지적불부합 토지에 대한 보상과 매수시 주의사항

법무법인 강산 대표변호가 김은유

1. 서론

지적이라 함은 토지의 지번·면적·경계·권리관계 등을 밝혀 주는 공적인 등록장부를 말하는 것으로 사람에게 호적이 있듯이 지적은 “토지의 호적”으로 원칙적으로 등록장부와 실제가 일치하여야 한다.

그러나 현실에서는 장부와 실제가 일치하지 않는 경우가 발생하며 이러한 토지를 과거의 지적법에서는 “지적불부합지”라 칭하고 있으며 개정 지적법에서는 “등록사항정정대상토지”(지적법 제24조)라 규정하고 있다. 지적불부합지의 정의는 광의적으로는 “실지와 지적공부상의 지번, 지목 면적, 소유권, 경계, 위치 등의 내용이 서로 맞지 않는 것”으로 표현 할 수 있으며, 협의적으로는 “지적도에 등록된 경계와 면적이 실지와 서로 맞지 않는 것”을 말한다. 토지대상에 “등록사항정정대상토지”라고 표기된 것은 지적불부합지라는 뜻이므로 매수시 주의하여야 한다. 재산권 행사가 불가한 경우가 많기 때문이다. 전국적으로 약7%의 토지가 지적불부합지이고, 특히 강원도의 경우 약15%에 이른다고 한다.

2. 발생원인

이러한 지적불부합지의 발생원인으로는 도면축척의 다양성, 측량원점의 통일성 결여, 행정구역 경계의 목측등록, 지적도면 관리의 부실, 지적도면 재작성의 부정확, 지적복구의 오류 등 여러 가지가 있다.

3. 지적불부합지에 대한 소관청 처리

지적소관청은 지적불부합지를 발견하면 토지거래상의 안전을 해치고 권리행사가 부정확 또는 불공정하게 이루어지는 것을 막기 위하여 해당 필지에 대하여 “등록사항정정대상토지”라고 등록하고 일체의 토지분할 등 측량을 수반하는 사항과 지목변경 등 모든 지적정리사항을 정지하게 된다. 지적불부합지는 인접토지와의 권리 및 이해관계가 대립되고 등록된 토지의 면적, 경계, 위치 등이 달라지기 때문에 그 토지의 진실한 위치, 면적, 경계 등을 알 수 없는바, 그 감정에 있어 실제 그 토지를 특정할 수가 없다.

따라서 지적불부합지가 있음에도 시정되지 않는다면 공공사업 수행에 따른 지적측량과 지적공부정리가 곤란하게 됨에 따라 토지보상과 정산업무가 완결되지 못할 것이 당연하다 할 것이고, 게다가 공부상의 부정확한 등록사항대로 처리한다면, 이는 재산권을 침해하는 것이 되는 것이다.

4. 지적불부합지 해소방법

(1) 승낙 또는 확정판결

그런데 지적법은 지적불부합지의 문제를 해결하기 위한 방법으로서 인접 토지소유자의 승낙 또는 법원의 대항력 있는 확정판결을 얻는 방법만을 규정하고 있다. 그러나 현실적으로 당해 토지의 권리관계에 대하여 이해가 얽혀 있는 인접 토지소유자들의 승낙을 얻는다는 것은 어려운 일이다. 행정자치부에서도 지적불부합지 문제를 해결하기 위해 시장·군수·구청장을 위원장으로 하는 등록사항정정대상토지정리위원회를 구성하여 운영하고 있으나 해결은 쉽지 않은 것으로 보고 되고 있다.

또 다른 방법으로 당사자간 합의에 갈음하는 대항력 있는 확정판결을 얻어 지적불부합지 문제를 해결하여야 하나, 이는 법 조문상 가능한 것이지 실제로는 불가하다. 왜냐하면 근본적으로 측량은 현황측량이므로 정정측량을 하여도 그 측량결과가 고정되는 것이 아니라 측량시점에 따라 그 결과가 달라지기 때문에 판결로는 해결할 길이 없는 것이다. 또한 대단위 지적불부합지의 경우는 이해당사자의 특정도 쉽지 않다. 그러므로 현재 지적불부합지 토지의 이해관계인 전원이 동의를 하지 않는 한 지적불부합을 해소할 길이 없다고 할 것입니다.

(2) 「지적재조사에 관한 특별법」

○[시행 2012.3.17] [법률 제11062호, 2011.9.16, 제정]

○위 특별법이 시행되므로 이제는 위 법에 의하여 사업지구로 지정하고, 실시계획을 수립하고, 토지소유자협의회를 구성하는 등의 방법으로 지적을 정정할 수 있는 길이 마련되었다.

○그러나 아직까지 이에 대한 사례는 발견되지 아니하고 있다. 아마도 정산금 문제 때문에 첨예하게 이해관계가 대립하기 때문일 것이다.

○이러한 경우는 경험이 있는 전문가를 선임하여 주민들을 설득하는 것이 최선의 길이다.

5. 지적불부합지와 보상

한편 토지에 대한 보상은 공익사업법 제 70조 제1항의 규정에 의하여 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 지가변동률, 생산자물가상승률 그 밖에 당해 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상하도록 규정되어 있다. 그에 따라 정확한 평가금액을 산출하기 위한 요소로 시점수정, 지역요인, 개별요인, 기타요인 등을 감안하여 평가하는 것이다.

그런데, 지적불부합지의 경우는 경계와 위치 등이 확정되지 않음으로써 가격산정의 기초가 되는 위치, 형상 등을 확정할 수가 없어 비교표준지와 개별요인 비교 등을 할 수가 없는 것이므로 결국 지적불부합 문제가 선행적으로 해결되지 않으면 감정평가가 불가능하다고 하여야 한다.

그런데 실무적으로 가끔 지적불부합지의 토지에 대해 지적불부합 문제를 해결하지 아니하고 수용재결을 신청하는 경우가 있고, 이에 감정을 실시하여 재결을 하는 경우가 있는바, 이는 명백한 위법이므로, 재결의 취소사유가 된다고 사료한다. 토지의 위치 및 경계를 특정할 수 없어 수용재결의 대상물을 특정할 수 없기 때문이다. 필자의 확고한 견해는 지적불부합지는 수용이 불가하다고 본다.

6. 매수인 주의사항

매수인으로서는 토지대장을 잘 살펴 지적불부합지인지를 확인하고, 그와 같은 경우 매수를 보류하거나 가격을 다운하여 계약을 하여야 할 것이고, 나아가 지적불부합지로 밝혀질 경우 계약해제권 조항을 두어야 할 것이다.

물론 조그마한 토지로서 지적불부합지는 역설적으로 투자가치가 있을 수도 있다.