중개를 하지 않고 계약서 작성ㆍ교부가 허용되는지

법무법인 강산

요즈음 중개업자들이 참 어렵다. 부동산 거래 “앱”이 업역을 파고들고 있는데도 속수무책이다.

이런 상황에서 잘 아는 사람이 직접 거래를 하였음에도 불구하고 계약서 작성을 하기가 어려워 계약서만 대신 작성(대필)해 달라고 부탁할 경우에 이를 거절할 수도 없고 참 난감하다. 거절하자니 인간관계가 훼손되고, 응하자니 뭔가 찜찜하다.

이런 경우에 확실한 대처 요령이 있다. 대법원 판례를 제시하면서 계약서 대신 작성은 불가하다고 설득하면 그만이다.

즉 대법원은 “중개업자는 중개가 완성된 때에만 거래계약서 등을 작성ㆍ교부하여야 하고 중개를 하지 아니하였음에도 함부로 거래계약서 등을 작성ㆍ교부하여서는 아니된다.”고 명확히 판시하고 있다(대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다78863 판결).

공인중개사법 제26조 제1항은 “개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 ‘중개가 완성된 때’에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다.”고 규정하고 있다. 그리고 같은 법 제26조 제4항은 “개업공인중개사는 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니된다.”고 규정하고, 같은 법 제36조 제1항 제6호는 “제26조제3항의 규정을 위반하여 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성한 경우”에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 그 자격을 정지할 수 있다고 규정하고 있다.

그럼에도 불구하고 중개사가 계약서만 대신 작성해 주었고, 그 계약서를 이용하여 어떤 범죄행위가 발생하거나 그 계약서를 믿고 추가 거래행위를 하였는데 손해가 발생한 경우 중개사는 손해배상 책임을 질 수도 있고, 경우에 따라 자격이 정지될 수도 있다.

따라서 중개사는 중개행위를 하지 않은 채 단지 계약서만 대신 작성해 주지는 말아야 한다. 10만원도 되지 않는 적은 돈을 받고 대신계약서를 작성해 주는 것은 소탐대실이다.<법무법인 강산>