토지수용보상금 적게 받는 특급열차 탑승, 3기신도시 주민에게 고함 2

1. 최근 실태

최근 보상지역에서 이상한 일들이 벌어지고 있다고 한다.

브로커가 감정평가사를 대동하고 보상대상자를 찾아와서 소위 ‘1차 협의보상금’(최초 보상금액)이 나오기도 전에 “당신이 원하는 보상금이 얼마인가요?”라고 묻고, 얼마라고 대답하면 예를 들어 “평당 1천만원”이라고 대답을 하면, 우리가 사전 조사 및 평가를 해보니 이러한 점을 어필하면 충분히 달성이 가능하다고 말한 후에, 평당 950만원 이상이 나오면 더 나오는 금액의 5%를 성공보수로 달라고 한다는 것이다.

그럼 보상대상자는 성공보수이고, 자기가 원하는 금액을 미리 높게 불렀으니, 평당 950만원을 받아도 만족하므로, 바로 선임 계약을 체결한다는 것이다.

그러나 결론적으로 이는 보상금을 적게 받는 특급열차를 타는 것이라는 사실을 알아야 한다.

2. 1차 협의보상금의 중요성

토지수용보상금을 제대로 받으려면 1차 협의보상금을 제대로 받아야 한다.

1차 협의보상금액에서 불복을 하고 수용재결, 이의재결, 재판까지 가더라도 10% 이상 오르기가 어렵다.

따라서 보상대상자로서는 1차 협의보상금이 제대로 나오도록 노력하여야 한다.

보상금은 ‘비교표준지 공시지가’를 기준으로 하여, 감정평가사가 여러 가지 사정을 참작하여 평가를 하여 정한다. 공익사업계획의 공고로 토지가격이 변동된 경우 개발이익배제를 위하여 당해 공고일 전의 공시지가를 기준으로 보상한다.

보상금 산정공식은 다음과 같다.

**보상금 = 면적 × 비교표준지공시지가 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인 × 기타요인

위 공식에서 시점수정, 지역요인은 객관적 수치이므로, 감정평가사도 재량이 없다. 따라서 당연히 브로커가 아무리 노력해도 이는 움직일 수 없는 수치인 것이다.

위 공식에서 감정평가사가 재량을 가지고 있는 것은 비교표준지를 어느 토지로 선정할 것인지, 개별요인, 기타요인이다.

그런데 사업시행자가 내부교육을 위해 만든 자료를 보면 보상금은 다음과 같은 비율을 가진다.

**보상평가액(100%) = 표준지공시지가(52%) × 개별요인(4%) × 기타요인(44%)

따라서 1차 협의보상금액에 절대적인 영향력을 행사하는 것은 개별요인이 아니라 비교표준지선정과 기타요인이다. 다시 말하여 어떤 토지를 비교표준지로 선정할 것인지와 보상선례와 정상적인 매매사례를 가지고 보정하는 기타요인이 절대적인 것이다. 내 개인 토지의 증액요인인 개별요인은 4%정도에 그치는 것이다.

그런데 1차 협의보상금 산정 시 비교표준지 선정과 기타요인은 브로커가 일체 관여하지 못한다. 이는 오로지 대책위원회 몫이다.

나아가 개별요인에서의 4% 변동요인도 대량평가가 수반되는 1차 협의보상금 산정에서는 감정평가사에게 영향을 미치기 어렵다. 결국 만일 운이 좋게 1차 협의보상금이 950만원 이상이 나오면 브로커는 거저 돈을 버는 구조인 것이다. 물론 잠시라도 만족감을 준 정도의 공은 있겠지만.

3. 1차 협의보상금을 제대로 받으려면

답은 하나이다. 1차 협의보상금을 제대로 받으려면 강력한 대책위를 구성하여 비교표준지 선정, 기타요인을 협상 하여야 한다.

토지수용절차를 보면 사업시행자도 아킬레스건을 가지고 있다. 즉, 지장물조사, 영업보상조사, 수목조사, 분묘조사, 가축조사, 공장조사 문제이다.

즉, 사업시행자는 비닐하우스·분묘·가축·수목 등의 주인이 누구인지, 공장 기계설비 조사, 영업보상 조사를 가장 두려워한다. 그런데 보상대상자는 보상을 잘 받겠다면서, 오히려 스스로 지장물내역이나 영업보상내역을 신고하거나 브로커에게 속아 돈까지 지불하고 자료를 만들어 제출하는 것이 현실이거나, 아니면 이주대책이나 생활대책 등에서 불리할 것으로 생각하여 스스로 협조를 하고 만다.

사업시행자는 위 지장물조사 등을 제대로 마치면 보상대상자에게 아쉬울 것이 없다. 그다음에는 공탁을 하고 그대로 밀어붙이면 그만이다.

그런데 앞에서 본 것처럼 브로커와 선임계약을 하면 그 사람은 이제 대책위 활동에는 관심이 없다. 애석하게도 브로커를 믿는 것이다. 그러다가 나중에 결과를 받고 후회를 하는 것이다. 가사 본인이 원하는 금액이 나와서 브로커에게 성공보수 5%를 주면 사실 그 돈은 주지 말아야 할 돈을 준 셈이다.

거듭 말한다. 1차 협의보상금을 제대로 받아야 하고, 1차 협의보상금은 강력한 대책위가 좌우하는 것이다. 대책위가 사업시행자에게 집요하게 요구하여 비교표준지 선정과 기타요인에 대해 감정평가사가 어느 정도 보상대상자의 의견을 받아주는 것을 용인하게 만들어야 한다. 주민추천 평가사를 선정하고 그에게 힘을 실어 주어야 한다는 것이다.

더 중요한 것도 있다. 그것은 바로 사업시행자가 미리 정하여 발표하는 예상보상금 증액 운동이다. 그동안 보상세계에 30년 가까이 발을 담그고 지켜보았지만 예상보상금 보다 10% 이상 더 나온 경우는 2건을 제외하고는 보지 못하였다. 이는 이유가 있다.

제발 브로커에게 속아 보상금을 적게 받는 특급열차를 타지 않기를! 맛집이나 명의가 손님을 찾아가지 않는다는 평범한 사실을 기억하였으면 좋겠다.

[실무 토지수용보상] [공익사업 토지수용보상금 아는 만큼 더 받는다] 책 참고

[법무법인 강산]