집 한 채 짓고 10년 늙지 않는 방법(소형건물 건축주가 꼭 알아야 할 사항)

법무법인 강산 김은유 변호사

참 많다. 집 한 채 짓고 10년은 늙은 사람들이 왜 그리 많은가. 평생 꿈인 내 임대사업용 집이나 건물을 지으려는 분들은 반드시 알아야 할 사항이 있다. 이를 게을리 하여 숙지하지 못하면 10년은 늙는 것이다.

건설공사는 먼서 설계를 한 후에 이에 따라 부지조성공사, 기계설비 기타 구조물의 설치공사를 하게 된다. 소규모 건설공사라고 하더라도 그 시공에 있어서 기초부터 내장에 이르기까지 수많은 자재가 사용되고, 다양하고 세분화된 각종 공사가 공정에 따라 순서대로 진행되어 완공에 이르게 된다. 이처럼 건설공사는 상당한 시간에 걸쳐서 복잡 다양한 공정을 거쳐 이루어지고 자재나 시공기술도 다양하며 그에 따라 가격도 천차만별일 뿐만 아니라 건축주나 설계자 및 시공자가 느끼고 선호하는 경향이 상당히 다르고, 나아가 완공 후에 발생하는 하자 등 수많은 문제가 도사린다.

그런데 우리 건축주는 어떠한가. 당연히 설계자나 시공자는 내가 바라는 바대로 가장 저렴한 가격으로 가장 튼튼한 집을 지어 줄 것이라고 착각하고, 또한 내가 아는 사람인데 설마 하는 마음으로 그저 ‘공사나 설계 잘해주세요’라고만 하고 맡기는 것이 전부이다. 이렇게 하면 10년 늙는 것이다. 설계 잘못, 시공사 고의 부도, 공사비 증액 요구(통상 30%는 기본임), 하자 방치 등 갖은 문제점이 다 발생할 수 있는 것이다.

여기서는 건축주가 꼭 알아야 할 상식을 이야기하여 위와 같은 사례 발생을 막고자 하는 것이다.

먼저 건축주가 가장 제일 처음 신경 써야 하는 것이 설계이다. 설계가 제대로 되면 시공도 자동으로 통제된다. 그런데 일부 건축주들은 설계의 중요성을 완전히 간과하고, 심지어 시공자에게 설계까지 맡겨 버리곤 한다. 건축주는 설계를 의뢰하기에 앞서 자신이 계획하는 규모와 취향에 맞는 건축내용을 구체적으로 정한 다음, 최선의 설계자를 찾아 설계계약을 체결하는 것이 좋다. 통상 건축사에게 설계와 감리(감리는 시공이 설계도서의 내용대로 제대로 수행되는지 여부를 확인하여 관리하고 이를 건축주에게 보고하는 업무를 말합니다)를 함께 계약하고, 건축업자에게 도급을 주는 경우가 일반적이다. 건축주는 설계자에게 자신이 계획하고 있는 공사비 예산과 자신이 원하는 건축내용을 구체적으로 알려주고, 이에 대하여 설계자와 의견을 교환하여 세세한 부분까지 협의를 하는 것이 좋다. 설계진행과정에서 최소 2회(기본설계 완료 후와 건축허가 제출 전) 이상은 설계자로부터 설계내용에 대해 설명을 듣고 자신의 생각과 다르게 설계된 부분을 수정하고, 설계내용을 숙지하는 것이 필요하다. 또한 설계자에게 미리 시방서까지 요구하는 것이 타당하다. 외관 마감을 드라이비트냐 대리석을 붙이느냐, 보일러를 귀뚜라미냐 경동이냐, 바닥은 장판이냐 대나무냐, 전자제품은 엘지냐 삼성이냐, 나아가 제품명은 무엇인지 등을 미리 결정하여 두는 것이 좋다는 것이다. 마감재가 차지하는 비중은 절대적이다. 그런데 이러한 마감재 선택을 대부분의 건축주들은 시공자에게 맡기고 있으나, 그렇게 하지 말고, 건축사로 하여금 결정하게 하는 것이 비용을 줄이고, 튼튼 시공을 하는 지름길이다. 문제는 어떤 건축사를 선정할 것인가이다. 그런데 건축사들은 전문자격을 국가로부터 인정받은 자 이기 때문에 통상 큰 문제를 일으키지는 않는다. 따라서 건축사 선정은 큰 문제는 아니므로, 지인으로부터 소개를 받거나, 스스로 찾으면 된다. 오히려 건축주는 설계비용을 절약하려고 하지 말고 적정비용을 지급하고 최선의 설계가 나오도록 하는 것이 더 중요하다.

다음으로 건축주는 시공계약에 올인 하여야 한다. 가장 중요한 것이 시공이다. 가장 훌륭한 시공자를 선정하는 방법은 인간성이 좋고 정직하게 시공하는 사람을 소개받아 시공하는 것이다. 그런 사람이면 고의부도를 내거나 자재 바꿔치기 등을 하여 날림공사를 하지는 않을 것이다. 시공자에게 그 사람이 시공한 건물과 건축주 연락처를 모두 제시하라고 하여 일일이 건축주를 찾아가 그 시공자의 시공태도를 점검하여 시공자를 선정하면 실수를 줄일 수 있다.

시공자와 공사계약을 체결함에 있어서는 국토교통부에서 고시하는 건설공사표준도급계약서, 표준시방서를 사용하는 것이 바람직하다. 공사계약은 평당가격으로 하지 말고 공사비의 세부적 내역서를 반드시 첨부하되, 자재의 종류나 등급, 단가, 시공방법, 시공할 부분을 구체적으로 기재하여야 하고(자재의 경우 품질에 따라 가격이 다양하므로 상표명까지 기재하는 것이 바람직하다), 공사대금에 관하여는 금액, 지급시기(공사의 진행 정도에 따라 몇 회에 나누어 언제 지급할 것인지), 부가가치세 포함 여부, 지체상금률, 지급방법 등을 반드시 정하여야 하며, 전기·수도·가스 등의 인입 관계비용, 위법 발생시 이행강제부담금, 인허가 등에 필요한 각종 공과금 등을 누가 부담할 것이지 여부도 정하는 것이 좋고, 정해진 사항은 반드시 계약서에 구체적으로 기재하여야 한다.

다음으로 건축주는 시공과정에서 상시 점검을 하여야 한다. 건축주는 시공과정을 주요 공정별로 상시 점검하는 것이 필요하다. 처음 메트 공사, 골조 위치, 슬라브 기울기, 마감공사 등을 점검하여야 한다. 만일 시공자와 의견에 차이가 있는 부분이 있으면 사소한 부분이라도 협의를 충분히 하여야 하고, 잘못된 시공이나 미심쩍은 부분을 발견하였을 경우에는 이를 즉시 시공자에게 문의하여 해결하며, 협의 내용은 반드시 서면으로 정리하여 쌍방의 확인내용을 기재하여 놓고, 잘못된 시공부분은 사진을 찍어두는 등 객관적 증거를 확보하여 두는 것이 좋다. 또한, 건축주는 감리자에게 시공과정에 대하여 확실한 점검을 요구하는 등 감리자를 적극적으로 활용하는 것이 바람직하다.

시공 도중 당초의 설계 및 계약내용과는 다른 변경사항이 발생한 경우에는 변경하게 된 원인을 찾아 변경시공의 내용 및 범위와 그로 인한 비용의 증감 여부를 확정하고, 그 비용의 부담자를 정하여야 하며, 구두로 합의한 것은 후에 인정받기 어려우므로 작은 부분이라도 반드시 서면에 기재한 다음 쌍방의 확인 서명을 받아두는 것이 필요하다. 또한, 건축주가 변경된 공사에 관련된 비용을 지급할 경우에는 원래의 공사대금에서 공제되는 것인지를 명확히 하고 반드시 시공자로부터 확인받아 두어야 한다.

공사가 중단되는 일이 발생하거나 공사가 끝난 경우에는 반드시 당시의 건축물의 상태에 관하여 객관적인 증거를 확보하여야 한다. 사진이나 비디오 촬영 등도 유용하고, 감리인의 세부감리를 받아 현장확인서를 받아두는 것도 좋다.

공사가 완료된 경우에는 시공자와 함께 미시공 또는 잘못 시공된 곳이 있는지 확인하여 그 처리를 협의하고, 각종 인허가·사용검사 등을 확인하며, 시공자로부터 하자이행증권을 교부받고, 건축주가 기왕에 지급한 공사금액을 정산한 후, 별다른 문제가 없는 경우에 잔금을 지급하는 것이 바람직하다. 이때 설계자 또는 감리자의 도움을 받는 것이 좋다.

그리고 가장 중요한 것은 시공계약을 체결하기 전은 건축주가 갑이나 시공계약을 체결하고 도장을 찍는 순간부터 시공자가 갑이 된다. 따라서 건축주들은 미리 시공계약과 함께 공사중단 시 이행각서, 포기각서 등 각종 안전장치를 강구하여야 한다. 이때 하지 않으면 그 이후는 불가하다.

이상만 실천해도 집 한 채 짓고 머리 빠지는 일은 없을 것이다. 간단하다. 충분한 시간을 가지고 제대로 설계를 하고, 가장 정직한 시공자를 찾아야 할 것이고, 최선의 도급계약을 체결하고, 공사진행과정을 감독하여야 한다. 스스로 하기가 어렵다면, 전문가에게 대행을 맡기는 것도 좋은 방법일 것이다. 최근 필자는 280㎡에서 330㎡ 대지 66필지에 3층 건물 66채를 완공하고, 임대분양을 하는 중이다. 이때 필자는 큰 그림을 그리는 PM 역활을 수행하고, 공사도급계약, 설계 검토, 감리 등을 전담하는 CM회사를 별도로 선정하여 크게 도움을 받은 바 있다. (내용 및 강의문의 : 02-592-6390)

법무법인 강산 김은유 변호사