환지방식에서는 무조건 땅을 받는가?

법무법인 강산

1. 환지방식의 의의

환지는 사업시행 전에 존재하던 권리관계에 변동을 가하지 않고 각 토지의 위치, 지적, 토지이용상황 및 환경 등을 고려하여 사업시행 후의 새로이 조성된 대지에 기존의 권리를 이전하는 행위를 말하며, 이러한 환지방식은 “대지”로서 호용증진과 공공시설의 정비를 위하여 토지의 교환·분합 그 밖의 구획변경, 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치·변경이 필요한 경우 또는 도시개발사업을 시행하는 지역의 지가가 인근의 다른 지역에 비하여 현저히 높아 수용 또는 사용방식으로 시행하는 것이 어려운 경우에 시행되고,

즉, 도시개발사업에서 환지방식은 종전 토지에 갈음하여 새로운 토지를 받는 방식이다.

그렇다면 환지방식에서는 사업이 종료된 후에 무조건 땅을 받을 수 있거나 받아야 하는가? 답을 먼저 이야기하면 반드시 그렇지 않다는 것이다.

2. 역으로 환지를 받아야 하는 경우

가. 동의에 따른 환지의 제외

토지 소유자가 신청하거나 동의하면 해당 토지의 전부 또는 일부에 대하여 환지를 정하지 아니할 수 있다. 즉 전부나 일부를 땅이 아닌 돈으로 받을 수도 있다는 뜻이다. 다만, 해당 토지에 관하여 임차권자등이 있는 경우에는 그 동의를 받아야 한다(법 제30조 제1항). 따라서 돈이 필요한 경우에는 전부나 일부를 돈으로 줄 것을 요구할 수 있다.

나. 환지를 받아야만 하는 경우

그러나 위와 같이 토지소유자의 신청이 있다고 하여 조합이 모두를 돈으로 줄 수는 없는 것이다. 따라서 시행자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 규약·정관 또는 시행규정으로 정하는 방법과 절차에 따라 환지를 정하지 아니할 토지에서 제외할 수 있다(법 제30조 제2항). <신설 2011.9.30.>

1. 환지 예정지를 지정하기 전에 사용하는 토지

2. 환지 계획 인가에 따라 환지를 지정받기로 결정된 토지

3. 종전과 같은 위치에 종전과 같은 용도로 환지를 계획하는 토지

4. 토지 소유자가 환지 제외를 신청한 토지의 면적 또는 평가액(제28조제3항에 따른 토지평가협의회에서 정한 종전 토지의 평가액을 말한다. 이하 같다)이 모두 합하여 구역 전체의 토지(국유지·공유지를 제외한다) 면적 또는 평가액의 100분의 15 이상이 되는 경우로서 환지를 정하지 아니할 경우 사업시행이 곤란하다고 판단되는 토지

5. 주민등의 의견청취를 위해 공람한 날 또는 공고한 날 이후에 토지의 양수계약을 체결한 토지. 다만, 양수일부터 3년이 지난 경우는 제외한다.

다시 말하여 위에서 열거한 토지에 해당하면 돈으로 달라고 신청을 해도 돈이 아닌 환지로 줄 수 있다는 것이다.

3. 환지를 받지 못하는 경우

가. 과소토지 환지 제외

(1) 과소토지 개념

시행자는 토지 면적의 규모를 조정할 특별한 필요가 있으면 면적이 작은 토지는 환지 대상에서 제외할 수 있다(법 제31조 제1항). 환지방식은 체비지나 공공시설용지때문에 필연적으로 감보가 되는 상황에서 과소토지까지 모두 환지를 준다는 것은 불가능하기 때문이다.

따라서 소위 과소토지는 환지를 받지 못하고 현금으로 청산되는 것이다. 따라서 환지방식에 투자를 하는 경우 과소토지의 기준을 반드시 숙지하고 투자여부를 결정하여야 한다. 환지를 받는 것으로 착각하고, 새로운 환지의 가치를 보고 높은 가격에 토지를 매수하였다가 환지를 받지 못하면 매수가격에도 못 미치는 청산금을 받는 경우가 종종 있다. 주의를 요한다.

(2) 과소토지의 기준

① 원칙

과소 토지의 기준이 되는 면적은 「건축법 시행령」 제80조에서 정하는 면적에서 시행자가 규약·정관 또는 시행규정으로 정한다(법 제31조 제2항). 이 경우 과소 토지 여부의 판단은 권리면적(토지 소유자가 환지 계획에 따라 환지가 이루어질 경우 도시개발사업으로 조성되는 토지에서 받을 수 있는 토지의 면적을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 기준으로 한다(령 제62조 제1항).

건축법 시행령 제80조에서 정한 면적이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 규모 이상을 말한다.

1. 주거지역: 60제곱미터

2. 상업지역: 150제곱미터

3. 공업지역: 150제곱미터

4. 녹지지역: 200제곱미터

5. 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역: 60제곱미터

② 예외

그러나 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 과소 토지의 기준이 되는 면적을 국토교통부장관이 정하는 바에 따라 규약ㆍ정관 또는 시행규정에서 따로 정할 수 있다. <개정 2013.3.23>

1. 기존 건축물이 없는 경우(주거지역의 경우 150제곱미터 이상에서 500제곱미터 이하의 범위를 말한다. 지침 4-1-6.)

2. 환지로 지정할 토지의 필지수가 도시개발사업으로 조성되는 토지의 필지수보다 많은 경우

3. 환지 계획에 따라 도시개발사업으로 조성되는 토지에 대한 지구단위계획에서 정하는 획지(劃地)의 최소 규모가 「건축법 시행령」 제80조에서 정하는 면적보다 큰 경우

4. 미분할 혼용방식으로 사업을 시행하는 경우

5. 그 밖에 시행자가 환지 계획상 「건축법 시행령」 제80조에서 정하는 면적을 기준으로 하여 환지하기 곤란하다고 인정하는 토지

나. 투기억제를 위한 환지 제외 또는 제한

(1) 청산 또는 제한 사유

시행자는 주민 등의 의견청취를 위하여 공람 또는 공청회의 개최에 관한 사항을 공고한 날 또는 투기억제를 위하여 시행예정자(관계 중앙행정기관의 장, 시장(대도시 시장을 제외한다)·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다), 구역지정제안자를 말한다)의 요청에 따라 지정권자가 따로 정하는 날(이하 이 조에서 "기준일"이라 한다)의 다음 날부터 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 해당 토지 또는 건축물에 대하여 금전으로 청산(건축물은 제65조에 따라 보상한다)하거나 환지 지정을 제한할 수 있다(법 제32조의2 제1항). <개정 2013.3.23.>

1. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우

2. 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우

3. 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우

4. 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택이나 그 밖의 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물을 건축하여 토지 또는 건축물의 소유자가 증가되는 경우

(2) 제한방법

시행자는 위 각 호에 해당하는 경우에는 규약ㆍ정관 또는 시행규정으로 정하는 바에 따라 환지의 위치, 종류, 규모 등을 제한할 수 있다. 이 경우 시행자는 입체 환지를 신청하는 토지나 건축물에 대해서는 기준일 당시의 해당 토지 또는 건축물의 수를 초과하여 입체 환지를 신청할 수 없다(규칙 제30조의2 제1항).

위 제1호 및 제3호는 해당 토지 또는 주택 등의 분할ㆍ이전을 위하여 「부동산등기법」에 따른 등기부에 기록된 등기 접수일을 기준으로 환지 지정 제한 여부 등을 판단하고, 위 제2호 및 제4호는 해당 건축물에 대한 「건축법」에 따른 건축허가 또는 용도변경허가 신청일을 기준으로 환지 지정 제한 여부 등을 판단한다(규칙 제30조의2 제2항). [본조신설 2012.3.30]

(3) 기준일 고시

지정권자는 기준일을 따로 정하는 경우에는 기준일과 그 지정사유 등을 관보 또는 공보에 고시하여야 한다(법 제32조의2 제2항). [본조신설 2011.9.30.]

3. 결론

따라서 환지방식에서도 환지를 받지 못하는 경우가 있음을 알아야 하고, 역으로 돈으로 받고 싶어도 환지를 받아야만 하는 상황에 빠질 수 있음을 알아야 한다. 과소 토지의 기준이 되는 면적을 규약ㆍ정관 또는 시행규정에서 정하므로, 기존 토지소유자들은 처음에 정관 등이 제정될 때부터 관심을 가지고 살펴보아야 할 것이고, 정관 등 제정 후에 투자자들은 과소토지의 내용 등 청산이 되는 기준에 대해서 철저히 확인하고 투자를 하여야 할 것이다. <법무법인 강산>