지역주택조합의 사업시행자

1. 주택조합과 등록사업자가 공동으로 시행하여야 하는지

주택법 제4조제1항제5호, 제6호는 주택조합(등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 주택조합만 해당한다)과 근로자를 고용하는 자(등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하는 고용자만 해당하며, 이하 "고용자"라 한다)는 국토교통부장관에게 등록하지 않아도 되며, 동법 제5조제2항, 제3항은 주택조합 또는 고용자가 그 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 등록사업자(지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사를 포함한다)와 공동으로 사업을 시행할 수 있다. 이 경우 주택조합과 등록사업자를 공동사업주체로 본다고 규정하고 있다(구법 제9조, 제10조).

위 주택법 제4조, 제5조에 의하면 지역주택조합이 “주택건설사업등록”을 하면 단독으로 사업을 시행할 수 있는 것처럼 되어 있으므로, 지역주택조합이 단독으로 사업을 수행할 수 있다는 견해와 주택법의 취지가 지역주택조합은 반드시 등록사업자와 공동으로만 사업을 시행할 수 있도록 한 것이라는 견해가 대립한다.

사견은 지역주택조합은 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하여야만 한다고 본다. 주택법 제5조제2항은 공동사업주체로만 지역주택조합사업을 시행할 수 있도록 한 것으로 보아야 한다. 구 주택건설촉진법이 1987. 12. 4. 개정되면서(시행은 1988. 1. 1.), 최초로 동법 제44조제3항에 공동사업시행이 규정되었는데, 이때는 “등록업자와 공동으로 사업을 시행하여야 한다.”라고 명확히 규정하고 있었다.

국토교통부도 사견과 같은 입장이다.

2. 등록사업자의 책임

주택조합(세대수를 증가하지 아니하는 리모델링주택조합은 제외한다)이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 등록사업자(지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사를 포함한다)와 공동으로 사업을 시행할 수 있다. 이 경우 주택조합과 등록사업자를 공동사업주체로 본다(법 제5조제2항, 구법 제10조제2항).

이 경우 조합과 등록사업자간에 대지 및 주택(부대시설 및 복리시설을 포함한다)의 사용·처분, 사업비의 부담, 공사기간 그 밖에 사업추진상의 각종 책임 등에 관하여 법 및 이 영이 정하는 범위안에서 협약이 체결되어 있어야 사업계획승인을 신청할 수 있다(령 제16조제1항, 구령 제12조제4항).

주택조합과 등록사업자가 공동으로 사업을 시행하면서 시공할 경우 등록사업자는 시공자로서의 책임뿐만 아니라 자신의 귀책사유로 사업 추진이 불가능하게 되거나 지연됨으로 인하여 조합원에게 입힌 손해를 배상할 책임이 있다(법 제11조제4항, 구법 제32조제2항). 이 규정은 주택법으로 전면 개정되면서 도입된 규정이다. 그런데 법 문구와 같이 ‘자신의 귀책사유로 인하여’ 발생한 것만 책임지도록 하고 있으므로, 따라서 조합원이나 제3자는 시공자의 귀책사유를 입증하지 못하면 시공자에게 책임을 묻기는 매우 어렵다는 점을 알고 대처하여야 한다.

다만, 주택조합이 조합설립인가를 받고 시공자와 공동으로 주택건설사업을 시행하기 위하여 관할관청으로부터 사업계획승인을 받은 경우에는 주택조합과 시공자가 공동사업주체로서 주택법령에 따라 대외적인 손해배상책임 등을 공동으로 부담하게 될 수 있고 나아가 동업약정 관계에 의한 민법상 조합 구성원으로서 책임을 지게 될 수 있으며, 이러한 경우에는 주택조합이 조합원들에게 부담하는 고지의무를 시공자도 함께 부담한다고 볼 수 있다(대법원 2012. 4. 26. 선고 2010다8709 판결).

다시 말하여 사업계획승인을 받기 전에는 시공자에게 귀책사유가 있지 않는 한 시공자의 책임을 묻지 못한다는 점을 명심하고 조합에 가입하여야 한다. 예를 들어 사업계획승인 전에 이중분양으로 인한 피해, 대행사의 잘못으로 인한 피해 등에 대해 시공자의 귀책사유를 입증하지 못하면 시공자에게 책임을 추궁하지는 못한다.

[지역주택조합의 진실] 책 참고 [법무법인 강산]