도로부지에 대한 대법원 판결의 중대한 변화

법무법인 강산 대표변호사, 성균관대학교 건축토목공학부 겸임교수 김은유

도로부지 투자자들에게 매우 희소식이 생겼다.

그동안 법원은 도로부지의 예전 소유자 중 누구라도 1명이 인근주민 등 일반 공중을 위한 통행로로 무상 제공함으로써, 독점적ㆍ배타적인 사용․수익권을 포기한 것으로 인정되면, 부당이득 청구가 불가하다고 판시하여왔다. 그래서 도로 투자는 매우 위험한 투자가 되었다. 즉, 배타적인 사용수익권이 포기되었다고 볼 사정이 생기면 부당이득청구도 불가하고, 나아가 보상청구도 불가하기 때문이다(물론 행정청이 스스로 보상을 하는 것은 가능하나, 현실적으로 스스로 보상을 실시할 행정청은 없을 것이다). 이렇게 되면 투자자는 그저 도로부지를 가지고 있을 뿐으로 투자금이 고스란히 묶이는 결과가 초래되는 것이다. 그래서 도로투자는 위험한 투자이다.

그런데 이번에 선고된 대법원 판결(대법원 2013. 8. 22. 선고 2012다54133 판결)은 도로 투자자에게 획기적인 내용이다.

즉, 부당이득금 청구가 불가한 이유에 대해서 처음으로 대법원이 그 근거가 신의성실의 원칙임을 천명하였고, 나아가 한번 배타적 사용수익권을 포기하였다고 하더라도 객관적인 사정이 변경되면 다시 완전한 소유권이 회복된다는 것이다.

사실관계는 토지소유자가 분할 전 토지의 중간부분을 가로지르는 길고 좁은 형태인 전 129평(이하 ‘이 사건 도로부지’라 한다)에 대하여는 지목변경을 신청하여 도로로 지목을 변경하였고, 이 사건 도로부지는 택지로 사용하기에는 부적절한 형태로서, 소유자에 의하여 통행로로 제공된 후 약 40여 년 동안 계속 분할매도된 토지의 소유자나 그 지상 건물 거주자를 포함한 인근 주민 등의 통행로로 사용되어왔고, 분할매도된 인접 토지들은 대부분 택지로 사용되어왔는데, 그 이후에 이 사건 도로부지가 천호대로에 편입되어, 이용상황에 변화가 생긴 것이다.

이에 대해 대법원은 “천호대로는 교통량이 매우 많은 왕복 10차로로 된 서울시의 주요 간선도로로서, 그 도로가 개설됨으로써 이 사건 제2토지는 종전에 인접 택지 소유자나 인근 주민들의 통행에 주로 제공되었던 것과는 그 성상이나 기능 및 이용상태가 완전히 달라졌다.”고 판시하면서, 그 결과 “토지이용상태에 중대한 변화가 생기는 등으로 배타적 사용·수익권을 배제하는 기초가 된 객관적인 사정이 현저히 변경된 경우에는, 토지소유자는 그와 같은 사정변경이 있은 때부터는 다시 사용·수익권능을 포함한 완전한 소유권에 기한 권리주장을 할 수 있다고 보아야 한다.”고 판시하였다. 즉, 그저 주변의 토지소유자들의 교통에 제공되던 토지가 천호대로와 같은 주요도로부지에 편입되면 비록 이전에 배타적 사용수익권 포기가 있었다고 하더라도 다시 완전한 소유권을 회복한다는 것이다.

도로부지 소유자들은 혹시 자신의 토지도 객관적인 이용상황 변화가 생겼는지, 다시 말하면 주요 도로에 편입되었는지를 살펴보아야 할 것이다. 참 좋은 판결이다.