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"주택시장 다변화 시대 부동산 생존 전략"

2013-10-23 | 작성자 송인규 | 조회수 9,391 | 추천수 195

주택시장 다변화 시대 부동산 생존 전략

며칠전 한 언론사 주최 부동산 강연을 했다. 강연 내용을 칼럼으로 정리해본다. 현재 부동산 시장 상황에 대해 특히 관심이 많은 서울 및 수도권을 중심으로 설명해 보려고 한다.



 1. 거시적인 상황

전 세계적인 시장은 얼마 전까지 미국발 서브프라임 모기지 사태유럽발 금융위기로 인해 안 좋아졌다.

미국의 양적완화 정책일본의 아베노믹스 정책 등으로 미국일본은 부동산이 회복세를 보였다. 양적완화 정책으로 싱가폴 홍콩 중국도 부동산이 상승하거나 안정세에 있다.

최근 눈여겨 볼 필요가 있는 것은 미국의 출구전략이 어느 시점에 시작하는가에 세계시장이 눈치를 보고 있다는 점이다지금은 전 세계적으로 저금리 기조이지만 출구전략이 시작되면 금리인상은 불가피하기 때문이다.

영국을 주목할 필요가 있는데 벌써 영국은 출구 전략에 대비해 국민들의 동의하에 고금리 긴축 정책에 잘 대응하고 있다고 본다부동산도 안정세고 무엇보다 건설지표가 꾸준히 상승하고 있다.


 2. 우리나라 부동산 경기 상황

41일 대책(1가구1주택을 구입하면 5년간 양도세 면제)부터 828일 부동산 부양책(취득세 영구감면 6억이하 1%, 6~9억 2%, 9억이상 3%) 이후 6억이하 주택들의 거래량이 많아졌다가격은 크게 오르지 않았어도 주택 거래량이 늘어났다는 것은 크게 의미를 부여할 수 있다.

우리나라 부동산 경기는 서울 수도권 시장이 잘 반영하고 있다. 서울 중심으로 살펴보자.

앞으로 서울지역 부동산을 당분간 리드할 지역은 반포 하고 용산을 중심으로 한 부도심 지역이라고 본다최근에 반포 한신1차는 그중에서도 대표격이라 할 수 있다올해 초까지만 해도 평형 배정을 설문조사 했을 때 40~50평대가 다 미달에 가까웠다그러나 최근에 조합원 평형 배정을 실시하였는데 40~50평대가 1순위 선호도로 바뀐 것을 보고 놀라지 않을 수 없었다.

최근 분양한 아파트 중에 잠원동 대림(레미안)이나 덕수궁 롯데캐슬 위례신도시 세곡 내곡 지구 등은 말할 필요도 없이 분양에 크게 성공했다심지어 5년 동안 보지 못했던 프리미엄이 형성돼 떳다방까지 등장했다.

회복기로 가고 있는 말은 맞는 것 같다.

다만 양적완화가 출구전략으로 바뀌는 시점에 금리인상이 이루어지면 견딜수 있을지 두고 봐야 한다. 


 3. 투자전략

투자를 현 시점에 묻지마 로 하는 사람은 없겠지만 더 신중히 할 필요가 있다고 본다.

이런 때 일수록 가장 기초적인 부동산의 지리적 측면에 관심을 두어야 한다.

서울에 부동산 투자를 생각하면서 서울시 구가 25개인지도 모르고 더군다나 자기가 관심을 두는 구가 어느 구에 인접해 있는지를 모른다는 것은 투자의 기본이 안 되어 있다고 본다.


사례
) 전원주택

전원주택 가격이 오를때는 양평 광주 방향용인 방향 할거 없이 모두 올라 묻지마 투자가 성행했다부동산 경기가 어려워지자 전원주택지 중에서 강남을 배후에 두고 있는 지역이 20~30% 빠졌다면 그 외에 지역은 크게 50%까지 빠진 지역도 발생했다. 대표적으로 양주지역 이 가장 크게 손해를 봤는데 그 이유는 배후세력의 한계도 있겠지만 이곳은 전원 주택지가 원하는 산과 물중에 물이 없어 실수요 선호도가 약하다.


 4. 투자수익률

투자를 생각할 때 수익률을 항상 따져보게 된다그에 대해 이야기를 나눠 보자.

우리가 투자할 물건을 고를 때 얼마를 주고 사면 얼마만큼의 수익률이 기대된다이런 설명을 듣는다. 이것이 바로 기대 수익률이다.

투자를 결정하기 위해서는 자신을 충족시키는 최소한의 주관적인 수익률을 정하고 있어야 하는데 이것이 바로 요구 수익률이다.

즉 투자는 기대수익률이 요구수익률보다 크거나 같을 때 할 수 있다.

이 요구수익률은 모든 사람이 다르겠지만 개인적으로 이렇게 생각한다.

정기예금국채 금리(2.5%)에다 플러스 알파로 물가상승률 세금 심리적리스크 등(4%)을 감안해 최종 요구수익률(6.5%)을 산출한다.

즉 6.5% 이상의 수익률이 나올 때 투자를 해야 한다.


사례
) 위험한 레버리지 효과
하나 짚고 넘어가면 최근 부동산 케이블방송 등에서 수익률을 계산해 주면서 상품을 판매하는 것을 종종 보게 된다. 레버리지 효과에 따른 높은 수익률은 정확한 수익률이 아니라고 본다자기자본 비율을 100으로 계산한 기대수익률을 보고 결정해야지 대출을 활용한 수익률 계산은 지금 같은 금융 불안요소가 잠재해 있을 때 상당히 위험한 투자가 된다.

 

 결론

과거처럼 묻지마 식이거나 부동산 자체를 단독 상품으로 한정지어 투자하는 것보다 선진국처럼 여러 금융 상품 중의 하나로 인정해 자산 포토폴리오를 구성할 줄 알아야 한다. 아울러 부동산의 사용 가치와 보유 가치를 구분해 수익률을 계산할 필요가 있다.


서경대학교 금융정보공학과 교수
부동산 국제마스터연구소장   

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

송인규의 자산운영

선진국 대열에 들어선 대한민국, 50년 만에 급속한 경제성장을 이루면서 자산가치에 대한 시장평가는 시대에 따라 달라지고 있습니다. 글로벌경기에 더욱 민감해져 가는 부동산시장에 대한 정확한 이해와 방향을 잡는 데 도움이 되었으면 합니다.

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