도로 공매 경매의 위험성

도로는 사권행사가 제한된다. 따라서 도로를 사려고 하는 자는 매우 조심하여야 한다. 그럼에도 불구하고 도로 낙찰을 받으면 매우 고수익을 올릴 것이라고 생각하면서 투자를 한다. 그 이유는 통상 도로는 공매 경매를 위한 감정평가시에 인근토지가격의 1/3로 평가를 하고, 또한 유찰이 되어 50%정도면 낙찰이 가능하므로, 예를 들어 인근토지가격이 ㎡당 900만원이라고 하면, 감정평가는 ㎡당 300만원에 나오고, 여기서 50%로 낙찰을 받으면 결국 ㎡당 150만원에 취득한다. 그런데 ㎡당 150만원에 취득한 토지가 경우에 따라서 보상을 받을 경우 ㎡당 900만원을 받을 수 있는 경우가 생기므로, 이렇게 되면, 약 6배의 수익률을 기록하게 되므로 유혹에 빠지는 것이다.

그러나 세상일이 다 그렇듯 이러한 도로 투자는 엄청난 리스크가 존재한다. 경우에 따라서는 투자금이 고스란히 묶일 수도 있다.

도로를 공매 경매로 취득하는 이유는 간단할 것이다. 도로를 사서 국가나 지방자치단체로부터 비싸게 ‘보상’을 받기 위해서나, 아니면 국가나 지방자치단체로부터 도로를 사용하는 대가인 임료를 많이 받기 위할 목적일 것이다. 도로를 일반인에게 다시 팔기는 매우 어렵기 때문이다.

그러나 우선 도로를 취득할 경우 국가나 지방자치단체(이하 ‘행정청’이라고만 한다)에게 보상을 해 달라고 요구할 권리는 없다(대법원 1996. 9. 10. 선고 96누5896 판결). 이 점을 명심하여야 한다. 따라서 행정청이 스스로 보상에 착수하지 않는 한 도로 소유자는 보상을 요구할 권리가 없으므로, 그저 기다리거나 임료 청구 즉, 부당이득반환청구를 할 수밖에 없다. 그런데 부당이득반환청구는 패소하는 경우가 많다. 과거 소유자가 자신의 토지에 대해 배타적사용수익권을 포기하였다고 인정되면 공매나 경매로 취득한 자도 그러한 지위를 승계하여 임료청구가 불가능한 경우가 매우 많다(대법원 1998. 5. 8. 선고 97다52844 판결). 나아가 가사 임료청구가 인정되어도 그 이율은 2.5%가 많다.

또한 보상을 받는다고 하더라도 인근토지가격의 1/3로 보상받을 확률이 매우 많다. 그렇지 않고 인근토지가격의 100%를 받는 경우는 공도나 예정공도부지, 미불용지, 지적공부상 도로로 구분되어 있으나 가격시점 현재 도로로 이용되고 있지 아니하거나 사실상 용도폐지된 상태에 있는 것(토지보상평가지침 제35조의2), 지적공부상 도로로 되어 있으나 가격시점 현재 사실상 통행에 이용되고 있으나 소유자의 의사에 의하여 법률적 사실적으로 통행을 제한할 수 있는 것(토지보상평가지침 제35조의2)으로 한정되어 있다. 따라서 이러한 도로를 사지 않는 한 1/3로 보상받는다.

따라서 도로에 투자를 하고 싶은 사람은 먼저 공익사업구역 또는 예정구역 토지에 투자를 하는 것이 좋다. 이 경우는 일단 보상을 받으므로 자금이 묶일 염려가 없고, 보상액도 최소한 인근토지가격의 1/3은 보장되기 때문이다. 또한 재개발 분양권, 지적불부합지 등 확실한 목적을 가지고 투자하여야 한다. 지료 즉 임대료를 보고 투자하지 말아야 한다. 지료청구는 패소 위험이 크고, 나아가 승소해도 2.5%이율이다.

결국 도로 투자는 리스크가 크므로 정밀한 권리분석이 필수이다. 그렇지 않으면 낭패를 볼 수도 있다.