지역직장주택조합 가입 16계명

법무법인 강산 김은유 변호사

1. 주택조합의 본질을 알고 가입하여야 한다.

주택조합은 조합원들이 대행사나 시공사로부터 아파트를 분양받는 것이 아니라 본인 스스로가 주인이 되어 결성한 조합이 주체가 되어 아파트 사업을 시행하는 것이다. 따라서 사업진행에 따른 이익과 손실을 모두 고스란히 조합원들이 지게 되는 것이다.

그러나 현실은 주택조합에 가입하는 사람들은 사업을 대행하는 대행사나 시공사로부터 아파트를 싸게 공급받는 것이라고 착각하고 조합가입을 하는 경우가 많으나, 이는 매우 잘못된 생각이다. 사업실패에 대한 책임도 조합원 스스로가 지는 것이고, 그 이익도 스스로가 가지는 것이 주택조합제도이다. 즉, 조합원은 손님이 아니라 주인이라는 이야기이다.

주택조합의 가장 큰 문제점은 속칭 시행대행사들 중 일부가 자기자본이 거의 없이 단지 토지작업만을 바탕으로 시공사의 측면지원을 통하여 조합원을 모집하고, 주택법의 취약함과 조합원의 무관심 및 무지를 악용하여 시행자인 “조합원(조합)”을 철저히 배제한 전횡적 운영을 하는데도, 현행법상 이에 대한 통제장치가 매우 미흡하다는 것이다.

따라서 주택조합 가입은 법을 알고 가입을 하여야 한다. 처음에 제시되는 아파트 가격대로 실제로 공급받는 경우는 매우 드물고, 이런 저런 사유로 아파트 공급가격은 처음보다 매우 증액되는 경우가 많다.

2. 주택조합 아파트 사업이 가능한지에 대해 확인하고 가입하라.

가끔 주택조합사업이 불가한 대지에서 주택조합사업을 한다고 하면서 조합원을 모집하는 경우가 있다. 예를 들어 뉴타운 사업의 근거법인 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따라 재정비촉진구역으로 지정되면 지역주택조합 방식으로는 아파트 건축이 불가능하고(대법원 2015. 01. 29. 선고 2012다74342 판결), 국유지 면적이 50%를 넘거나, 지적불부합지도 주택조합사업이 불가능하다.

따라서 조합에 가입하기 전에 가칭 조합 또는 대행사에게 주택건설대지가 어디인지를 문의하고, 이 대지에 사업이 가능한지를 행정청에 문의하고 나서 가입하여야 한다.

주택조합의 사업추진가능성여부는 관할 허가권자에게 건축계획심의를 통해 결정되는 사안이므로 사전에 파악하기 어렵다. 다만, 주택조합부지가 건축허가를 받는데 문제가 없는지는 관할 시ㆍ군을 통해 간접적으로 확인할 수 있다.

3. 주택조합 시행방법을 확인하고 가입하라.

주택조합 사업방식은 ① 무주택자들이 모여 임의단체를 구성한 후에 부지를 선정하여 임의단체 구성원이 돈을 내 부지를 매수하여 아파트를 건설하는 방법(거의 없다), ② 대행사(또는 시공사)가 부지를 선정한 후에 임의단체를 구성하고 그 구성원으로부터 돈을 받아 부지를 매수하여 아파트를 건설하는 방법, ③ 대행사(또는 시공사)가 부지를 선정한 후에 그 부지 소유자를 소위 “지주조합원”으로 끌어 들여 부지를 확보하고 아파트를 건설하는 방법(만일 그 부지 내에 85㎡ 이상의 주택이 있다면, 조합설립인가 신청 전에 주택을 철거하거나, 다른 곳에 있는 85㎡ 이상의 주택을 매도하여 무주택자격을 확보함), ④ 대행사(또는 시공사)가 PF 또는 자체자금으로 부지를 미리 확보하고 조합원을 모집하여 아파트를 건설하는 방법이 있다.

위 방법 중에 어느 방법으로 사업을 시행하는지를 문의하여 확인하여야 한다. ④ 방법이 그나마 안전한 사업이다. ① 내지 ③ 방법은 사업좌초 위험성이 있고, 추가부담금 납부 위험성이 매우 크다.

4. 토지 확보 현황을 파악하고 가입하라.

주택조합사업에서는 토지확보 여부가 가장 중요하다. 80% 이상 사용승낙을 받아야 조합설립인가가 가능하고, 95% 이상이 확보되어야 사업계획승인이 가능하다.

따라서 주택조합에 가입하는 시점에서 임의단체나 조합의 토지확보 상황을 체크하는 것이 최선이다. 100%를 확보하였다면 가장 좋을 것이다. 확인방법은 임의단체나 조합에게 물어보고, 인근 공인중개사 사무실이나 상가를 통해 알아보고, 최종 부동산등기부 등본을 발급받아 확인하면 된다. 특히 진입로 확보여부도 매우 중요하다.

지역주택조합의 조합원으로 가입시 95% 이상의 토지매입이 되었는지 꼼꼼히 살펴봐야 하고, 토지매입이 원활하지 않을 경우에는 10년 이상 걸릴 수도 있어 저렴한 분양가에 현혹되지 말고 신중히 살펴봐야 한다. 심지어 정상적인 가칭조합이 아닌 유령회사가 조합원을 모집하고 잠적하기도 한다. 피해를 보는 건 내 집 마련을 꿈꾸던 젊은 층과 서민들이다.

역설적으로 주택조합은 늦게 가입할수록 안전하다. 즉, 일반분양을 받는 것이 가장 안전하고, 그 다음은 사업계획승인 후에 가입하는 것이 안전하다. 사업계획승인이 나면 95%를 확보하였다는 뜻이고, 나머지는 매도청구로 강제취득이 가능하므로, 안전하다. 그 다음은 조합설립인가를 받은 후에 가입하는 것이다. 조합설립인가가 나면 그 사업은 일단 가능하다는 이야기이다. 가장 위험한 것이 조합설립 전에 가입하는 것이다.

5. 규약 내용을 확인하고 가입하라

조합원에게 극히 불리한 조항들은 없는지 규약내용을 확인하고 가입하여야 한다. 예를 들어 임원의 임기가 종신제인 경우, 총회를 서면으로 대행하는 경우, 대행사에게 분양권을 통채로 위임하는 경우 등은 가급적 가입하지 않는 것이 좋다.

6. 가입계약서 내용을 보고 가입하여야 한다.

주택조합사업을 하면서 모든 위험부담은 조합원들이 진다. 그런데 조합가입계약서를 보면 황당한 조항들이 있는 경우가 있다.

예를 들어, 모든 비용을 정산하고 남은 경우에는 조합업무대행사가 이를 가져가고 이에 대해 조합원은 일체의 이의를 제기하지 않는다는 조항, 조합원은 본 계약서에서 정한 분담금외의 추가납입금이 발생할 가능성이 있음을 인지하고 있으며, 추가납입금이 발생하면 납부를 하겠다는 조항, 연체료 납부 조항, 과다한 위약금 납부조항, 가입 이전에 가칭조합이 처리한 모든 사항을 승인한다는 조항 등이 있다. 이런 것을 보고도 조합에 가입한다면 그것은 할 수 없다. 그 사람의 책임이다.

7. 추가부담금 조항을 확인하여야 한다.

조합규약이나 공급계약서에 명기된 조합원 분양금액에 설계비, 감리비, 인·허가비, 개발관련 부담금(학교용지, 상하수도, 개발이익 등), 매입불공제부가세, 재산세(종합토지세), 기타 발생금리 포함 여부를 확인하고, 특히 가입계약서나 도급계약서에 추가부담금 발생 조항을 확인하여야 한다.

실무적으로 추가부담금 발생을 막기는 거의 어렵다. 물론 조합으로부터 일반분양을 받으면 이 경우는 추가부담금이 없다. 그 외에는 추가부담금이 발생하는 경우가 대부분이다.

8. 조합원 확보에 대한 확인도 중요하다. 안전한 투자 방법 순서

법령상 조합원은 조합원만이 모집하도록 되어 있으나, 대행사가 규정에 맞는 제대로 된 조합원을 모집하지 못했을 경우 조합인가 등이 지연됨에 따라 발생하는 사업비 증가 등을 조합원들이 떠안아야 하는 문제가 발생한다. 따라서 조합원 모집사항을 확인하고 가입하여야 한다.

가장 안전한 지역주택조합아파트 투자는 일반분양을 받는 것이고, 그 다음은 사업계획승인이 된 이후에 투자하는 것이다. 사업계획승인을 받으려면 주택건설예정대지의 95% 이상의 소유권을 확보하여야 하고, 그 이후에 나머지 5%는 매도청구로 강제취득이 가능하므로, 좌초가능성은 최소한 사라지고, 나아가 시공사가 공동사업주체로서 책임을 지므로, 그나마 안전한 것이다. 다음으로 최소한 조합설립인가는 난 곳에 가입하는 것이다.

아직 조합설립인가가 나지 않은 가칭○○조합에 가입하려면, 정말 조심하여야 한다. 이때는 가입계약서에 반드시 앞으로 ○개월 이내에 조합설립인가가 나지 않는 경우에는 가입계약을 해제하기로 하는 조항을 두어야 하고, 돈도 조합설립인가가 난 후에 납부하는 조건으로 가입하는 것이 안전하다. 또한 아파트공급계약서에는 반드시 시공사와 대행사가 아파트공급계약에 대해 연대보증을 선다는 문구가 있는지를 확인하고 가입하여야 한다.

9. 신탁자금관리 상태를 확인해야 한다.

신탁사가 자금관리를 한다 해도 주택조합설립이전에 자금인출이 되는 경우, 사전인출로 인한 위험성이 존재하므로, 건설자금의 신탁관리시기와 신탁사의 신용, 재산상태, 금융기관으로서의 인가 등 철저한 확인이 필요하다.

자금관리계약서나 신탁계약서를 요구하여 확인하고 가입하여야 한다.

10. 시공사 및 도급계약 내용을 확인하고 가입하라.

시공사는 사업계획승인 후에 공동사업주체로서 하는 행위 외에는 자신의 귀책사유가 있는 경우만 책임을 진다는 점을 명심하여야 한다.

그런데 현실은 가칭 조합이나 대행사는 조합원을 모집하기 전에는 돈이 없으므로 시공사로부터 돈을 차용하여 홍보관을 꾸미고 조합원을 모집한다. 그리고 시공사와의 가계약을 내세우며 시공사가 선정되었다는 사실을 과시한다. 따라서 조합가입을 하려면 시공사가 조합원 모집에 어떤 태도를 취하는 지, 도덕성은 있는지, 재무상태는 견실한 지를 확인하여야 한다. 나아가 가계약 내용이 나중에 본계약으로 대부분 추인되므로 어떤 내용을 담고 있는지를 확인하여야 한다. 기본적으로 도급제인지 지분제인지, 공사비 변동요소 등은 파악하여야 하는 것이다.

조합이 사업계획승인을 받으려면, 조합과 등록사업자간에 대지 및 주택(부대시설 및 복리시설을 포함한다)의 사용·처분, 사업비의 부담, 공사기간 그 밖에 사업추진상의 각종 책임 등에 관하여 법 및 이 영이 정하는 범위 안에서 협약이 체결되어 있어야 사업계획승인을 신청할 수 있다(령 제12조 제4항). 따라서 사업계획승인 이후에 가입하는 조합원은 이 협약서에 대해 행정청이나 조합에 정보공개청구를 하여 입수를 한 후에 가입여부를 결정하는 것이 좋다.

또한 시공보증이 되어 있는지, 아니면 시공에 대한 보증회사가 있는지를 파악하고 가입하여야 한다.

11. 대행사를 파악하라

대행사의 재무상태나 기존 사업수행실적, 도덕성 등에 대해 세심하게 알아보아야 한다. 조합에 가입을 한다는데도 정보공개를 하지 않고 무조건 도장만 내놓으라는 대행사가 있는 경우 절대로 가입하여서는 안된다.

대행사의 잘못으로 손해를 입어 재판에서 승소를 해도 집행이 어려워 돈을 받지 못한다.

12. 과장광고인지를 확인하라

상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하겠으나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결 등 참조). 지역주택조합사업의 경우 토지사용권원의 확보, 사업진행일정 및 교통요건에 관한 광고에 기망성을 인정하지 않는 경우가 있다(대법원 2014. 06. 12. 선고 2013다75892 판결).

따라서 광고나 말만 믿지 말고 확인을 하여야 하고, 그 것이 계약서에 표시되어야 한다.

13. 조합규약에 자필로 연명하는 것을 신중하게 하여야 한다.

조합설립인가 신청을 하려면 ‘조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약’을 제출하여야 한다. 따라서 조합설립인가 전에 조합에 가입하고자 하는 자가 유일하게 대행사나 임의단체에게 ‘힘’이 있다면, 바로 조합규약에 조합원 전원이 자필로 연명하는 사항이다.

조합규약에 동의함을 자필로 연명하도록 한 것은 조합이 임의로 조합원의 도장 날인 등의 방법으로 처리하지 못하도록 연명의 방법을 명시함으로써 조합원이 직접 동의 여부를 표시함으로써 추후 민원발생을 방지하고자 함이다.

따라서 이 연명행위는 너무도 중요하다. 연명을 하지 않으면 조합설립이 불가하므로, 연명을 하기 전에 추진위원회가 체결한 각종 계약서에 대해 정보공개청구를 해서, 그 내용을 검토해 보고 연명하는 것이 좋다.

한편 가입계약서에 도장을 찍었거나, 비록 계약금을 납부하였다고 하더라도, 규약에 연명하지 않았다면, 규약에 연명을 거부함으로써 탈퇴할 수도 있는 것이고, 또 다른 요구사항, 즉, 정보공개요구 등을 관철하는 수단으로 사용하면 좋다.

그리고 실무상 조합규약동의서로 대체하려고 하나, 이는 법에 위반되므로 인가관청은 조합설립인가를 내주지 말아야 할 것이다.

또한 조합원으로 가입하려는 자는 최소한 조합규약동의서 제출만은 최후로 하여야 한다. 나아가 사용인감을 만드는 경우 반드시 본인이 조합으로부터 회수하여 보관하고, 필요한 경우 서류를 확인하고 날인을 해 주어야 한다.

14. 지주조합원은 추가부담금이 없다는 문구를 넣고 계약하여야 한다.

지주조합원들은 조합으로부터 돈을 받지 않는 대신에 아파트로 받는 계약을 체결하는 경우가 많다. 예를 들면, “지주조합원은 부동산매매계약에 따라 지주조합원이 보유한 토지 및 건물을 조합에 출자하기로 하고, 조합, 대행사나 시공사는 조합원이 출자한 1평당 신축건축물의 분양면적기준으로 1평을 상계하여 무상제공하기로 한다. 토지 33평 이하 출자 조합원은 공급면적의 부족한 평수에 추후 결정될 평당단가로 정산하기로 한다.”는 식으로 계약을 한다. 이렇게 하면 지주조합원은 땅 1평에 아파트 1평을 받는 것으로 생각한다. 당연하다. 그런데 후일 시공사는 추구부담금을 내야 한다고 하면서 입주를 막는다. 그 이유는 추가부담금 납부를 하지 않는다는 조항이 없으므로, 당연히 추가부담금을 내야 한다는 것이다. 따라서 지주 조합원은 반드시 “추가부담금을 내지 않기로 하고, 만일 추가부담금을 요구하면서 시공사가 입주를 거부할 경우에는 매 지연 1일마다 위약금으로 100만원을 납부하기로 한다.”는 규정을 넣는 것이 좋다. 아직 가입을 하지 않았으면 지주가 ‘갑’이다.

15. 임의분양분은 시공사에 확인하고 분양받아야 한다.

분양 세대가 20호(세대) 이상일 경우에는 입주자모집공고 승인을 얻어 일반분양을 하여야 하며, 20호(세대) 미만인 경우에는 임의 분양할 수 있다(법 제38조, 주택공급에 관한 규칙 제3조 제2항 단서). 실무상은 임의분양에서 분쟁이 많이 발생한다. 즉, 임의분양분이라고 하면서 분양을 하나 실제는 이중분양 등으로 대금만 떼먹는 수가 많다. 임의분양분을 분양받고 싶으면 반드시 시공사의 확인을 받아야 한다. 그렇지 않으면 시공사는 아무런 책임을 지지 않는다. 즉, 사업계획승인 이후에는 조합과 시공사가 공동사업주체이므로, 반드시 시공사의 도장이 날인되어야 한다.

16. 전문가와 상의하고 가입하라.

지역·직장주택조합 가입은 여러 가지 사항을 반드시 확인하고 가입하여야 한다. 또한 도장을 찍는 계약서를 꼼꼼히 읽어보아야 하고, 조합이나 가칭조합이 체결한 계약서도 마찬가지로 추가부담금 증액가능성은 없는지. 지금 조합이 선전하는 말과 다른 사항은 없는지를 말이다. 주택조합은 너무 어렵다. 따라서 전문가와 상의한 후에 가입하는 것이 최선이다. 문제는 전문가가 나쁜 마음을 먹는 경우이다. 따라서 그나마 전문변호사와 상담을 하는 것이 최선이다.