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건물주 이행강제금 해방 비법

2013-07-27 | 작성자 김은유 | 조회수 7,886 | 추천수 142

건물주 이행강제금 해방 비법

법무법인 강산

A는 지구단위계획에 따라 업무시설을 건축하여 사용하다가 이사를 가고 골프연습장을 만들어 임대를 주자 년8,000만원에 달하는 이행강제금을 부과 받았고, B도 지구단위계획상 근린생활시설 건물을 종교시설로 사용하고 있다는 이유로 년3,000만원의 이행강제금을 부과 받았다. 이러한 이행강제금은 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 이행강제금을 부과·징수할 수 있으므로, 건물주로서는 엄청난 부담이다.

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토법이라고만 함) 52조 제1항 제4호는 지구단위계획으로 건축물의 용도제한을 할 수 있고, 동법 제54조는 용도변경하려면 그 지구단위계획에 맞게 하여야 하고, 동법 제133조는 지구단위계획구역에서 해당 지구단위계획에 맞지 아니하게 건축물 용도변경을 한 자에 대해 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장은 허가·인가 등의 취소, 공사의 중지, 공작물 등의 개축 또는 이전, 그밖에 필요한 처분을 하거나 조치를 명할 수 있고, 동법 제142조는 허가·인가 등의 취소, 공사의 중지, 공작물 등의 개축 또는 이전 등의 처분 또는 조치명령을 위반한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있다. 또한 건축법 제19조 제1항은 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 하고, 건축법 제79조 제1항은 허가권자는 대지나 건축물이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(이하 "건축주등"이라 한다)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다.”, 건축법 제80조 제1항은 허가권자는 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음 각 호의 이행강제금을 부과한다.”고 규정하고 있다.

 

따라서 지구단위계획구역에서는 지구단위계획에 맞게 건축물을 건축하고 용도변경을 하여야 하는바, 위 사례에서 AB가 국토법 및 건축법을 위반하였고, 이에 이행강제금을 부과한 것은 일단은 적법한 행정처분으로 보인다.

 

그러나 새로 신축하는 것도 아니고 신축 후 상당기간이 경과하여 건축주의 사정이 변경된 경우에 까지 일률적으로 국토법이나 건축법으로 처벌하는 것은 절대로 옳지 않다. 특히 택지개발사업지구의 경우 지구단위계획은 이미 10년 또는 20년 전에 수립된 것인데도 이를 그대로 적용하여 처벌하거나 이행강제금을 부과하는 것은 재고하여야 한다고 생각한다.

 

그럼 건물주로서는 어떠한 조치를 하여야 국토법이나 건축법에 의한 형사처벌과 이행강제금 부과에서 벗어날 수가 있는지를 알아보자. 답은 간단하다. 지구단위계획을 바꾸면 그만이다. 지금까지 일선 지방자치단체는 특혜시비와 형사처벌을 우려하여 지구단위계획변경을 금기시하여 왔다. 특히 수사기관의 경우 공무원이 지구단위계획변경을 하여 주면 뇌물을 받았다고 단정하고 담당 공무원에 대해 수사를 개시하는 것이 비일비재하였고, 감사원도 마찬가지로 감사대상 제1번으로 항상 지구단위계획변경을 문제 삼아 왔다. 그러므로 담당공무원은 뇌물을 받지 않고, 또 건물주의 주장이 타당하다는 점을 알면서도 변경을 불허하는 것이 다반사인 것이다. 그러나 이러한 점은 이제는 시정되어야 할 것이다. 특히 건물에 대한 용도변경은 다시 생각할 때가 도래하였다고 생각한다.

 

지구단위계획변경(건축물의 용도변경 포함)을 합법적으로 하는 방법이 최근 서울시나 부천시에서 시도되고 있다. 매우 바람직하다. 일정한 기준을 제시하여 공공기여를 하면 공식적인 협상제도 및 도시계획위원회를 개최하여 변경을 하여 주는 제도이다. 이 제도가 타당한 것은 맞으나 법적으로 문제도 있다. 행정법의 일반원칙인 부당결부금지의 원칙과 법적근거가 미약하다는 것이다. 이에 대해 최근 국토교통부가 국토법 시행령을 개정하고 이에 따라 일괄적인 기준을 만들고 있다. 아직 일반인에게는 알려지지 않았지만 일선 지방자치단체에게는 의견을 수렴하고 있는 중이다.

 

건물주들도 이제는 전문가에게 의뢰하여 합법적으로 지구단위계획변경을 통하여 이행강제금과 형사처벌 공포에서 해방될 수 있는 것이다. 행정청이 변경을 불허하면 행정소송을 제기할 수도 있다. 다만 지구단위계획의 경우 그 자체로 각종 건축규제가 행하여지고 추가로 집행을 요하지 않는다는 점에서 이를 무조건 폐지하여 달라는 신청에 대하여는 인용할 가능성은 거의 없다. 그러나 기존 건축물에 대한 용도변경 신청 등에 대해서는 다투어 볼 실익이 크다고 생각한다. 시대의 흐름에 따라 판례는 변하는 것이다. 권리보호 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다. 건물주들이 합법적인 용도변경을 통해 편하게 사업을 영위할 수 있게 되기를 희망한다. 법무법인 강산은 이행강제금 해법에 대해 전문업체와 제휴하여 국내 최초로 상담 및 강의를 실시하고 있다(강의문의 02-592-6390).

법무법인 강산

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김은유의 보상/재건축

손실보상을 처음 당하는 분들은 상식에 기초해 대응을 하나 오히려 가만히 있는 것이 이득인 경우가 많습니다. 즉, 상식에 기초해서 하지 말아야 할 일을 도움이 된다면서 하는 것이 보상세계이고, 재건축세계입니다. 본 칼럼이 정당보상과 올바른 재건축이 되는데 일조하기를 기대합니다.

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