법무법인 강산 대표변호사 김은유

지난번에 땅 사기를 당하지 않는 방법으로 3가지를 제시하였다. 역지사지를 해보고, 급하게 계약하지 말고 3일만 더 생각하고 도장을 찍고, 전문가와 상의하라는 것이다.

거기에 하나를 더 제시하면, 스스로 땅값을 예측해보고 비교해 보라는 것이다. 정확한 땅값을 알면 사기를 당할 이유가 없기 때문이다. 그러면 땅값을 어떻게 안다는 말인가. 인터넷 클릭 몇 번으로 예측할 수 있다. 참 좋은 세상이다. 현재는 모든 것이 인터넷으로 다 통한다. 땅값도 마찬가지다.

땅값은 매년 국가와 지방자치단체가 발표한다. 하나는 표준지공시지가이고, 하나는 개별공시지가이다. 표준공시지가란 국토교통부장관이 전국의 개별 토지(약2,750만 필지)중 대표성이 있는 50만 필지를 선정·조사하여 공시하는 것으로서 매년 1월 1일 기준 표준지의 단위면적당 가격(원/㎡)을 말하고(통상적으로 매년 2월말 공시), 이는 개별공시지가의 산정기준이 되며, 감정평가업자가 국토교통부 장관으로부터 의뢰받아 조사·평가한다. 개별공시지가는 국토교통부 장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 관할 시장·군수·구청장이 조사한 개별 토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 산정한 후 감정평가업자의 검증을 받아 토지소유자 등의 의견수렴과 시·군·구 부동산평가위원회 심의 등의 절차를 걸쳐 시장·군수가 결정 공시하는 개별 토지의 단위면적당 가격(원/㎡)을 말한다.

이중 우리가 주목하여야 할 것은 표준지공시지가이다. 이는 감정평가업자가 국토교통부장관의 의뢰를 받아 직접 실사를 하여 발표하는 것이므로, 나름대로 신뢰성이 있다. 현재 개별적으로 시세와 약간차이가 있을지는 모르나, 이 표준지공시지가를 기초로 시세를 판단하면 큰 사기는 당하지 않을 것이다.

먼저 표준지공시지가나 개별공시지가는 국토교통부 부동산공시가격알리미 사이트(www.kreic.org/realtyprice)에 가면 쉽게 알 수 있다.

  이 사이트에 들어가 소재지를 클릭하면 ‘동 또는 리’ 단위까지 나온다. 아래는 서울시 강남구 개포동에 대한 검색결과이다.

여기에 해당 토지가 나오면 그것은 곧 해당 토지가 표준지라는 것이다. 그러면 도시지역은 여기에 나온 가격에 1.5배, 비도시지역은 2배정도를 곱하면 거의 시세와 큰 차이가 나지 않는다. 소위 토지보상금도 마찬가지다. 물론 개별 땅마다 다소 차이가 있을 것이고, 이렇게 단정적으로 이야기하는 것에 대해서 비판이 있을 수 있다. 다 수용한다. 필자가 주장하는 것은 사기예방을 위해 최소한의 기준을 정하는데 참고하라는 것이다.

문제는 여기에 해당 토지가 나오지 않는 경우이다. 이때는 해당 토지와 비교하여 가격을 산정할 토지를 찾아내야 한다. 그것을 비교표준지라고 한다. 사이트에는 소재지, 면적, 지목, 공시지가, 위치, 이용상황, 용도지역, 주위환경, 도로교통, 형상지세가 나온다. 따라서 해당 토지와 비슷한 토지는 금방 찾는다. 그런데 비슷한 비교표준지를 찾을 때도 원칙이 있다. 용도지역, 현실이용상황, 지목이 같은 순서로 선정하면 된다. 용도지역은 반드시 같아야 한다. 용도지역이 같은 토지 →다음으로 현실이용상황이 같은 토지 →그 다음으로 지목이 같은 토지를 비교표준지로 선정한다.

비교표준지를 선정하면, 그 다음은 해당토지가 표준지인 경우와 같이 도시지역은 여기에 나온 가격에 1.5배, 비도시지역은 2배정도를 곱하면 거의 시세와 큰 차이가 나지 않는다. 토지보상금도 거의 같다고 보면 된다.

이렇게 나온 가격과 매도인이 부르는 가격을 비교하면 사기인지 아닌지 금방알 수 있다.

또한 한 가지 중요한 것을 더 첨부하면, 우리나라 땅은 각 지자체에서 이미 개발이 가능한 땅과 개발이 불가능한 땅을 구분하여 놓고 있다. 즉, 공원, 그린벨트 등 공법상 제한, 표고, 경사도로서 일정 경우에는 개발이 불가능하다. 여기서 그린벨트나 공원은 그래도 일반인이 들어봐서 조심하는 경우가 많으나, 표고나 경사도에 대해서는 생각하지 않는 경우가 많다. 표고는 표고의 기준이 되는 수평면인 수준기준면으로부터 지표 위 어느 점까지의 연직거리를 말한다. 우리나라에서는 인천만의 평균 해면을 국가 수준기준면(National Geodetic Vertical Datum; NGVD)으로 하고 이 수준면을 기준으로 하여 표고를 산출한다. 그러나 수준기준면은 가상의 면으로 사용하기에 불편하다. 따라서 평균 해면을 측정하여 그 부근에 표지를 설치하고 이의 정확한 표고를 측정하여 수준기점으로 삼고 있으며, 수준기점 중에서 기준이 되는 표지를 수준원점(vertical datum point)이라고 한다. 우리나라의 수준원점은 인천광역시 남구 용현동에 있는 인하대학교 내에 설치되어 있으며, 수준원점의 표고는 26.6871m이다.

참고로 부천시의 경우는 표고 75m, 경사도 15도 이상은 개발이 불가하다. 이는 지자체에 문의하거나 건축사에게 문의하면 쉽게 알 수 있다.

이정도도 하지 않고 땅을 사려거든 할 수 없는 것이다. 사기를 당해도 이는 자기 책임이다.

마지막으로 한 가지 명심할 것은 그렇게 좋은 땅인데 왜 자기는 안사고 남보고 사라고 하는지를 생각해보자. 땅 투자는 과학이다.

법무법인 강산 대표변호사 김은유