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유럽발 금융위기 언제까지 부동산 발목 잡나

2012-08-01 | 작성자 송인규 | 조회수 6,236 | 추천수 235

지금 부동산 시장을 보면 넘쳐나는 정보때문에 혼란에 빠지기 쉽다. 많은 전문가들은 미시적인 개별 상품 분석보다 거시적인 시각이 필요한 때라고 말한다. 나무 하나 하나의 특징보다 숲 전체를 파악해야 한다는 의미다. 부동산은 크게는 수익형, 주거형 등으로 나누기도 하고 좁게는 흑석 가재울 등 개별 뉴타운, 보다 구체적으로 자기가 속한 단지 또는 아파트를 분석 대상으로 삼기도 한다. 그러나 그보다 부동산 시장 전체의 흐름이 어떻게 이동할지 여부가 더욱 중요해졌다.

어려운 시장에서도 개별 상품의 옥석을 가릴 수 있다. 그러나 전체 시장의 트렌드 변화는 어떤 상품도 그 영향권에서 벗어나기 어렵다. 예를 들어 서민 수익형 상품의 대표 격인 오피스텔이 최근 가격이 주춤한 것은 공급과잉 문제도 있겠지만 주거용을 비롯한 모든 상품이 안 좋은 영향도 있다. 마찬가지로 한남 흑석 등 대부분의 뉴타운이 안 좋은데 어떤 특정 뉴타운이 독불장군처럼 잘 나갈 수도 없다.

최근의 부동산 시장 침체의 가장 큰 원인으로는 글로벌 금융위기가 꼽힌다. 우선 2008년 미국에서 발생한 서브프라임 모기지론으로 인한 위기가 발단이 됐다. 서브프라임 모기지론이란 비우량 신용자들에 대한 부동산 대출을 뜻한다. 미국 부동산 과열로 비우량 신용자들이 담보대출을 대량으로 끌어 쓰게 되고 이후 부동산 거품이 꺼지면서 발생한 금융위기다.

두 번째는 2011년 유럽 국가들의 도덕적 해이와 더불어 내재됐던 재정 문제로 인해 나타난 유럽발 금융 위기다. 미국발 금융 위기는 경제의 척도가 되는 서비스업, 제조업의 안정을 되찾은 데다 주택 시장도 회복세가 나타나고 있어 어느 정도 위기를 벗어났다고 볼 수 있다.

그렇다면 유럽발 금융위기가 과연 우리 부동산에 얼마나 영향을 미치는가를 살펴 보아야 한다. 유럽이 과연 언제부터 재정 위기가 시작됐는지부터 살펴보자. 일반적으로 유럽이라고 하면 유럽연합(EU)을 먼저 떠올린다. EU가 탄생한 것은 1993년이지만 그 모태는 1950년대까지 거슬러 올라간다. 1950년대 탄생한 ECSC(1952)와 EEC(1957년)가 EC(1967년)로 통합됐고 다시 EU(1993년)로 바뀌었다. 두 차례의 세계대전을 겪으면서 피폐해진 경제와 식민지 국가들의 독립으로 인한 유럽의 위기감에서 통합이 급물살을 탔다. 식민지 국가들은 그동안 원자재의 공급처인 동시에 상품을 판매하는 소비처였다. 식민지 국가들의 독립으로 유럽은 이 두 가지를 동시에 잃어버렸고 결국 경제 위기의 배경이 된다. 결과적으로 세계 경제의 중심은 미국으로 넘어가게 되고 위기감을 느낀 유럽은 통합에 나서면서 EU가 탄생한 것이다. 즉 유럽의 경제는 이미 1950년대부터 꾸준한 쇠퇴기를 걸어 왔다고 할 수 있다.

유럽은 자원이나 젊은 노동력이 풍부하지도 않다. 그나마 갖고 있던 기술적 우위도 미국과 일본 한국 등 아시아 국가에 뺏겨 버렸다. 앞으로도 유럽 경제가 지금보다 크게 나아질 가능성은 그리 많지 않다. 그러나 유럽 위기가 세계 전체의 위기로 확산될 것이란 우려는 지나친 감이 없지 않다. 지는 지역이 있으면 뜨는 지역이 있듯이 앞으로의 세계 경제의 중심은 아시아가 될 것이란 전망이 지배적이다. 즉 이머징 마켓에 속하는 우리나라의 부동산 시장까지 유럽발 위기에 너무 크게 좌우될 필요는 없다고 본다. 어쩌면 지금의 금융위기로 인한 시장 반응은 심리적 영향이 크게 작용 된다고 판단된다.

지금의 부동산 시장 침체는 무엇보다도 자체적인 내부 문제가 더 크다는 생각이다. 국민소득 대비 상대적으로 비싼 주거시설의 문제 즉 총 자산 대비 주거비용이 너무 크게 형성됐던 게 현재 부동산의 발목을 잡고 있지 않나 싶다. 건강하고 안정된 부동산을 위해서는 적당한 숨고르기가 필요했는데 그동안 계속 달려만 왔던 게 가장 큰 침체 원인이라고 지적할 수 있다. 산이 높으면 골도 깊듯이 우리 부동산 시장은 2008년부터 내리 5년간 전무후무했던 침체기를 겪으며 거품도 많이 빠진 상태다. 부동산에 치우쳤던 자산 포트폴리오도 상당부분 개선됐다. 내적인 문제가 많이 개선된 만큼 앞으로는 건전하고 안정된 시장으로 곧 진입할 수 있으리라 감히 내다본다.

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송인규의 자산운영

선진국 대열에 들어선 대한민국, 50년 만에 급속한 경제성장을 이루면서 자산가치에 대한 시장평가는 시대에 따라 달라지고 있습니다. 글로벌경기에 더욱 민감해져 가는 부동산시장에 대한 정확한 이해와 방향을 잡는 데 도움이 되었으면 합니다.

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