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수익형 부동산의 보이지 않는 위험~!

2013-03-27 | 작성자 송인규 | 조회수 9,491 | 추천수 242

수익형 부동산의 보이지 않는 위험~!


부동산 투자라고는 한 번도 해 본 적이 없는 분이 필자의 사무실로 찾아왔다. 지인이 2~3년 전쯤 신림동 고시촌의 원룸 건물을 샀는데 세도 잘 나오고 부동산에서 알아서 다 해주니 걱정할 게 없이 좋더라며, 마침 근처에서 지은 지 5년 된 원룸 16개짜리 건물이 13억원에 나왔다가 급매로 10억5천까지 조정되었으니 이걸 구입하라는 권유를 받았다고 했다.


몇 번 발품을 팔아 물건을 보고 맘에 들어 내일쯤 계약은 하겠다고 얘기는 해놨는데, 정작 한 번도 부동산 거래라고는 해본 적이 없었던 분이라 걱정스러웠던 모양이다.


얼핏 임대내역과 수익률을 들어보니 혹할 만큼 괜찮은 급매물인 것 같기도 하다. 다만 임대가격 중 전세보증금의 비중이 월세보다 상대적으로 높고 토지 면적에 비해 지나치게 많은 방의 개수 등이 마음에 걸렸다.


사실 원룸 16개의 관리란 생각보다 쉽지 않다. 단순히 물건 16개가 아닌 임차인 16명을 상대해야 하기 때문이다. 특히 월세 임차인은 들고나는 횟수가 많아 부동산 중개수수료며 도배 장판 등의 비용도 만만치 않다. 임차인 간의 분쟁도 원룸 투자자들이 예상하지 못하는 복병 중 하나다.


이런 문제를 말씀드렸더니, 세는 너무 잘나가 공실이 없고, 부동산에서 다 알아서 관리해준다고 했다며 무슨 걱정이냐는 눈치다. 정말 부동산 투자를 한번도 안해보셨다는 말이 실감이 났다. 몰라도 너무 모르신다. 지금 이 순간에도 수많은 임대인들이 보일러 수리며, 비 새는 문제, 하다못해 집안에 바퀴벌레 나오는 문제까지 해결하기 위해 얼마나 고군분투하고 있는지를


원룸건물을 볼 때는 필히 체크해야 하는 항목이 건축물대장이다. 건축업자 혹은 소유자들이 수익률을 높이기 위해 주차장이나 창고 등을 불법 증축 혹은 용도 변경해 주택으로 전용하는 사례가 꽤 많이 발견된다. 이 같은 불법 용도변경 등은 만약 구청이 모르고 지나가면 상관없겠지만, 일단 적발되면 문제가 복잡해진다. 구청의 명령대로 원상복구를 하지 않으면 매년 이행강제금을 부과하기 때문이다.


원룸주택의 경우 대부분 임대수익률을 목적으로 하기 때문에 월세의 비중이 높아야 한다. 그럼에도 전세보증금이 많다는 것은 수요 부족으로 월세가 잘 나가지 않는다는 의미일 가능성이 높다. 집을 지은 지 얼마안돼 급하게 건축비를 주기 위해 공실을 전세로 틀어막은 경우라면 모르겠지만 2008년에 지은 집이 2013년에도 전세 보증금 비중이 높다는 것은 입지가 상대적으로 좋지 않은 케이스일 거란 생각이 들었다.


건축물대장부터 확인했다. 예상대로 2종 주거지역에 오피스로 건축허가를 받아 건물을 짓고 준공 후 작은 원룸으로 불법 용도변경을 한 케이스였다. 지도를 통해 위치를 살펴보니 동네 야산에 가까운 굉장히 높은 지대에 위치한 물건이었다.


현장을 방문했다. 실제 건물을 보니 외관이며 관리 상태는 꽤 양호했다. 집주인이 신경을 써서 잘 관리한 건물임은 분명했다. 현재의 수익률을 감안하면 일반인들이 보기에 혹할 만한 그런 조건일 수도 있겠다는 생각이 들었다.


그러나 이 물건은 앞서 언급한 드러나지 않은 약점이 너무나도 커 보인다. 산꼭대기에 가까운 고지대에다 오피스를 원룸으로 불법용도 변경해 향후 원상복구 또는 이행강제금 발생의 여지가 남아있다. 만약 원상복구를 하게 된다면 오피스로는 도저히 임대를 놓을 수 없는 입지다.


원상복구 혹은 이행강제금의 문제가 발생하지 않는다 하더라도, 문제는 여전히 남아있다. 최근 수년간 도시형 생활주택 등으로 대표되는 소형주택이 다량 공급되면서 향후 임대료 전망이 그리 좋지 못한 상황이기 때문이다. 아울러 사법시험이 조만간 폐지될 예정이어서 고시촌 부동산 시장의 쇠락은 이미 수차례 언론에 보도된 바 있다.


현재야 번듯한 외관으로 매수자들의 마음을 설레게 할 수 있겠지만, 이 물건을 다시 매도할 시점에 과연 잘 팔릴 수 있을까? 환금성의 문제까지 고려하니 결론은 명쾌해졌다.


수익형 부동산 투자는 눈에 보이는 것만으로 판단해서는 안된다. 돌다리를 두들긴다는 심정으로 꼼꼼하고 신중하게 판단해야 뒤탈이 없다.


서경대학교 금융정보공학과 교수
부동산 국제마스터연구소장   

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

송인규의 자산운영

선진국 대열에 들어선 대한민국, 50년 만에 급속한 경제성장을 이루면서 자산가치에 대한 시장평가는 시대에 따라 달라지고 있습니다. 글로벌경기에 더욱 민감해져 가는 부동산시장에 대한 정확한 이해와 방향을 잡는 데 도움이 되었으면 합니다.

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