임의적인 단전·단수가 가능한가.
1. 문제의 제기
아파트나 상가 등 집합건물의 경우 각 관리규약에서 관리비가 연체되거나 업종준수의무를 위반한 경우 관리단이 규약을 근거로 단전·단수를 할 수 있는지가 문제된다.
집합건물 내에서의 관리비 체납이나 업종준수의무 위반 등은 재판을 통해 해결하는 것이 원칙임에도 불구하고, 손쉽게 의무이행을 강요하기 위해 단전·단수조치를 대부분의 관리규약에 기재하고 있으며, 이 규약을 근거로 단전·단수 조치가 쉽게 취해지는 경향이 있다.
이러한 단전·단수 조치는 당해 건물에서 영업을 하는 경우에는 치명적인 영업방해가 되는 것이고, 거주를 한다고 하더라도 사실상 거주가 불가능하게 하는 극단적인 조치이므로 매우 신중하게 행해져야 한다.
또한 단전·단수가 시행되면 당하는 입장에서는 민사상 손해배상청구를 하기도 하고, 형사상 업무방해, 재물손괴, 전기사업법위반, 수도법 위반 등으로 형사고소를 하기도 한다.
2. 단전·단수 가능여부
가. 상가의 경우
(1) 관리규약 상 업종준수의무 위반 시
상가의 경우 관리규약 상의 업종제한 위반 시에 단전·단수를 허용한 사례가 있다.
즉, 대법원은 “집합건물법 제28조는 "건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다."라고 규정하고, 같은 법 제29조는 "규약의 설정은 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행한다."고 규정하여 단체자치의 원칙에 따라 자율적으로 규약을 제정할 수 있음을 명시하고 있는데, 이러한 절차에 따라 제정된 집합건물의 규약은 그 내용이 강행법규에 위반된다거나 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해 내지 제한함으로써 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반된다고 볼 정도로 사회관념상 현저히 타당성을 잃었다고 여겨지는 등의 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고는 이를 유효한 것으로 시인하여야 할 것이다. 이 사건 규약은 적법한 절차에 의하여 제정되었고, 공동주택과는 달리 상가에 대한 단전 등의 조치는 구분소유자의 생활에 미치는 영향은 적고 단지 영업을 하지 못함으로 인한 금전적 손해만을 가져오는 것이며, 집합건물에 관한 단체법적 법률관계를 규율함에 있어서 단전 등의 조치 이외에는 달리 위반메뉴의 조리·판매만을 선별하여 중지시킬 다른 효과적인 제재수단을 상정하기 어렵고, 나아가 의무위반행위에 대하여 바로 단전 등의 제재조치가 가하여지는 것이 아니라 1차적으로 시정을 구하고 그에 불응할 때 비로소 제재조치로 나아가도록 되어 있고, 제재조치의 정도를 채무자 관리인이 임의로 정하는 것이 아니라 대표위원회의 결의에 의하여 미리 정하여진 양정기준에 따라 정하도록 되어 있으며, 위 규약이 위반행위의 정지시까지만 단전 등 조치를 취할 수 있도록 규정하고 있어 구분소유자로서는 일단 위반행위를 중지하면 바로 단전조치를 중단하도록 되어 있는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 조항의 내용이 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해 내지 제한함으로써 사회관념상 현저히 타당성을 잃은 경우에 해당한다고는 보이지 아니하고, 또한 집합건물 구분소유자들이 상호간의 과다경쟁을 방지하고 공동의 이익을 도모하기 위하여 각자의 자유의사에 따른 협의로 업종을 제한하고, 이에 위반할 경우 구분소유권의 본질적 내용을 침해하지 아니하는 범위 내에서 자율적인 제재조치를 취하는 것은 단체자치의 원칙상 허용된다 할 것이고, 집합건물법 제43조 내지 제45조가 이를 완전히 금지하는 규정이라고 볼 수는 없으므로 이 사건 조항이 집합건물법의 강행규정에 위반된다고 할 수도 없다. 따라서 구분소유자의 규약위반행위에 대하여 단전 등의 제재조치를 할 수 있다고 규정한 이 사건 조항은 특별한 사정이 없는 한 유효하다고 할 것이다”라고 판시하고 있다(대법원 2004. 5. 13. 선고 2004다2243 판결).
즉, 대법원은 상가의 경우 무조건 단전·단수는 불가하지만, 적법하게 제정된 규약에 단전·단수 규정이 있고, 여러 가지 보완적인 규정을 가지고 있는 경우에는 가능하다는 입장이다. 즉, ① 1차적으로 시정을 구하고, ② 단전단수 조치를 취할지 여부는 미리 정하여진 양정기준에 따라 정하고, ③ 위반행위의 정지시까지만 단전 등 조치를 취할 수 있다면, 단전·단수가 가능하다는 입장이다.
헌법재판소는 “법원은, 관리비 체납자에 대한 단전ㆍ단수행위의 경우 대체로 ① 관리규약에 관리비 체납자에 대하여 단전ㆍ단수조치를 할 수 있다는 내용이 명시되어 있고, 그 요건을 충족하였는지, ② 단전ㆍ단수조치가 이사회등 건물관리단의 결의에 따라 적법하게 실시된 것인지, ③ 계속 미납시 단전ㆍ단수될 수 있다는 사실을 예고하였는지, ④ 건물 관리 및 다른 구분소유자들의 이익을 위하여 단전ㆍ단수할 수밖에 없는 사정이 있었는지, ⑤ 그 밖에 피해자에게 관리비 납부를 거부할만한 정당한 사유가 있었는지’등을 종합적으로 고려하여 정당행위 여부를 판단하는 것으로 보인다”고 판시하고 있다(헌법재판소 2012. 3. 29. 자 2010헌마770 결정).
대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598 판결 집합건물의 관리단이 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 특별승계인이 승계한 공용부분 관리비 등 전 구분소유자가 체납한 관리비의 징수를 위해 단전ㆍ단수 등의 조치를 취한 사안에서, 관리단의 위 사용방해행위가 불법행위를 구성한다고 한 사례. 나아가 단전ㆍ단수 등의 조치가 적법한 행위로서 불법행위를 구성하지 않기 위해서는 그 조치가 관리규약을 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고, 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어 위법성이 결여된 행위로 볼 수 있는 경우에 한한다 할 것인데, 이 사건의 경우 원고에 대하여 행하여진 당초의 단전ㆍ단수 등의 조치가 불법행위에 해당하고 원고가 이를 다투며 관리비 지급을 거부하였다는 것이므로, 그런 와중에 3개월이 경과됨으로써 3개월 이상 관리비 연체라는 관리규약상의 요건이 충족되었다 하더라도 그러한 사정만으로 종전부터 계속되어 오던 피고의 위법한 단전ㆍ단수 등의 조치가 그 시점부터 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 행위로서 적법행위로 된다고 할 수는 없는 것이다. |
(2) 임대차계약서 상 차임연체로 인한 단전·단수
대법원 2007. 9. 20. 선고 2006도9157 판결 [1] 임대업자가 임차인의 의무이행을 강요하기 위하여 계약서상 규정(차임을 2개월 이상 연체하면 단전ㆍ단수조치를 할 수 있다)을 근거로 임차물에 대하여 단전ㆍ단수조치를 취한 경우, 업무방해죄의 성립에 관한 법률의 착오를 인정할 수 있는지 여부(원칙적 소극) [2] 호텔 내 주점의 임대인이 임차인의 차임 연체를 이유로 계약서상 규정에 따라 위 주점에 대하여 단전ㆍ단수조치를 취한 경우, 약정 기간이 만료되었고 임대차보증금도 차임연체 등으로 공제되어 이미 남아있지 않은 상태에서 미리 예고한 후 단전ㆍ단수조치를 하였다면 형법 제20조의 정당행위에 해당하지만, 약정 기간이 만료되지 않았고 임대차보증금도 상당한 액수가 남아있는 상태에서 계약해지의 의사표시와 경고만을 한 후 단전ㆍ단수조치를 하였다면 정당행위로 볼 수 없다고 한 사례 대법원 2006. 4. 27. 선고 2005도8074 판결 사무실 임차인이 임대차계약 종료 후 갱신계약 여부에 관한 의사표시나 명도의무를 지체하고 있다는 이유로 임대인이 단전조치를 취하여 업무방해죄로 기소된 사안에서, 피해자의 승낙, 정당행위, 법률의 착오 주장을 모두 배척한 사례 이 사건 임대차계약서 제16조 제2항은 “제16조 제1항의 경우 임대인이 임차인에게 단전조치 등을 요구할 수 있다.”는 취지로 규정되어 있으나, 피해자는 임대차계약의 종료 후 ‘갱신계약에 관한 의사표시 혹은 명도의무를 지체’하였을 뿐 차임, 관리비의 연체 등과 같은 위 제16조 제1항 각 호의 위반행위를 한 적이 없기 때문에 이 사건의 경우 단전조치에 관한 계약상의 근거가 없고(가사 계약상의 근거가 있다 하여도 피해자의 승낙은 언제든지 철회할 수 있는 것이므로 이 사건에 있어서와 같이 피해자측이 단전조치에 대해 즉각 항의하였다면 그 승낙은 이미 철회된 것으로 보아야 할 것이다), 피해자가 이 사건 단전조치와 같은 이유로 2003. 12.경에도 피고인에 의한 단전조치를 당한 경험이 있다거나 이 사건 단전조치 전 수십 차례에 걸쳐 피고인으로부터 단전조치를 통지받았다거나, 혹은 피고인에게 기한유예 요청을 하였다는 사정만으로는 이 사건 단전조치를 묵시적으로 승낙하였던 것으로 볼 수도 없으므로, 이 사건 단전조치는 피해자의 승낙에 의한 행위로서 무죄라고 볼 수 없다. (정당행위 해당 여부)에 관하여 어떠한 행위가 사회상규에 위배되지 아니하는 정당한 행위로서 위법성이 조각되는 것인지는 구체적인 사정 아래서 합목적적, 합리적으로 고찰하여 개별적으로 판단하여야 할 것이고, 이와 같은 정당행위를 인정하려면, 첫째 그 행위의 동기나 목적의 정당성, 둘째 행위의 수단이나 방법의 상당성, 셋째 보호이익과 침해이익과의 법익균형성, 넷째 긴급성, 다섯째 그 행위 외에 다른 수단이나 방법이 없다는 보충성 등의 요건을 갖추어야 할 것인바( 대법원 1986. 10. 28. 선고 86도1764 판결, 1994. 4. 15. 선고 93도2899 판결, 2000. 4. 25. 선고 98도2389 판결, 2001. 2. 23. 선고 2000도4415 판결 등 참조), 차임이나 관리비를 단 1회도 연체한 적이 없는 피해자가 임대차계약의 종료 후 임대료와 관리비를 인상하는 내용의 갱신계약 여부에 관한 의사표시나 명도의무를 지체하고 있다는 이유만으로 그 종료일로부터 16일 만에 피해자의 사무실에 대하여 단전조치를 취한 피고인의 행위는 그 권리를 확보하기 위하여 다른 적법한 절차를 취하는 것이 매우 곤란하였던 것으로 보이지 않아 그 동기와 목적이 정당하다거나 수단이나 방법이 상당하다고 할 수 없고, 또한 그에 관한 피고인의 이익과 피해자가 침해받은 이익 사이에 균형이 있는 것으로도 보이지 않으므로, 같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 이 사건 단전조치가 사회상규에 위배되지 아니하는 정당행위로서 무죄라는 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다. |
나. 공동주택
대법원은 위 2004다2243 판결에서 “공동주택과는 달리”라는 표현을 사용하여 공동주택에서의 단전·단수는 어려운 것처럼 설시하고 있다.
그러나 공동주택의 경우 관리단이 전기·수돗물공급업자와 위수탁계약을 맺고 전기・수돗물의 공급 관리 및 요금징수를 대행하고 있는 경우에는 단전·단수업무까지 대행하고 있는 것으로 볼 수 있어 관리규약에 기초해 전기료·수도료의 미납을 이유로 하는 단전·단수조치 그리고 공동관리의 필수경비인 관리비의 징수를 목적으로 하는 단전·단수조치를 취할 수는 있지만, 그 밖의 다른 관리상의 목적을 이유로 하는 단전·단수조치에 대한 규정은 허용될 수 없다는 주장도 있다(서보학, 단전단수 조치와 업무방해죄의 성립여부, 대한변호사협회, 인권과 정의, 통권 358호, 53-70).
따라서 공동주택에서는 비록 관리규약이나 계약서에 단전·단수 규정이 있다고 하더라도 정당행위를 인정하려면, 첫째 그 행위의 동기나 목적의 정당성, 둘째 행위의 수단이나 방법의 상당성, 셋째 보호이익과 침해이익과의 법익균형성, 넷째 긴급성, 다섯째 그 행위 외에 다른 수단이나 방법이 없다는 보충성 등의 요건을 갖추어야 할 것이다(대법원 2006. 4. 27. 선고 2005도8074 판결, 대법원 1986. 10. 28. 선고 86도1764 판결, 1994. 4. 15. 선고 93도2899 판결, 2000. 4. 25. 선고 98도2389 판결, 2001. 2. 23. 선고 2000도4415 판결 등 참조). 아파트 관리비 체납 등을 이유로 단전·단수조치를 취하고자 할 경우에는 “입주민 B씨는 세대에 공급되는 전기 및 상수도에 대한 대표회의의 단전 및 단수행위를 저지하거나 기타 방법으로 방해해서는 안된다”는 내용의 전기 및 상수도 사용금지 가처분 신청을 하여 단전·단수조치의 적법성을 판단 받는 경우도 있다(대구지방법원 2012. 5. 21. 자 2012카합186 결정). 다만 이 사안의 경우는 먼저 아파트체납관리비에 대해 판결을 받았고, 납부를 계속 독촉하였는데도 거부를 한 사안이다. 따라서 공동주택에서의 단전·단수는 생활에 직접적인 영향을 미치므로 단전·단수를 하기 전에 먼저 가처분을 받아 적법성을 인정받는 것도 한 방법일 것이다.
3. 결론
전기와 물은 일상생활 또는 영업활동의 필수적인 조건이다. 따라서 임의적인 단전·단수는 상호간의 권리에 대한 균형성을 인정하기 어렵고, 다른 법적 절차를 통해 권리구제가 가능하다는 점에서 긴급성도 정당화되기 어렵다. 따라서 단전・단수조치는 매우 신중하게 이루어져야 할 것이다.
다만 불가피한 경우 관리규약에 근거를 두어야 하고, 이때에도 보완적인 조치들을 선행하도록 하여야만 정당성이 인정될 것이다.<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>
