현금청산이 좋을지 분양신청이 좋을지 판단기준
1. 머리글
최근 부쩍 법무법인 강산에게 재개발 재건축사업에서 현금청산을 하여 돈으로 받을지, 아니면 분양신청을 하여 아파트를 받을지 여부를 판단하여 달라는 문의가 많다.
이 문제는 참으로 어려운 질문이다. 특히 현재 도시정비법이 분양신청 통지를 할 때 개략적인 부담금 내역만 통보하도록 하여, 정확한 종전자산가격과 종후자산가격을 모른 채로 분양신청 여부를 결정하여야 하는 제도 하에서는 더 더욱 어려운 숙제이다. 다구나 분양신청을 하였다고 하더라도 추가 부담금이 생길 가능성, 향후 아파트 경기 등 변수가 많다.
2. 판단기준
이 문제는 전적으로 본인이 판단하여야 한다. 다만 다음과 같은 상황을 잘 이해하고 결정하여야 할 것이다.
분양신청을 하면 유리한 점은 아파트의 로얄층을 배정 받게 되고, 분양가가 일반인보다 저렴하다. 불리한 점은 추가부담금이 생길 위험성이 크다는 점이다. 물론 향후 입주 시점에 아파트 경기도 고려하여야 한다. 분양신청을 하여 아파트나 상가를 받을 때 가치가 있는지는 어찌 보면 그곳에 살고 있는 본인이 가장 잘 아는 것이다. 분양신청을 할 때 가장 큰 고려사항은 부담금 이다. 즉 일반분양분이 많아 사업성이 좋은 조합, 분쟁이 적은 조합, 공사비가 적게 소요되는 조합(토지경사도 등 공사조건이 양호한 곳), 조합운영을 투명하게 하는 조합은 분양신청을 하는 것도 좋은 방법이다.
현금청산을 받으면 유리한 점은 현금청산시점에서 모든 불확실성이 제거된다는 점이다. 불리한 점은 통상 현금청산금이 시세보다 덜 받는 경향이 있다는 것이다(아파트 재건축은 거의 시세대로 받지만 단독주택재건축이나 재개발은 시세보다 현금청산금이 덜 나오는 경향이 많다).
그럼 대략이나마 현금청산금액을 알 수만 있다면 의사결정이 쉬워질 것이다.
먼저 아파트재건축사업에서 현금청산금액은 한국감정원이나 국민은행 시세에 근접하여 나온다. 따라서 이것을 참작하여 의사결정을 하면 된다. 문제는 단독주택재건축사업과 재개발사업이다. 이 경우는 아파트와는 달리 시세가 얼마라고 하기가 참으로 어렵다. 결국 그나마 예측할 수 있는 수단은 현금청산금액을 산정하는 방법을 이해하면 될 것이다. 재건축은 개발이익을 포함하여 시세대로 감정을 하여 결정한다. 이때 건물가격은 통상 평당 200만원이면 매우 후하게 나오는 것이다. 이는 재개발도 거의 마찬가지이다. 토지가격은 비교표준지를 찾아서 살펴보면 된다. 즉, 국토교통부 사이트에 들어가 ‘동’이나 ‘리’를 검색하면 표준지가 나오고, 이때 자신의 토지가 나오면 그것이 표준지이므로, 이때는 1.3 내지 1.5를 곱하면 되고, 토지지번이 안나오면 나오는 표준지 중 용도지역, 현실이용상황, 지목, 거리 순으로 찾으면 자신의 토지와 유사한 토지가 나오고, 그 유사토지 가격에 1.3 내지 1.5를 곱하면 된다. 이는 재개발도 마찬가지이다. 다만 재개발은 개발이익을 배제하므로 좀더 1.3에 가까울 것이다.
따라서 이렇게 현금청산금액을 예측하여 그 가격에 팔고 나오려면 현금청산을 선택하면 된다. 더 정확한 것은 미리 감정평가사들의 도움을 받아 사전평가를 받아보면 된다.
토지지분이 적은 자는 분양신청을 하는 것이 유리하다. 왜냐하면 최소한 전매를 하더라도 일반분양분과 조합원 분양분과의 차액을 수익으로 누릴 수 있기 때문이다. 반대로 토지지분이 큰 자(종후에 받는 아파트나 상가보다도 종전자산가격이 매우 큰 자)는 현금청산이 유리하다. 이러한 자는 아파트나 상가를 받더라도 돈을 추가로 받아야 하는데, 통상 이 돈은 나중에 입주시점에 정산하는 경우가 많다.
3. 결론
결국 현금청산이냐 분양신청이냐의 문제는 자신이 최종적으로 결정하여야 한다.
다만 현금청산이 유리한 경우는 조합에 분쟁이 많은 경우, 일반분양분이 적은 조합, 토지지분이 큰 경우, 대형상가 소유자, 급하게 자금이 필요한 경우, 불확실성을 제거하고 싶은 경우이다.
반대로 분양신청이 유리할 경우는 소형지분 소유자, 일반분양분이 많은 경우, 분쟁이 없는 조합 등이다.
가장 확실한 선택방법은 미리 현금청산금액을 예측해 보는 것이고, 이 방법은 제시한 바와 같다.<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>
