소중한 전세보증금 지키는 법

법무법인 강산 대표변호사 김은유

1. 서설

바야흐로 전세값 90%의 시대가 도래 했다. 그동안 집값이 상승하던 시대에는 있을 수 없는 이야기이다. 그러나 전세값 90%는 엄연한 현실이다. 그 결과 소위 깡통전세 위험이 곳곳에 도사리고 있는 것이다. 그런데도 임차인들은 후일 전세보증금을 떼일 수도 있다는 걱정 보다는 당장 싼 값에 전세를 얻었다는 데 만족하고 있다. 자 어떻게 전세를 얻어야 하고, 전세를 언은 후에 어떻게 하여야 하고, 혹시 경매가 들어오면 어떻게 하는지 등 대한민국 전세입주자들을 위한 법률지식을 이야기 해 보고자 한다.

2. 전세계약 전 반드시 확인하여야 할 사항

가. 개설

임차인이 전세를 계약하기 전에 확인하여야 할 사항은 크게 2가지이다. 하나는 집에 대한 체크이고 다른 하나는 권리관계에 대한 체크이다. 집에 대한 체크는 누구나 할 수 있는 것이므로 여기서는 논외로 하고, 두 번째 권리관계에 대해서 알아보자. 전세와 관련하여 꼭 알아두어야 할 개념이 대항력과 우선변제권이다. 다만 먼저 집주인과 계약하여야 한다는 것이다.

나. 집주인과 직접 계약을 하거나 대신할 경우 위임장 및 인감증명서 반드시 첨부

최근 자주 등장하는 사기가 전세보증금 사기이다. 전세나 월세는 집주인이 직접 나오지 않고 공인중개사나 대리인이 나오는 경우가 많다. 이 경우에는 집주인의 위임장(인감도장 날인)과 인감증명서를 받아두어야 한다. 위임사실에 대해서 전화통화라도 하면 더 좋다. 이 경우 녹취도 하여야 한다(내 대화를 녹취하는 것은 죄가 안된다). 보증금도 현금을 주지 말고 집주인 명의로 된 계좌번호로 송금하는 것이 안전하다. 전세물건이 마음에 든다고 하여 이런 것을 소홀히 하면 평생 상처를 받는다.

또한 중도금이나 잔금을 지급할 때 다시 등기부를 떼어 안전여부를 확인하여야 한다. 중개수수료를 절약하기 위해서 직거래를 하는 경우는 더 더욱 조심하여야 한다. 수수료가 들어도 가급적 자격이 있는 중개사에게 맡기는 것이 안전하다. 사고가 나면 중개사에게 책임 추궁을 할 수 있기 때문이다.

다. 대항력

대항력은 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때와 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

이 경우 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.

따라서 여기서 제3자에 대하여 효력이 있다는 것은 보증금을 전액 받기 전에는 그 집에서 나가지 않아도 된다는 뜻이다. 주민등록은 반드시 계약자 본인에 한하지 않고 직계가족이면 된다. 즉 가족 중 한사람이라도 주민등록이 되어 있으면 무방하다. 전입신고를 한때 주민등록이 된 것으로 본다(실제 주민등록이 기재되지 않았어도).

대항력의 발생시기는 점유와 전입신고를 다 갖춘 날의 다음 날 오전 0시이다. 즉 인도가 5월 1일이고, 전입신고일이 5월 2일이면, 대항력 발생시점은 5월 3일 0시이다. 여기서 점유는 실무상 전입일자로 판단한다. 실제 점유개시 시기를 달리 주장하려면 주장하는 자가 입증하여야 한다.

그리고 보증금의 액수와 대항력은 무관하다. 아무리 보증금이 많더라도 대항력을 갖추면 보호받을 수 있는 것이다.

다만, 이러한 대항력은 매매·교환·증여 시에는 신소유자에게 승계되지만, 경매·공매 시에는 대항력이 있는 임차인에게만 승계된다. 즉, 경매·공매 시에는 임차주택의 등기부상 말소기준권리보다 먼저 대항력 요건을 갖추어야 한다. 바로 이것이 핵심이다.

등기부상 말소기준권리라 함은 등기부에 기재되어 있는 저당권, 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 전체 전세권으로서 경매신청한 것이나 배당요구한 것이다. 즉, 등기부를 떼서 “갑구”와 “을구”란에 위와 같은 등기가 기입되어 있다면, 반드시 전문가와 협의를 한 후에 계약서에 도장을 찍어야 한다는 이야기이다. 이것이 귀찮다고 하지 않으면 고통 속으로 빠지는 것이다. 등기부를 열람하여 위와 같은 말소기준권리가 하나도 기입되어 있지 않다면 안심하고 계약을 해도 된다.

그러나 현실은 말소기준권리가 기입되지 않은 물건이 많지 않고, 있다면 비싸다. 따라서 할 수 없이 말소기준권리가 있는 주택에 전세를 얻고자 하는 경우에는 임차인들은 더 더욱 권리분석에 힘을 쏟아야 한다. 예를 들어 단순하게 계산하여 현 시세가 5억 원짜리 주택이 있는데, 채권최고액 1억원의 근저당권이 먼저 설정되어 있다면, 후일 그 주택이 경매된다면 먼저 근저당권자가 1억원을 배당받아 가고 임차인은 후순위이므로, 만일 경매 낙찰가가 4억원 이하라면 그만큼 보증금을 떼이는 것이다.

제발 부탁하건대, 전세계약서에 도장 찍기 전에 권리분석을 하자. 그리고 도장을 찍었으면 즉시 열쇠를 받고 전입신고를 하여야 한다. 그 사이에 근저당권이 설정되는 경우를 많이 보았다. 모든 것을 우선하여 전입신고를 하여야 한다.

라. 우선변제권

위 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다(동법 제3조의2).

즉, 인도와 전입신고를 하였으면 즉시 확정일자를 받아두면 경매나 공매 시에 우선변제권을 갖는다. 확정일자 부여기관은 읍·면·동사무소, 법원, 공증인가 법무법인, 공증인사무소이다.

우선변제권의 발생시점은 대항력과 확정일자를 비교하여 이 둘 중 나중 시점이다. 우선변제 요구는 배당요구일 종기까지 하여야 한다.

마. 소액임차인의 최우선 변제권

임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다.

즉, ①소액보증금이어야 하고 (서울특별시 9천500만원, 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 8천만원, 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 6천만원, 그 밖의 지역 4천500만원, ②주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추어야 하고, ③배당요구종기까지 배당요구를 하여야 하고, ④배당요구종기까지 대항력을 유지하여야 한다.

위 조건을 갖추면 보증금 중 일정액은 최우선변제를 받는다(서울특별시 3천200만원, 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 2천700만원, 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 2천만원, 그 밖의 지역 1천500만원). 즉, 최우선변제를 받는다고 하더라도 일정금액에 한하므로, 도장 찍기 전에 권리분석을 철저히 하여야 한다는 것이다.

바. 전세보증금 증액 시 주의사항

전세보증을 증액할 경우 기존 계약서는 그대로 두고 증액보증금에 대해서만 계약서를 다시 쓰고, 확정일자를 부여 받는 것이 좋다. 물론 기존계약서에 보증금만 증액시키는 경우도 있지만, 어느 경우든 다시 확정일자를 받아야 한다는 점은 같다. 다만 증액된 보증금의 대항력은 증액된 날 다음날 0시부터 발생한다. 따라서 증액된 보증금을 고려하여 재계약여부를 판단하여야 한다. 증액된 돈은 그 시점부터 대항력과 우선변제권이 생기는 것이므로, 그 이전에 설정된 근저당권 등이 있으면 떼일 우려가 있는 것이다.

사. 월세 전환 여부

소위 말소기준권리가 기입되기 전의 우량물건이 많지 않은 현실에서 전제를 얻기가 쉽지 않다. 그러나 월세를 얻기 싫다는 생각에 무조건 전세를 고집하면 권리관계가 복잡한 물건의 경우 보증금사고가 생길 수가 있는 것이다. 이 경우는 일부 보증금에 대해 월세 전환도 고려하여야 한다.

아. 소결론

전세를 얻기 전에 반드시 권리분석을 하여야 한다. 그리고 바로 전입신고와 확정일자를 받아 둔다. 보증금을 증액할 경우에는 증액된 보증금만 별도로 계약하고 다시 확정일자를 받아 둔다. 등기부에 말소기준권리가 기입되어 있는 경우에는 부분 월세 전환도 생각해 보아야 한다.

3. 전세 계약 후 보증금을 받지 못하는 경우

가. 갱신거절 통지

전세 계약기간은 지났는데도 보증금을 돌려주지 않는 경우 대처법에 대해 알아보자. 계약 기간 만료로 계약을 종료시키려면 임차인은 반드시 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하여야 한다(동법 제6조제1항). 그렇지 않을 경우 묵시적 갱신되어 최소 3개월을 더 기다려야 해지 효력이 발생한다. 통지는 등기우편으로 하는 것이 좋다(카톡, 메세지, 이메일 등 확실한 증거가 남는 것으로 하면 좋다).

그런데 계약 만료 한 달 전에 방을 빼겠다고 했지만 집주인은 다른 세입자가 들어와야 보증금을 주겠다며 버틴다. 문제는 집주인이 월세를 종전보다 올리는 바람에 집을 보러 오는 사람들이 많지 않다는 것이다. 이것은 집주인이 위법을 저지르는 것이지만, 임차인으로서는 법에 호소하기도 비용 때문에 어렵고 답답하기 그지없는 노릇이다.

계약 만료 한 달 전에 통지했음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 어떻게 해야 할까.

나. 지급명령 또는 소송

법원에 지급명령을 신청할 수 있다. 비교적 절차가 간단하고 빠르게 이뤄지는 게 장점이다. 직접 가지 않고 대법원 홈페이지에서도 신청할 수 있다. 이후 2주간 집주인이 이의신청을 하지 않으면 승소판결과 같은 효력이 발생한다. 세입자는 보증금을 받기 위해 집을 경매에 넘기는 등의 강제집행을 할 수 있다. 물론 집주인이 이의 신청을 하면 소송으로 넘어간다. 이 소송에서는 당연히 임차인이 승소할 수가 있다. 짧게는 수개월, 길게는 6개월 안팎이 걸리는 게 단점이다. 만약 판결을 통해 집행권원을 확보하면 강제 경매가 가능하다. 보증금 반환 지연에 따른 손해금 청구도 가능하다. 원금뿐 아니라 이자까지 받는 것을 말한다. 판결 전까지는 연 5%, 판결 후부터 보증금을 돌려받기 전까지는 연 20%가 적용된다.

다. 임차권명령신청

그런데 재판을 하기 전에 먼저 이사를 가야할 경우가 어렵다. 이 경우는 반드시 '임차권 등기명령'을 신청해야 한다. 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다(동법 제3조의3 제1항). 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다. 따라서 등기부에 임차권등기명령이 기입된 집은 임차를 피하는 것이 좋다.

임차권등기명령이 기입되고 나서부터는 이제 이사를 가더라도 확정일자(우선변제권) 등의 효력이 유지된다. 무엇보다 등기부에 관련 내용이 게재돼 집주인이 심리적인 부담을 느낄 수 있다. 수수료를 포함해 비용도 25만원 정도로 저렴한 편이다. 주의할 점은 '임차권 등기명령'을 집주인이 받은 뒤에 이사해야 효력이 생긴다. 송달 완료 여부는 대법원 사이트에서 확인할 수 있다.

임차권등기가 있게 되면 임차인은 임차권등기를 먼저 말소하지 않아도 보증금을 받을 수 있다. 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고, 특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다(대법원 2005. 06. 09. 선고 2005다4529 판결).

라. '전·월세보증금지원센터' 활용

좀처럼 분쟁이 개선되지 않고 막막하다면 서울시가 운영하는 '전·월세보증금지원센터'를 이용하는 것도 방법이다. 내용증명서 작성·발송 등 임대차 계약 전반에 관한 법률 지원과 이사 시기 불일치에 따른 전월세 보증금 대출 지원, 분쟁 조정 등을 도와준다.

보증금을 돌려받지 못해 이사할 때 낼 보증금이 없다면 대출도 가능하다. 대출한도는 보증금 규모와 계약 만료 여부에 따라 최대 2억2200만원까지 가능하다. 금리는 연 2%, 고정 금리다.

마. 전세금보증보험 활용

전세금보증보험을 활용하는 것도 한 방법이다. 전세금 보증보험은 정부에서 운영하는 대한주택보증의 '전세보증금 반환보증보험'과 민간회사인 서울보증보험의 '전세금보장신용보험'​이 있다. 대한주택보증의 전세보증금 반환보증은 우리은행과 업무협약을 통해 전지점에서 신청부터 발급까지 원스톱으로 진행할 수 있고, 관련 전용콜센터를 통해 문의도 가능하다(우리은행 1599-5000, 대한주택보증 080-800-9001~1).

4. 경매가 개시된 경우 대처법

만일 집이 경매에 넘어가면 이때부터 임차인은 많은 고민이 시작된다. 먼저 본인이 스스로 낙찰 받을 것을 생각해 보아야 한다. 본인이 낙찰 받을 경우 공유지분처럼 우선권은 없다. 일반인과 같은 입장에서 낙찰을 받아야 하는 것이다. 또한 배당요구 여부를 결정하여야 한다(통상은 하는 것이 좋다). 경매통지를 받자마자 즉시 전문가와 상의를 하여야 한다.

5. 결론

전 재산인 보증금을 내가 지키지 아니하면 아무도 지켜주지 않는다. 아무리 바빠도 전세계약만큼은 직접 나서서 시간을 투자하여 공부를 하고, 지인을 총동원하여 권리분석을 하고, 도장을 찍어야 한다. 그것이 살길이다.

그리고 찍은 후에는 즉시 전입신고와 확정일자를 받아놓아야 한다.