부동산, 음식점 등 공동투자시 유의사항

법무법인 강산 김은유 변호사

머리글

최근 경매나 공매시 부동산을 공동으로 투자하는 경우가 많아졌다. 나아가 창업도 공동으로 하는 경우도 늘고 있다. 컨설팅회사들이 공동투자를 유도하는 측면도 있지만 지금과 같이 부동산 경기가 침체단계에 있거나 향후 진행방향이 불투명한 경우에는 위험분산 차원에서 공동투자는 바람직한 측면도 있다. 또한 공동투자시 세금면에서도 유리한 측면이 있다.

그러나 공동투자는 많은 면에서 주의를 기우려야 한다. 특히 투자전에 당사자간 자세한 약정은 필수다. 이에 여기서는 공동투자시 어떠한 점을 주의하여야 하는지 살펴보고자 한다. 가장 안전한 공동투자(이하 ‘공투’라고만 함)는 서로 능력이 비슷하고 투자 여력도 비슷한 사람끼리 의기투합하는 것이다. 사람을 가려서 하여야 할 것이다. 공투의 생명은 신뢰이다.

2. 공동투자시 주의사항

(1) 공유인지 동업인지 먼저 결정

먼저 동업체인 조합으로 공투를 할 것인지 아니면 공유지분으로 투자를 할 것인지를 결정하여야 한다.

부동산의 경우를 예를 들어 설명하면, 수인이 부동산을 공동으로 매수한 경우, 매수인들 사이의 법률관계는 공유관계로서 단순한 공동매수인에 불과할 수도 있고, 수인을 조합원으로 하는 동업체에서 매수한 것일 수도 있는데, 부동산의 공동매수인들이 전매차익을 얻으려는 ‘공동의 목적 달성’을 위하여 상호 협력한 것에 불과하고 이를 넘어 ‘공동사업을 경영할 목적’이 있었다고 인정되지 않는 경우 이들 사이의 법률관계는 공유관계에 불과할 뿐 민법상 조합관계에 있다고 볼 수 없다. 공동매수의 목적이 전매차익의 획득에 있을 경우 그것이 공동사업을 위하여 동업체에서 매수한 것이 되려면, 적어도 공동매수인들 사이에서 매수한 토지를 공유가 아닌 동업체의 재산으로 귀속시키고 공동매수인 전원의 의사에 기하여 전원의 계산으로 처분한 후 이익을 분배하기로 하는 명시적 또는 묵시적 의사의 합치가 있어야만 하고, 이와 달리 공동매수 후 매수인별로 토지에 관하여 공유에 기한 지분권을 가지고 각자 자유롭게 지분권을 처분하여 대가를 취득할 수 있도록 한 것이라면 이를 동업체에서 매수한 것으로 볼 수는 없다(대법원 2012. 8. 30. 선고 2010다39918 판결).

따라서 공투자들은 이 점을 먼저 분명히 결정하여야 할 것이다.

(2) 부동산 매수시 주의사항

자체자금이냐, 대출을 받느냐에 따라 달라진다. 대출을 받는다면 명의자가 대출금 채무자이므로 매우 신중히 접근하여야 한다. 가급적 대출을 받는 공투는 하지 않는 것이 좋다. 대출시 문제점으로는 비명의자가 경제사정이 악화될 경우 명의자가 모두 떠 안아야 한다는 점이다.

자체자금 투자시는 잔금 미납자에 대한 처리를 명확히 결정하여 두어야 한다. 즉, 계약금 몰수 및 투자약정 해지 또는 동업 탈퇴 조항이 있어야 한다는 것이다.

다음 누구 명의로 할 것인지도 문제이다. 이 때 전원 명의가 아니라면 부동산실명제법 위반도 검토하여야 한다. 1인 또는 2인 명의로 할 경우 또는 전원 명의로 할 경우 각각 장·단점이 있다. 따라서 공투자들은 이 점부터 먼저 합의를 하여야 할 것이다.

그리고 컨설팅을 받아 공투 대상 물건을 결정하는 경우 만일 컨설팅 결과와 달리 손실이 발생할 경우 최소한 컨설팅 대금은 전부 회수를 하도록 컨설팅 계약을 체결하는 것도 고려하여야 한다. 컨설팅 대금만 챙기는 먹튀를 방지하기 위해서 이다.

(3) 보유시 주의사항

부동산을 매수하고 매도를 하기 전에는 일단 보유를 하여야 하므로, 이 과정에 대해서도 미리 공투자들 상호간에 명확한 약정이 있어야 한다. 세금·공과금 문제, 관리비부담 문제, 관리주체, 이익금 보관자 문제 등을 결정하여야 한다.

또한 이익금 분배도 매우 중요하다. 얼마를 어떻게 분배하고, 즉시 할 것인지, 일정 기간 유보하고 매도시 할 것인지 등을 결정하여야 한다.

(4) 매도시 주의사항

부동산을 매도하여 이익을 실현하는 문제에 대해서도 미리 의사결정을 하여 두어야 한다. 특히 매도 의사결정 방법이 문제된다. 예를 들어 매수자금보다 50% 이익이 발생하면 무조건 매도한다는 원칙을 두는 등 이익 실현 시기 등에 대해 합의가 있어야 한다. 또한 이익분배 문제도 고민을 하여야 한다. 즉 명의자, 관리자, 정보제공자, 기타 기여자 등 특별공로를 인정할 것인지, 아니면 무조건 평등하게 나누어 가질 것인지를 결정하여야 한다는 것이다. 이때도 세금·공과금 문제는 발생한다.

또한 예상과 달리 손실발생시 언제 손절매를 단행할지 등에 대해서도 대비를 하여 두어야 한다.

나아가 변호사 선임비용등 재판비용 부담도 미리 대비가 있어야 할 것이다.

3. 결론

부동산을 공동으로 매수하거나 음식점을 동업으로 창업할 경우에는 가장 중요한 것인 미리 약정서를 어떻게 작성하는지가 가장 중요하다. 이러한 약정서는 전문변호사와 투자자들이 모여 서로 합의를 하면서 작성하는 것이 최선이다.

프랜차이즈 가맹을 하는 경우도 마찬가지로 가맹계약이 가장 중요하다. 음식점 동업도 마찬가지이다. 성공 동업의 출발은 서로간의 명확한 약정과 신뢰이다.

그런데 우리는 어떻게 공투를 하는가? 위와 같은 점에 대해 고민을 하고 공투를 하는지 묻고 싶다.