집 1채 짓고 10년 늙지 않는 비법 2(평당 공사비의 비밀)

법무법인 강산 김은유

1. 서론

집 1채 지으면 10년은 늙는다는 말이 있다. 이는 거의 속담수준이다. 왜 그럴까. 자신이 스스로 설계・시공을 하면 그럴 일이야 없겠지만, 남에게 맡기다보니 그런 일이 벌어진다. 특히 건축주가 모르는 분야이기 때문에 그렇다.

그러나 조금만 주의를 기울이면 10년 늙지 않고 집을 지을 수 있다. 기본적인 건축지식과 관심이 그것이다.

2. 3.3㎡당 공사비의 비밀

오늘은 건축주가 꼭 알아야 할 지식 중 최초에 부딪치는 3.3㎡당(이하 “평”당 이라고 함) 공사비의 비밀을 알려드리고자 한다. 어느 건축주가 “별다른 자료를 제시하지 않고 5층짜리 집을 1채 짓고 싶은데 얼마나 들어갈까요” 라고 묻는다. 이에 시공자는 “저희 회사는 가장 저렴하게 평당 330만원에 공사를 해드립니다.”라고 말한다. 이에 건축주는 가장 비용을 저렴하게 제시한 그 시공자를 선택한다. 그러나 평당 공사비에는 비밀이 있다.

3. 구체적인 면적계산 기준

먼저 평당 공사비의 면적기준이 정해지지 않았으므로, 시공자는 발코니 면적, 필로티 면적, 다락층 면적, 심지어 주차장 면적 등을 포함하여 평당 공사비를 제시한 것이다. 반면에 건축주는 위 면적들은 고려하지 않고 저렴하다고 생각하는 것이다.

위와 같이 시공사를 먼저 선정하고 나면, 건축주는 평당 공사비를 싸게 하였다고 생각한 나머지 그 다음에 구체적인 공사비 계약도 하지 않거나 실제 도급계약시에도 역시 구체적인 면적 산정기준을 제시하지 않고 그저 평당 330만원이라고 계약하는 것이다. 나아가 계약 시에 건축주가 이를 바로잡으려고 하여도 계약이전 시공사가 말하는 평당 공사비는 경우의 수가 많이 존재하기 때문에 전체공사비 산정이후 초기에 이야기한 평당 공사비를 맞춰가는 경우가 많다.

이를 구체적인 숫자로 예를 들어보면, 100평 대지에 200평 다세대주택을 신축하고자할 때 초기에 시공사가 제시하는 평당 330만원에 마음을 뺏겨 한 시공사를 별다른 조건 없이 선정하였을 때 여러 함정에 빠지게 된다. 즉 건축주가 면적기준을 구체적으로 먼저 제시하지 않으면 후일 시공자로부터 여러 가지 면적기준을 접하게 되는 것이다. ① 건축허가를 위해 건축물대장에 표기되는 면적인 전체연면적 200평이라는 숫자와, ② 서비스면적인 발코니를 포함한 대략 225평이라는 숫자와, ③ 필로티면적의 1/2을 반영한 250평이라는 숫자와, ④ 최상층 다락을 면적으로 산정하는 285평이라는 숫자를 맞이하게 된다.

최초 건축주는 예상 공사비를 6.6억으로 예상하였지만 시공자는 9.4억을 예상하고 평당 공사비를 제시한 것이다. 다만 건축주가 자신 스스로의 계산법에 함몰되어 시공자는 9.4억을 예상하고 평당공사비를 330만원을 제시하였지만 이를 생각하지 못하는 것이고, 이는 자신의 책임인 것이다. 이래도 그저 평당 공사비만 고집하겠는가.

4. 건축자재의 함정

평당 공사비를 위 면적들을 모두 제시하여 시공자로부터 견적을 받았다고 하더라도 문제도 또 있다. 시공자는 이윤을 추구하는 기업이다. 따라서 손해를 보려고 하지는 않을 것이다. ‘싼 게 비지떡’이라는 말이 이제부터 위력을 떨친다. 즉, 결론부터 말하면 싸구려 자재가 들어오거나 준공이 나는 범위에서 건축비가 적게 드는 방향으로 설계를 변경하여 임의로 시공을 해 버리는 것이다. 집을 지을 때 골조공사나 배관공사에서 이윤을 크게 남기기는 어렵다. 이는 거의 정형화되어 있기 때문이다. 레미콘이나 철근 값은 시공자도 어찌할 수 없는 부분이다. 문제는 공사비의 거의 40%정도를 차지하는 마감재이다. 이 마감재가 구체적으로 특정되지 않으면 시공자가 표준품과 동일 또는 동급이상의 제품이라는 계약서 내용을 근거로 하여 마음대로 바꿀 수 있는 것이고, 이를 건축주가 확인하기도 어렵다. 극단적인 예로 LG시스템 창호를 사용하여 시공하였다는 데, 자세히 보면 짝퉁인 경우도 있는 것이다. 따라서 건축주는 마감재를 미리 특정하여야 한다. 그리고 상생을 위해 적정한 공사비를 제시하는 시공자를 선택하여야 하는 것이다. 정직한 시공자를 선정하는 것이 늙지 않는 최선의 방법이다. 그러기 위해서는 건축주가 먼저 적정 이윤을 보장하고 그 안에서 최선을 다하기를 바라는 것이 우선이다.

5. 기타 비용의 함정

면적기준이나 마감재를 제대로 특정하였다고 하여도 문제는 또 있다. 바로 기타비용인 것이다. 건축주는 통상 평당 얼마면 그 돈으로 모든 것을 마치고 입주하여 살도록 하여 줄 것을 기대한다. 그러나 이는 순진한 생각이다. 조경비, 인입비용은 순수공사비가 아니므로 별도로 내라고 하면 이 또한 할 말이 없는 것입니다. 철거비용도 그렇다.

6. 결론

분쟁을 예방하기 위해서는 결론은 하나다 건축주가 기본은 알고 발주하고 계약을 하는 것이다. 그런데 무엇을 알아야 하는지를 모른다. 이에 국내 최초로 건축주가 집을 지을 때 꼭 실천하여야 할 사항을 알려드리고자 2014. 4. 29. 7호선 학동역 4번 출구 앞 법무사회관 지하 1층에서 강의를 실시한다.

어떤 설계자 및 시공자를 선정하여야 하는지, 설계 시에는 어떻게 건축주가 행동하여야 하는지. 선정된 시공자와 어떻게 계약을 하여야 하는지. 실제 건축과정에서 어느 정도 확인을 하여야 하는지. 분쟁예방을 위해서는 어떻게 해야 하는지 등을 알려드린다. 4시간만 투자하시면 10년 늙지 않는다.(문의 02-592-6390)