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돈 버는 도로 경매 이야기 2

2015-02-28 | 작성자 김은유 | 조회수 21,108 | 추천수 127

 

돈 버는 도로 경매 이야기 2

 

법무법인 강산 김은유 변호사

 

도로법 제3조는 도로를 구성하는 부지, 옹벽, 그 밖의 물건에 대하여는 사권(私權)을 행사할 수 없다. 다만, 소유권을 이전하거나 저당권을 설정하는 것은 그러하지 아니하다.”고 규정하고 있다.

 

따라서 공·경매, 매매 등으로 지목이 도로이거나 도로로 사용 중인 땅을 사려고 하는 자는 먼저 사려고 하는 목적을 명확히 하고, 도로 투자는 매우 위험하므로 철저히 분석을 하여 어떤 위험이 있는지를 알아야 하며, 전문가의 상담을 받는 것이 좋다.

 

도로가 공매나 경매에 나올 경우 감정평가서를 살펴보면, 인근토지가격의 1/3로 감정가격이 매겨지고, 이것이 몇 번 유찰되면 1/2 가격에도 살 수 있는 것이 도로이다. 예를 들어 인근토지가격이 1억원이라면 경매 감정가격은 통상 3,300만원이고 이것을 1,500만원에 낙찰을 받을 수 있다는 이야기이다. 그 이후 보상을 받거나 지료청구를 할 경우 운이 좋아 인근토지가격의 100%를 인정받으면, 1억원을 받을 수도 있으므로, 사람들이 도로 경매에 뛰어드는 것이다.

 

통상 도로를 사는 이유는 행정청으로부터 보상을 받거나, 지료를 받을 목적으로 매수를 하는 것이다. 그런데 우선 그 어떤 땅이든 내 토지를 보상해 달라고 행정청에 요구할 경우 행정청이 이에 응하여 보상을 해 줄 의무는 없으므로(행정청이 스스로 나서서 보상하는 것은 당연히 가능함), 만일 행정청이 돈이 없다면서 보상을 해주지 않으면 투자금이 묶이는 결과가 초래되고, 만일 그 이전 소유자 중 1명이라도 배타적 사용수익권을 포기하였다면 행정청을 상대로 지료청구도 불가능하다. 그래서 도로 투자는 위험한 투자이기도 하다.

 

따라서 막연히 싸니까 경험삼아 투자를 해보라는 주변 권유에 덜컥 낙찰을 받으면, 보상도 못 받고, 지료도 못 받고, 그저 돈이 묶일 가능성도 있으므로 주의하여야 한다.

 

그런데 이러한 위험한 도로 경매에서 확실히 돈 버는 방법이 있다. 그것은 바로 재건축구역 내 도로를 낙찰 받는 것이다. 통상 경매에서는 앞서 말한 바와 같이 재건축 구역 내 도로인 경우라도 3분의 1로 평가를 한다. 그런데 같은 도로라도 재건축 구역내 도로는 대법원이 다르게 취급한다. , 대법원은 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재건축사업의 시행자가 등이 소유한 토지에 대하여 매도청구권을 행사하였는데, 토지 현황이 인근 주민의 통행에 제공된 도로 등인 사안에서, 토지의 현황이 도로일지라도 주택재건축사업이 추진되면 공동주택의 일부가 되는 이상 시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지 시가와 동일하게 평가하되, 각 토지의 형태, 주요 간선도로와의 접근성, 획지조건 등 개별요인을 고려하여 감액 평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당한데도, 현황이 도로라는 사정만으로 인근 대지 가액의 1/3로 감액한 평가액을 기준으로 시가를 산정한 원심판결에 법리오해의 잘못이 있다고 판시하였기 때문이다(대법원 2014. 12. 11. 선고 201441698 판결). 따라서 재건축 구역 내 도로가 경매에 나오면 투자를 고려해 볼 만하다. 3분의 1가격에 낙찰 받아 최소한 100%정도의 수익율은 가능하기 때문이다. 물론 낙찰을 받기 전에 진짜 전문가와 상의를 하는 것이 안전하다.<법무법인 강산>

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

김은유의 보상/재건축

손실보상을 처음 당하는 분들은 상식에 기초해 대응을 하나 오히려 가만히 있는 것이 이득인 경우가 많습니다. 즉, 상식에 기초해서 하지 말아야 할 일을 도움이 된다면서 하는 것이 보상세계이고, 재건축세계입니다. 본 칼럼이 정당보상과 올바른 재건축이 되는데 일조하기를 기대합니다.

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