재건축·재개발 사업비 분담 여부 총정리

법무법인 강산

1. 문제의 제기

○정비사업에 동의하였으나, 분양신청을 하지 않거나, 철회한 경우, 관리처분계획에서 배제된 경우, 분양계약을 체결하지 않아 현금청산대상자가 된 경우에 그러한 현금청산대상자들이 그동안 조합이 사용한 사업비를 분담하여야 하는지에 대해 최근 많은 소송이 제기되고 있다. 심지어 일부 조합은 재개발등에서 수용권을 행사하면서 사업비를 공제하는 경우도 있다.

○일단 재건축등에 대해 조합설립동의서를 제출하지 않은 자는 무조건 사업비 분담의무가 없다. 일단 조합설립에 동의하였으나, 후일 비조합원(현금청산대상자)이 되는 경우에 사업비 분담여부가 문제되는 것이다. 재개발등은 조합설립동의 여부와는 무관하게 법에 의하여 조합원이 되므로, 사업비를 분담하여야 한다는 견해가 있을 수 있으나, 사견은 아무리 강제조합원 주의를 취한다고 하더라도 조합설립에 동의를 하지 않은 사업비 분담의무는 없다고 본다. 사업비 분담의무가 있다는 정관에 동의를 한 적이 없기 때문이다.

○사업비 분담 문제는 재건축사업에서 이를 분담하여야 한다는 하급심 판결이 나오면서 논란이 붙은 것이다. 즉, 서울중앙지방법원 2011. 9. 22. 선고 2011가합14706 판결은 “법 제47조에 따라 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지등소유자에게 주어지는 현금청산은, 조합이 원활한 사업진행을 위하여 정비사업에 동의하고도 분양신청을 하지 아니한 조합원들에게 토지 · 건축물 그 밖의 권리의 자산가치를 평가하여 그에 상당하는 현금청산금을 지급하고 이에 대응하여 조합원들 소유의 토지·건축물 등 권리를 취득하는 것을 내용으로 하므로, 원고들에 대한 현금청산금을 산정함에 있어서는 원고들에게 현금청산사유가 발생하여 조합원의 지위를 상실할 때까지 발생한 조합의 사업비용 중 원고들이 조합원으로서 부담하였어야 할 금원도 고려되어야 할 것이다.”라고 판결하였다(대법원 2013. 7. 11. 선고 2012다83827 판결. 확정).

2. 재건축등

(1) 이전(前) 하급심 판결

○이는 주택재건축사업에서는 앞에서 본 바와 같이 현금청산대상자가 사업비를 분담하여야 한다는 하급심 판결(서울중앙지방법원 2011. 9. 22. 선고 2011가합14706 판결)이 나오면서 논란이 붙은 것이다. 다만, 대법원에서 사업비 분담부분은 판결대상이 아니었으므로 사업비 분담에 대해서는 대법원의 견해라고 볼 수 없다. 일부 조합은 이 판결을 인용하면서 대법원 판결에 의하면 사업비 분담의무가 있다는 취지로 선전을 하고 있으나, 이는 사실을 왜곡한 것이다. 아직 재건축에서 사업비 분담의무가 있다는 판결은 나온 적이 없다.

○이 판결이 선고된 이후에 이를 따르는 많은 하급심 판결이 있었으나, 최근 서울행정법원은 다른 견해를 피력하고 있다. 즉, 최근 일부 하급심 판결은 재건축등에서도 재개발등에서 같은 논리로 사업비 분담의무가 없다는 판결을 하고 있다(판례 13 참고).

○그러나 재건축등에서 아직 사업비 분담의무가 없다는 판결보다는 있다는 판결이 더 많다. 따라서 이 문제는 대법원 판결이 나올 때까지 계속 논란이 있을 수밖에 없다는 점에 유의하여야 한다.

(2) 사견

○사견은 사업비 분담의무가 없다고 본다. 조합설립에 동의할 때 추후 법상 보장된 분양미신청 권리를 행사시에 사업비를 분담한다고 명시적으로 동의한 바 없고, 묵시적으로도 동의하지 않았다고 보아야 한다는 점, 만일 동의를 하여 사업비를 분담하여야 한다면 같은 이유로 동의를 하여 그동안 조합이나 다른 조합원들이 누린 이익도 반환하여야 형평에 맞는 점 등을 고려하면 현금청산대상자에게 사업비를 분담시킬 수는 없다고 본다. 사업비 분담여부는 조합설립동의에 매우 중요한 요소이다. 따라서 조합설립동의시에 명시적으로 사업비 분담의무가 있음을 정관에 규정하고, 이를 고지하여 동의를 받지 않고, 뒤늦게 정관개정을 통하여 사업비를 분담시킬 수는 없는 것이다.

○또한 종전자산가격에 비례하여 사업비를 분담하여야 한다는 결과도 도저히 수긍하기 어렵다. 조합설립 이후 각종 의사결정을 함에 있어서 조합원 간에 의결권은 평등하고, 나아가 이익도 똑같이 나누는데, 종전자산가격에 비례하여 납부하여야 한다는 발상자체가 모순이다. 즉, 만일 백번을 양보해서 사업비를 분담한다고 하더라도 최소한 소위 n분의1이 되어야 할 것이다. 도대체 어떤 사유로 종전자산가격에 비례하여야 한다는 것인지 알 길이 없다. 위 판결에는 이런 주장이 판단되어져 있지 않다.

○나아가 만일 사업비를 분담하여야 한다면 당연히 그 이익도 분담으로 나누어야 한다. 즉 종 상향에 따른 이익과, 일반분양에 따른 이익 등도 현금청산대상자들에게 분배해 주어야 형평에 맞는 것이다.

○재건축사업에 있어서 위 서울행정법원 판결은 그동안의 판결을 뒤집은 것으로 매우 의미가 있다고 본다. 조합입장에서도 이러한 분담금에 집착하지 말고 투명한 운영을 통한 기간 단축, 공사비 절감 등을 통해 조합원의 권익을 지키는 것이 타당하다. 조합설립 동의 시에는 명확하게 정관에 나중에 현금청산대상자가 되면 사업비를 분담하여야 한다는 규정을 두고, 이를 명확하게 고지하여 동의를 받은 경우에는 사업비를 분담시키는 것이 타당하다고 본다. 조합이 사업비를 청구하는 것은 소탐대실이라고 본다. 만일 이러한 판결이 정착되면 앞으로 조합설립동의를 받지 못할 것이다. 조합설립에 반대하는 비대위들이 주장하는 사유를 왜 조합이 주장하는지 모르겠다.

(3) 신탁등기 후 발생한 재산세 납부의무

○구 지방세법(2014. 1. 1. 법률 제12153호로 개정되기 전의 것) 제107조 제2항 제5호에 의하면, 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기된 신탁재산의 경우 재산세 납부의무자를 위탁자로 들고 있다(제5호는 2014. 1. 1. 법률 개정으로 삭제되었다). 따라서 현금청산대상자가 재산세를 부담하여야 했다. 그러나 법 개정이후부터는 조합이 부담하여야 한다.

3. 재개발등

(1) 판례의 태도

○그러자 재개발사업에서도 재건축의 경우와 같이 사업비를 분담시킬 수 있다는 견해와 그렇지 않다는 견해로 나뉜다. 그러나 최근 서울행정법원은 재개발사업의 경우 사업비 분담의무가 없다는 입장이 대세이고, 이 문제는 최근 대법원 판결로 사업비 분담의무가 없다는 쪽으로 정리되었다(대법원 2014. 12. 24. 선고 2013두19486).

(2) 소결론

○사견으로는 처음부터 정관에 사업비 분담의무를 명확히 규정하고, 그 의미에 대해 확실히 설명을 하여 주지 않은 이상 후일 현금청산대상자는 사업비 분담의무가 없다고 본다.

○그 이유는, 조합설립에 동의하는 것이지 추후 법상 보장된 분양미신청 권리를 행사시에 사업비를 분담한다고 명시적으로 동의한 바 없고, 묵시적으로도 동의하지 않았다고 보아야 한다는 점, 만일 동의를 하여 사업비를 분담하여야 한다면 같은 이유로 동의를 하여 그동안 조합이나 다른 조합원들이 누린 이익도 반환하여야 형평에 맞는 점 등을 고려하면 현금청산대상자에게 사업비를 분담시킬 수는 없다고 본다. 최근 이러한 취지로 승소판결을 받아낸 바도 있다.

○즉, 조합이 사업비를 분담하여야 한다며 현금청산금을 공제하거나 정산을 하자고 하면, 이를 거절하고, 법적 조치를 취하여야 손해를 보지 않는다. 현금청산금은 아는 만큼 받는다는 말이 틀린 것은 아니다. 특히 조합관계자는 함부로 사업비를 공제하고 수용절차를 밟아서는 아니 된다. 최악의 경우에는 수용재결이 취소될 수도 있다.

4. 나중 정관개정으로 사업비 분담의무가 생기는지

○대법원은 2014. 12. 24. 선고 2013두19486 판결에서 “현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정 부분을 분담하여야 한다는 취지를 조합 정관이나 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한하여, 조합은 구 도시정비법 제47조에 규정된 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있다고 보는 것이 타당하다.”고 판시하여, 정관에 일정 부분을 분담한다는 규정이 있는 경우에는, 무조건 사업비를 분담하는 것처럼 오해할 소지를 남기고 있다.

○그러나 위 판결에서 정관은 최초 정관상 그렇게 규정되어 있는 경우로 한정하여 해석하여야 할 것이다. 즉, 조합설립 후에 그렇게 개정하는 것은 효력이 없다고 보아야 할 것이다. 재개발등은 강제조합원인데, 아예 처음부터 재개발등에 반대하는 사람은 그러한 정관개정 절차에서도 아예 총회에 참석하지도 않을 가능성이 큰데, 나머지 조합원끼리 정관개정 총회를 거쳤다고 하여 이를 조합설립에 반대한 사람들에게 까지 소급적용할 수는 없는 것이기 때문이다. 재건축등에서도 조합설립동의와 나중의 정관개정은 그 의미가 다르다. 따라서 백번을 양보해서 만일 정관개정으로 사업비를 분담하여야 한다면, 최소한 사업시행인가 이전에 개정된 정관(이 경우는 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 하고, 그 취지가 명확하게 조합원들에게 설명이 된 후에 의결되어야 할 것이다)에서 그러한 규정이 있어야 하는 것으로 한정하여 해석하여야 할 것이다. 그렇지 않고 사업시행인가 후에 분양신청을 받아 이미 상당 수 조합원이 현금청산대상자로 분류된 후에 그렇게 개정하는 것은 효력이 없다고 보아야 할 것이다.

○즉, 조합원이 현금청산대상자가 되어 조합원의 지위를 상실한 후 나머지 조합원들이 총회를 개최하여 위 조합원 지위 상실 시 사업비 등 이익 반환에 관하여 정관을 개정하거나 결의를 하였다 하더라도 이는 단체법의 당연한 법리상 이를 결의한 조합원들에 대하여만 적용되는 것이지 이미 조합원 지위를 상실하여 위 결의에 참석하지 못한 현금청산대상자들에게 적용된다고 보기는 더 더욱 어렵다(서울행정법원 2013. 11. 7. 선고 2013구합54595 판결, 인천지방법원 2013구합12069 판결).

○또한 마찬가지로 분양신청을 하여 조합원인 상태에서 조합이 사업비를 분담하여야 한다는 취지로 정관을 개정하였고, 그 후 분양계약체결을 하지 않음으로써 현금청산대상자가 된 경우도 사업비 분담의무는 없다고 보아야 한다. 그 이유는 다음과 같다.

○①현금청산관계는 공법상의 권리의무 관계임은 명백하다. 현금청산소송을 행정법원에서 진행하는 이유가 공법상의 권리의무 관계이기 때문이다. 대법원은 “주택개량조합의 정관에 재개발사업 시행으로 주택이 철거되는 자를 임시수용시설에 수용하지 아니하더라도 사업을 시행할 수 있다는 규정이 있다 하여도 이로써 주택개량조합과 철거되는 자 간에 공법상 어떠한 권리의무관계를 설정하는 효력이 있다 할 수 없으므로 철거되는 자에 대한 임시수용시설의 수용의무가 면제되는 것은 아니다.”라고 판시하여(대법원 1992. 10. 13 선고 91누10862 판결), 정관에서 임의로 공법상의 권리의무관계를 설정할 수 없음을 명확히 하고 있기도 하다. ②수입에 대한 고려는 없이 비용에 대해서만 일방적인 청구는 불가하다. 일반분양분 발생에 따른 이익금도 분담되어야 하는데, 일방적으로 비용만 먼저 부담하는 것은 형평에 반한다(서울행정법원 2014구합6203 미아4구역 재개발). ③항고소송일 가능성이 큰데, 당사자 소송으로 일방청구는 불가하다고 보아야 한다(서울행정법원 2014구합6203 미아4구역 재개발). ④가사, 정비사업비를 분담한다고 하더라도, 일단 당해 정관 규정이 유효하여야 하고(3분의 2 이상 동의요건 충족), 사업비에 한하며, 즉 설계비 등 현금청산대상자와 상관없이 필연적으로 발생하는 비용은 제외되어야 하고, 사업비 중에서도 현금청산대상자 때문에 늘어난 사업비에 한하여야 하는데, 실제 이러한 비용은 없거나 분리하기가 어렵기 때문이다(재건축에서는 종전자산가격에 비례하여 청구를 하는데, 이는 잘못이다. 의결권은 종전자산가격에 비례하는 것이 아니고, 수입금 분배도 마찬가지이므로, 가사 분담하여야 한다고 하더라도 같은 비율 즉, N분의 1이다). ⑤나아가 만일 정관이 개정된 경우라면 개정된 시점부터 현금청산대상자가 될 시점까지 예를 들어 분양신청을 하였다가 분양계약을 하지 않아 현금청산을 하는 경우라면, 개정된 날 또는 분양신청만료일 다음날로부터 분양계약기간 만료일까지에 발생한 비용에 한하여야 하는데, 이 역시 현금청산대상자로 인하여 추가로 발생하는 비용이 없거나 분리할 수 없는 비용이다.

○따라서 사업비 분담조항을 두는 정관개정에 대해서는 많은 관심을 가지고 대처하여야 한다.

5. 결론

○재개발에서 사업비 분담의무가 없다는 판결이 선고되었음에도 아직도 사업비를 청구하는 사례가 많다. 조합이 사업비를 청구한다고 하여 놀랄 필요는 없다. 제대로 대응하면 내지 않아도 된다. 다만, 재건축에서는 아직 일부 판례가 사업비를 내지 않아도 된다고 하고 있으므로, 더 제대로 대응을 하여야 할 것이다.<법무법인 강산>