재개발 현금청산대상자 이주정착금, 주거이전비, 이사비 받는다.

법무법인 강산 김은유 대표변호사

1. 서설

소위 신도시 사업 등으로 주택을 가진 자가 그 공익사업 시행으로 인하여 집이 수용되어 이사를 가게 되면 일정한 요건을 충족하면 이주정착금, 주거이전비, 이사비를 지급받는다. 과연 이러한 이주정착금, 주거이전비, 이사비를 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업에 의하여 현금청산을 받는 자도 지급받을 수가 있는지가 궁금하다.

결론적으로 재개발사업이나 도시환경정비사업의 현금청산대상자도 당해 조건을 충족할 경우 신도시 사업과 같이 이주정착금, 주거이전비, 이사비를 모두 받을 수 있다. 한편 주택재건축사업은 아래와 같은 규정이 없으므로 이주정착금 등을 받지 못한다.

2. 관련규정

「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고만 함) 제38조는 “사업시행자는 정비구역 안에서 정비사업을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘공익사업법’이라 한다) 제3조의 규정에 의한 토지·물건 또는 그 밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있다.”라고 규정하고, 제40조 제1항 본문은 “정비구역 안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용한다.”라고 규정하며, 제47조 제1항은 “사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.”라고 규정하고 있다.

한편 공익사업법 제78조 제1항은 “사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자를 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하여야 한다.”라고 규정하고, 공익사업법 시행규칙 제53조 제2항에 따르면 이주정착금은 보상대상인 주거용 건축물에 대한 평가액의 30퍼센트에 해당하는 금액으로 하되, 그 금액이 6,000,000원 미만인 경우에는 6,000,000원 원으로 하고, 12,000,000원을 초과하는 경우에는 12,000,000원으로 한다. 제54조 제1항 본문은 “공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에 대하여는 당해 건축물에 대한 보상을 하는 때에 가구원수에 따라 2월분의 주거이전비를 보상하여야 한다”고, 제55조 제2항은 “공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 거주자가 해당 공익사업시행지구 밖으로 이사를 하는 경우에는 별표 4의 기준에 의하여 산정한 이사비(가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 말한다)를 보상하여야 한다”고 정하여 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에 대하여 이주정착금, 주거이전비 및 이사비를 보상하도록 규정하고 있다.

3. 판례

그런데 도시정비법 제47조, 같은 법 시행령 제48조와 같은 법 제38조, 제40조 제1항 등에 의하면, 주택재개발사업의 사업시행자는 토지 등 소유자 중 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회하는 등으로 현금청산대상자가 된 자에 대하여 그 해당하게 된날부터 150일 이내에 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 관하여 현금으로 청산하되, 청산금액은 현금청산대상자와 사이에 협의하여 산정하여야 하고, 협의가 성립되지 않을 때에는 공익사업법에 의한 수용절차로 이행할 것을 예정하고 있다.

이러한 규정들을 종합하여 보면, 도시정비법상 주택재개발사업의 현금청산대상자로서 현금청산에 관한 협의가 성립되어 사업시행자에게 주거용 건축물의 소유권을 이전한 자이거나 현금청산에 관한 협의가 성립되지 않아 공익사업법에 의해 주거용 건축물이 수용된 자에 대해서는 공익사업법을 준용하여 이주정착비, 주거이전비 및 이사비를 지급하여야 한다고 봄이 상당하다( 대법원 2013. 1. 24. 선고 2011두1429, 1436(병합) 판결 참조).

4. 대상자

가. 이주정착금 = ①+➁

① 주거용 건축물의 소유자 : 단, 공부상 근린생활시설. 무허가·미등기 (단 1984. 1. 24. 후 건축물)은 배제

➁ 당해 건축물에 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 날부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주한 자

나. 주거이전비

○주거용 건축물의 소유자인 현금청산대상자( 현금청산에 관한 협의가 성립여부는 불문하고 대상자임, 대법원 2013. 1. 10. 선고 2011두19031 판결)

○무허가건물 소유자는 대상 아님

○당해 건축물에 대한 보상을 하기 전에 소유권을 상실한 자도 대상 아니다.

○소유자에 대해서는 전입시점에 대해서는 제한이 없다. 즉, 소유자는 당해 건축물에 대한 보상시점에 실제로 거주하면 그만이다( 대법원 2013. 1. 16. 선고 2011두19185).

다. 이사비

○기존에는 주거이전비 지급대상자는 모두 이사비를 지급하여 왔다. 그러나 법은 주거이전비와는 달리 기준일이 없고, 단지 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 거주자로만 규정하고 있음. 또한 소유자와 세입자에 대한 차별도 없다.

○대법원은, 이사비의 경우는 기준일이 없이 단지 정비구역안의 주거용 건축물에 전입하여 거주하다가 그 사업시행인가고시일 후 이사하면 지급대상자라고 본다( 대법원 2012. 8. 30. 선고 2011두22792 판결).

5. 금액

가. 이주정착금

보상대상인 주거용 건축물에 대한 평가액의 30퍼센트에 해당하는 금액으로 하되, 그 금액이 6,000,000원 미만인 경우에는 6,000,000원 원으로 하고, 12,000,000원을 초과하는 경우에는 12,000,000원( 규칙 제53조제2항)

실제 거주한 면적을 기준으로 산정하는 것이 아니다( 서울행정법원 2014. 11. 13. 선고 2014구합1086).

나. 주거이전비

○도시가계조사통계의 근로자 가구의 가구원수별 월평균 가계지출비 × 2월분

○2014년 2분기 기준으로 한 지급금액

다. 이사비

○가재도구 등 동산의 운반에 필요한 실비로 하되 주거용 건물 점유면적 기준에 의하여 지급한다. 자가주택거주자와 세입자 이사비는 동일하다.

○주택건평별 이사비( 2009년 7월 기준)

○노임은 국가통계포탈자료에 따르면 된다.

※ 공사부분 보통인부 노임: 84,166원 (공표일자: 2014.1.1 )

○차량운임은 통계청 자료가 없으므로, 통상 소송과정에서 다툼없는 사실로 정리한다. 5톤차 1일 8시간을 기준으로 산정하며, 통상 대당 10-20만원으로 계산한다.

6. 합의로 주거이전비 등 포기가 가능한가?

위 이주정착금, 주거이전비, 이사비 지급조항은 강행규정으로 봐야한다( 대법원 2011. 7. 14. 선고 2011두3685).

따라서 비록 전에 조합과 합의로 포기각서를 제출하였다고 하더라도 청구가 가능하다.