경매3. 구분점포 경매 시 주의사항

2016-11-08 | 작성자 김은유 | 조회수 4,882 | 추천수 78


 

경매3. 구분점포 경매 시 주의사항

 

1. 문제의 제기

 

1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다(법 제1). 집합건물법은 2003. 7. 18.부터 구분점포(1동의 건물이 다음 각 호에 해당하는 방식으로 여러 개의 건물부분으로 이용상 구분된 경우에 그 건물부분)에 대해서는 차단성을 완화하였다.

 

, 1동의 건물이 다음 각 호에 해당하는 방식으로 여러 개의 건물부분으로 이용상 구분된 경우에 그 건물부분(이하 "구분점포"라 한다)은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다(법 제1조의2).

1. 구분점포의 용도가 건축법2조제2항제7호의 판매시설 및 같은 항 제8호의 운수시설(집배송시설은 제외한다)일 것

2. 1동의 건물 중 구분점포를 포함하여 제1호의 판매시설 및 운수시설(이하 "판매시설등"이라 한다)의 용도에 해당하는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 이상일 것

3. 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치할 것

4. 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 붙일 것

 

문제는 구분점포로 성립하였다가 구조상·이용상 독립성이 사후에 소멸된 경우가 문제된다.

 

, 구분점포가 경매에 나온 경우에는 구조상·이용상 독립성이 사후에 소멸된 경우인가를 살펴야 한다.

 

2. 성립요건이자 존속요건

 

구분소유가 성립하려면 구조상 독립성과 이용상의 독립성이 모두 갖추어야 하고, 이는 성립요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 구분소유로 등기되어 있어도 구조상·이용상 독립성 있다가 사후에 소멸된 경우도 마찬가지로 구분소유자 전원이 1인의 토지등소유자이다(서울행정법원 2009. 9. 25. 선고 2009구합9192 판결).

한편 대법원은 인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 일정한 사유로 제거됨으로써 각 구분건물이 구분건물로서의 구조상 및 이용상의 독립성을 상실하게 되었다고 하더라도, 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것일 뿐만 아니라 그 복원이 용이한 것이라면, 각 구분건물은 구분건물로서의 실체를 상실한다고 쉽게 단정할 수는 없고, 아직도 그 등기는 구분건물을 표상하는 등기로서 유효하다고 해석해야 한다.”고 판시한 것도 있다(대법원 1999. 6. 2. 981438 결정).

 

집합건물법 제1조의22003. 7. 18. 신설되었는바, 이에 따라 구분등기가 되어 있어도 법에 따른 구분소유권의 객체로서의 요건을 갖추어야 구분소유권이 성립한다.

 

대법원은 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립될 수 없는 것이어서, 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고, 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되었다 하더라도 위 등기는 그 자체로 무효이다. 그리고 집합건물법 시행 당시 구분건물로 등기된 건물이 구조상의 독립성을 상실하여 같은 법 제1조의 규정에 부합하지 아니함에 따라 그 건물에 구분소유권이 성립될 수 없는 경우에는 그 등기명의자는 그 건물이 속하는 1동의 건물의 공유자가 될 뿐이다(1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정된 집합건물법 부칙 제5조 참조). 마찬가지로 구분건물로 등기된 1동의 건물 중의 일부에 해당하는 구분건물들 사이에서 구조상의 구분이 소멸되는 경우에 그 구분건물에 해당하는 일부 건물 부분은 종전 구분건물 등기명의자의 공유로 된다 할 것이지만(대법원 2006. 8. 25. 선고 200616499 판결 등 참조), 한편 구조상의 독립성이 상실되지 아니한 나머지 구분건물들의 구분소유권은 그대로 유지됨에 따라 위 일부 건물 부분은 나머지 구분건물들과 독립되는 구조를 이룬다고 할 것이고 또한 집합건물 중 일부 구분건물에 대한 공유도 당연히 허용됨에 비추어 보면, 위 일부 건물 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체는 집합건물법의 적용대상이 될 수 있다고 봄이 상당하다.”고 판시하였다(대법원 2013. 3. 28. 선고 20124985 판결).

 

구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립될 수 없어, 건축물관리대장에 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있어 이러한 등기에 기초하여 경매절차가 진행되어 매각되었다고 하더라도, 그 등기는 그 자체로 무효이므로 매수인은 그 소유권을 취득할 수 없다(서울서부지방법원 2014. 1. 17. 선고 2012가단32297 판결, 대법원 2008. 9. 11.2008696 결정 등 참조).

 

3. 결론

 

따라서 구분점포가 경매에 나온 경우는 구조상이용상 독립성이 사후에 소멸되었는지를 면밀히 살펴서 소멸되었다면 입찰에 응하지 말아야 한다. 낙찰되어도 소유권을 취득하지 못하기 때문이다.<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>

 

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김은유의 보상/재건축

손실보상을 처음 당하는 분들은 상식에 기초해 대응을 하나 오히려 가만히 있는 것이 이득인 경우가 많습니다. 즉, 상식에 기초해서 하지 말아야 할 일을 도움이 된다면서 하는 것이 보상세계이고, 재건축세계입니다. 본 칼럼이 정당보상과 올바른 재건축이 되는데 일조하기를 기대합니다.

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