수목이 있는 토지 경매 시 주의사항

법무법인 강산 김은유 변호사

경매 대상 토지 위에 수목이 있을 경우가 문제된다. 낙찰을 받으면 수목까지 취득할 수 있는 것인지, 아니면 그 수목으로 인해 오히려 토지사용에 지장을 받는 것은 아닌지가 문제된다.

수목이 존재하는 토지 경매 시 토지감정은, 수목이 존재하는 상태를 전체적으로 평가하는 방식으로 이루어지는 것이 일반적이다. 예컨대, 「제시목록(토지) 이외의 물건으로 본건 지상에 소나무 등이 생육 중」, 「본건 지상의 입목은 거래관행에 따라 임지에 포함하여 평가」라는 식이다. 경매에서 수목이 존재하는 토지에 대한 감정평가는, 토지 위에 존재하는 수목의 존재를 반영해서 감정하면서도, 수목에 대한 가치를 별도로 산출하지는 않고 수목의 존재를 고려해서 전체적으로 토지가격을 산출하는 식의 평가가 이루어지는 것이 보통이다.

이에 대해 대법원은 “경매의 대상이 된 토지 위에 생립하고 있는 채무자 소유의 미등기 수목은 토지의 구성 부분으로서 토지의 일부로 간주되어 특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경매되는 것이므로 그 수목의 가액을 포함하여 경매 대상 토지를 평가하여 이를 최저경매가격으로 공고하여야 하는데, 경매 대상 토지인 임야가 도시계획상 자연녹지지역 내에 설치된 공원으로서 그 사용·수익에 있어서 공법상의 제한이 있다고 하여도 그 지상에 식재된 수목이 경제적 가치를 가지지 않는 것은 아니므로, 경매법원으로서는 마땅히 위 수목의 가액을 포함하여 경매 대상이 된 임야의 가액을 평가하여야 함에도 불구하고 위 수목의 가액을 제외시킨 채 오직 토지가격만을 평가하여 이를 그대로 최저입찰가격으로 결정한 것은 그 가격결정에 중대한 하자가 있는 경우에 해당하여 낙찰을 불허하여야 한다.”고 판시하고 있다.(대법원 1998. 10. 28. 자 98마1817 결정)

그러나 실무적으로 법원이나 감정평가인이 수목소유권자가 누구인지를 알기는 어려우므로, 이를 어떻게 처리할 것인지가 문제되는 것이다. 민법 제256조는 “부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다.”고 규정하고 있다. 만일 수목소유자와 경매 토지소유자가 같다면, 민법 제256조의 부합이론에 따라 수목은 토지의 구성 부분으로서 토지를 낙찰 받은 사람의 소유가 될 수 있지만, 그러나 반대로 수목소유자가 토지소유자와 다르고, 수목소유자가 토지의 임차인 등과 같이 적법한 권원을 가지고 수목을 식재한 사람이라면, 토지가 낙찰되더라도 수목소유권은 여전히 임차인 등에게 있으므로, 추후 낙찰자가 온전하게 본건 토지를 이용하기 위해서는 수목소유자를 상대로 취거 및 토지인도 소송을 해야 하는 것이다. 어느 경우도 만약 수목의 소유자가 토지소유자가 아니라면 이를 별도로 감정하여 매각대상에 포함할 수는 없기 때문이다.

대법원도 “토지의 사용대차권에 기하여 그 토지상에 식재된 수목은 이를 식재한 자에게 그 소유권이 있고 그 토지에 부합되지 않는다 할 것이므로 비록 그 수목이 식재된 후에 경매에 의하여 그 토지를 경락받았다고 하더라도 경락인은 그 경매에 의하여 그 수목까지 경락취득하는 것은 아니라고 할 것이다.”라거나(대법원 1990.1.23. 자 89다카21095 결정), “민법 제256조 단서 소정의 “권원”이라 함은 지상권, 전세권, 임차권 등과 같이 타인의 부동산에 자기의 동산을 부속시켜서 그 부동산을 이용할 수 있는 권리를 뜻하므로 그와 같은 권원이 없는 자가 토지소유자의 승락을 받음이 없이 그 임차인의 승락만을 받아 그 부동산 위에 나무를 심었다면 특별한 사정이 없는 한 토지소유자에 대하여 그 나무의 소유권을 주장할 수 없다.“라고 판시하고 있다(대법원 1989.7.11. 선고 88다카9067 판결).

나아가 낙찰 중인 토지상에 입목등기부가 있다면 낙찰 받은 토지가 법정지상권의 제한을 받을 가능성이 있다는 것이다. 수목이 「입목에 관한 법률」에 의하여 소유권보존등기를 받게 되면 그 수목의 집단을 立木(입목)이라고 하고, 이런 입목은 동산이 아닌 부동산으로 취급하면서, 입목이 경매 기타 사유로 인하여 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우에는 토지소유자는 입목소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 보고 있다. 따라서 수목에 대하여 입목등기부가 있는 경우에는 자칫 법정지상권이 성립될 우려도 있다. 물론 법정지상권이 성립한다고 하더라도 부당이득금반환청구가 가능하므로 관점을 달리하면 수목소유자가 버티기는 힘들 것이다.

결국, 토지를 낙찰 받을 경우 수목이 있는 경우에는 수목의 소유권자와 토지소유권자가 같은 지를 파악하여야 하고, 또한 입목등기부의 존재여부를 반드시 관할등기소나 지자체에서 확인할 필요가 있다.<김은유 변호사>