도움이 된다면서 하는 것이 보상세계이고, 재건축세계입니다. 본 칼럼이 정당보상과 올바른 재건축이 되는데 일조하기를 기대합니다.

프로필보기

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기