재개발·재건축 시공자 횡포 대응 방법 1
법무법인 강산 김은유 변호사
최근 재개발·재건축 사업장에서 시공자의 횡포가 극에 달하고 있는 느낌이다. 물론 다 그런 것은 아니지만 상당수 시공자들이 경기 악화를 원인으로 들면서 조합에게 자금지원을 아예 하지 않거나, 과도한 공사비 인상을 요구하면서 자금지원을 하지 않는 경우가 많다.
시공자들의 이런 행동에 대해 조합들은 도급계약 해제를 하는 방법으로 대응을 하는 경우가 대부분이고, 경우에 따라서는 그저 당하고만 있는 실정이다.
이렇게 시공자들이 무리한 요구를 하거나 자금지원을 하지 않는 배경에는 잘못된 도급계약에 기인한다. 즉 조합이 도급계약을 체결하면서 계약해제 조항을 제대로 규정하거나, 위약금 규정이라도 두었으면 예방을 할 수 있었으나, 그렇지 못한 데 기인한다.
만일 도급계약을 하면서 계약해제 사유로 “매달 운영비 지원비를 3개월 이상 연체하거나 조합이 지급을 요구하는 사업비를 3차례에 걸쳐서 응하지 않는 경우”를 추가해 놓고, “시공자의 귀책사유로 계약해제 시에 위약금으로 도급금액의 10% 상당금액을 지급키로 한다.”는 규정을 두었으면, 시공자가 함부로 하지는 못할 것이다. 따라서 새롭게 도급계약을 체결하거나 변경하는 경우 반드시 위 조항을 삽입하기를 권고한다. 서울시 표준도급계약서에는 위약금 조항이 명시되어 있다. 이런 위약금 조항이 없기 때문에 시공자들은 조합에게 해제를 하려면 하라고 윽박지를 수 있는 것이다. 조합은 해제를 하면 그동안 대여한 대여금은 기한이익을 상실하여 즉시 시공자에게 변제할 책임이 따르고, 이때 시공자는 임원들에 대해서 연대보증 책임도 물릴 수 있다( 서울고등법원 2014. 6. 12. 선고 2013나2016198 판결). 반면에 조합으로서는 비록 시공자에게 귀책사유가 있다고 하더라도 위약금 약정이 없으면 손해배상액수를 입증하기가 어려워 손해배상책임도 묻기가 사실상 어렵다. 그리고 이런 현장에는 후속 시공자를 구하기도 어려운 실정이다.
한편 위와 같이 도급계약해제를 택하는 방법 외에도 도급계약에 근거하여 대여금 지급소송을 택하는 길도 있다. 즉, 통상 도급계약을 보면 대부분의 조합에서 시공자가 조합운영비와 사업비를 대여하도록 규정하고 있는데, 이 조항에 근거하여 운영비와 각종 사업비를 청구하고, 시공자가 이에 불응을 하는 경우 시공자를 상대로 대여금 지급소송을 제기하여 승소를 하는 방법이다. 최근 이러한 소송을 제기하여 조합이 21억원이나 승소한 사례도 있다( 서울중앙지방법원 2014. 8. 21. 선고 2013가합550718 판결). 따라서 조합은 이 방법을 적극 이용하는 것도 좋다.
또한 아예 대한주택보증의 보증을 받아 사업을 추진하는 길도 있다. 현재 이런 현장은 상당이 있다. 이 경우 조합으로서는 시공자에게 끌려다니지 않고 진정 도급인으로서 권리행사를 할 수 있는 이점이 있다. 물론 이 경우는 도급계약을 변경하여 순수한 도급사업장으로 만들어야 할 것이다.
정비사업은 시공자와의 도급계약이 전부이다. 조합운영비는 해산시까지 보통 20억에서 30억 정도가 든다. 그러나 도급계약을 잘못하면 수백억원이 날라간다. 조합임원은 두 눈 부릅뜨고 도급계약에 임해야 한다. 최고의 전략을 수립하여 말이다. <김은유 변호사>
