중개물건 소개 후, 중개사를 배제하고 직거래한 경우 중개수수료는?

법무법인 강산 김은유 변호사

서론

공인중개사(이하 ‘중개사’라고만 함)가 아파트 등 중개를 의뢰받고 물건을 소개하고 일정 부분 계약조건까지 협의하였는데, 매매나 임대차 당사자들이 중개수수료를 절약할 목적으로 중개사를 배제하고 직접 계약을 체결하거나, 다른 중개사에게 위임하는 경우가 많이 벌어지고 있는바, 이러한 경우에 배제된 중개사는 그 중개수수료를 청구할 수 있는지가 문제된다.

2. 부동산중개계약 성립

부동산중개계약은 중개의뢰인이 중개업자에게 중개대상물에 관하여 매매, 교환, 임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 계약체결을 위한 소개·주선을 의뢰하고 중개완성에 대하여 보수를 지급할 것을 약정하는 것으로서 이는 원칙적으로 중개의뢰자가 중개업자에게 중개대상물건의 중개를 의뢰하고 중개업자가 이를 승낙하는 때에 비로소 성립하며, 부동산 중개계약의 체결은 명시적 또는 묵시적으로도 가능하고 구두이든 서면이든 그 형식여부를 불문한다.

따라서 중개계약은 중개사와 의뢰자간 사이에 중개계약이 서면으로 체결되었든 아직 구두로만 이루어진 상태이든 불문하고, 의뢰자가 물건의 중개를 의뢰하고 중개사가 이를 승낙하면 성립한다. 즉, 중개계약이 꼭 서면으로 체결되어야만 하는 것은 아니라는 것이다.

예를 들어 중개사가 의뢰인으로부터 물건을 찾아달라는 말을 듣고 건물에 관한 자료를 교부하고, 중개사가 같이 현장을 방문하여, 상대방과 미팅을 주선하였다면, 그 순간 이미 중개계약이 구두로 성립하였다고 볼 여지가 있다는 것이다. 물론 의뢰인이 명확하게 서면에 의한 중개계약만 인정하겠다고 의사표시를 한 경우는 예외이다.

3. 중개 수수료 청구 발생 여부

중개료 청구권은 매매나 임대차가 중개인의 손을 거쳐 성립됨을 조건으로 발생하므로, 중개행위로 매매나 임대차가 성립되지 아니한 이상 중개인이 중개의 노력을 하였더라도 그 노력의 비율에 상당한 보수를 청구할 수 없다( 대법원 1956. 4. 12. 선고 4289민상81 판결 참조). 다만 부동산중개업자의 중개행위로 인하여 계약이 거의 성사단계에 이르렀으나 중개의뢰인과 상대방이 중개수수료를 면할 목적으로 부동산중개업자를 배제한 채 직접 계약을 체결하거나, 부동산중개업자가 계약성립에 결정적인 역할을 하였음에도 그의 책임 없는 사유로 중개행위가 중단되어 부동산중개업자가 최종적인 계약서 작성에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 민법 제686조 제3항, 상법 제61조의 각 취지와 신의성실의 원칙에 등에 비추어 부동산중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 수 있다( 부산지방법원 1987. 9. 24. 선고 87나516 판결, 울산지방법원 2013. 11. 27. 선고 2013나2146 판결, 청주지방법원 2013. 2. 1. 선고 2012가단19055 판결 참고).

따라서 중개사로서는 자신이 결정적인 역할을 하였고, 자신의 책임 없는 사유로 중개가 중단되었다는 점을 입증하면 중개수수료 청구소송에서 승소할 수 있는 것이다. 그러므로 중개사로서는 서면에 의한 중개계약이 체결되지 않고 중개를 하는 경우는 물론 서면에 의한 중개계약이 체결된 경우라고 하더라도 자신이 결정적인 역할을 하였다는 점을 입증할 수 있는 증거를 만들어 놓도록 노력할 필요가 있다. 예를 들어 업무일지를 쓰거나 통화나 이메일 자료, 녹취자료( 참고로 자신의 대화를 상대방의 승낙 없이 녹음하는 것은 아무런 죄도 성립하지 않는다), 증인 등 모든 가능한 증거수단을 마련하여 두는 것이 좋다.

한편 예를 들어 재단법인 소유의 물건을 매매하는 것으로 관계당국의 허가가 있어야만 매매가 성립하는 경우에 있어서, 중개사가 중개 외에 그 허가를 받는 업무까지 수행하여야 비용을 청구할 수 있는지가 문제된다. 사견은 매매계약의 성립을 위하여 중개대상물을 소개하고 거래에 있어 유의하여야 할 법령 등에 따른 제한에 관하여 설명하여 주며 양당사자를 매개하여 주는 업무 외에 매매계약의 이행을 위하여 동의를 얻거나 승인을 얻는 절차까지 직접 수행하는 것이 중개업무에 포함된다고 볼 수 없다고 본다. 다만 의뢰인과 중개사가 허가나 승인 업무를 중개계약에 포함시키기로 하였을 경우에는 예외이다. 따라서 이러한 경우는 중개계약에서 명확히 허가나 승인 업무를 포함할 지를 결정해 두는 것이 의뢰인이나 중개사나 분쟁예방을 위해서 필요하다.

4. 수수료 액수

나아가 그 보수액은 당초 약정액(그 정함이 없는 경우에는 조례상의 중개료 한도액)과 중개인이 중개에 소요한 시간 및 그 노력의 정도, 계약의 성립으로 중개의뢰자가 얻게 된 이익 등의 제반사정을 참작하여 정할 것이다( 부산지방법원 1987. 9. 24. 선고 87나516 판결).

따라서 수수료 액수는 중개사의 노력정도에 따라 재판에서 결국 판사가 정할 것이다. 하급심 판례를 보면 50%를 인정한 사례가 많이 발견된다.

5. 결론

정당한 중개행위를 하였는데도 불구하고, 의뢰인의 배신행위로 중개수수료를 받지 못하는 경우, 특히 아직 중개계약를 서면으로 체결하지 못하였다고 하더라도(실무적으로 서면으로 중개계약을 체결하지 않는 경우도 많다), 위와 같은 점을 입증하면 수수료 소송에서 승소할 가능성이 있다는 점을 염두에 두고 평소에 업무를 처리하는 것이 타당하다. 또한 의뢰인 입장이라면 일단 중개사에게 일을 시켰으면 그 중개사에게 계약을 맡기는 것이 타당하고, 만일 계약서를 쓰지 않으면 중개수수료를 지급하지 않을 의사라면 이 점을 미리 중개사에게 명확하게 피력하는 것이 좋다.<김은유 변호사>