중소형빌딩의 성공적인 자산관리 전략

2016-04-12 | 작성자 김용남 | 조회수 6,123 | 추천수 107

중소형빌딩의 투자시장과 임대시장이 정반대의 횡보를 보이고 있다. 중소형빌딩을 매입하려는 수요의 증가에 따라 투자시장에서는 열기가 느껴지는 반면에 임대시장에서는 공실률이 20%대에 육박함에 따라 냉기만 느껴질 뿐이다.

과거에는 빌딩을 매입 해놓고 별다른 노력을 기울이지 않아도 빌딩가격이 상승했기 때문에 매입 후 자산관리에는 관심을 기울이지 않아도 그리 투자 수익률에 그리 큰 차이가 없었지만 이제는 부동산시장의 패러다임이 임대 운영수익 추구로 전환되면서 공실률과 임차인관리를 소홀히 하고서는 부동산 투자에 성공할 수 없는 시대가 되었다. 이런 어려운 시기에는 부동산자산관리를 어떻게 하느냐에 따라 부동산의 가치가 달라지기 때문에 자산관리가 점점 더 중요해지고 있는 것이다.

많은 사람들이 여유로운 노후생활을 꿈꾸며 임대료가 안정적으로 나오는 수익형부동산 투자를 갈망하지만 상당한 노력 없이는 목표했던 수익률을 달성할 수가 없다는 점을 쉽게 간과하는 것 같다. 수익형 부동산에 직접 투자한다는 것은 임대사업자로 등록한 후 임대사업을 영위하는 것, 즉 말 그대로 사업(business)을 하는 것이기 때문에 성공적인 임대사업을 위해서는 투자한 부동산을 잘 유지하고 운영해야 하며 상황에 맞는 적절한 마케팅 전략을 수립하고 시행해야 한다.

빌딩 투자수익을 안정적으로 확보하기 위해서는 무엇보다도 우량한 임차인을 유치한 후에 장기간 계약을 유지(retention)시키는 것이 필요하다. 임차인 유치경쟁이 날로 치열해지고 있는 시기에 경쟁력이 없는 빌딩은 빌딩의 소비자인 빌딩의 소비자인 임차인으로부터 선택을 받을 수가 없다. 따라서 빌딩 소유주는 보유 빌딩을 객관적으로 파악하고 경쟁 빌딩과의 비교를 통해 경쟁력을 확보할 수 있는 방안을 부단히 강구해야 한다.

요즘 중소형빌딩의 자산관리 상담을 하면서 개인이 소유하고 있는 중소형빌딩이 얼마나 오랫동안 관리의 사각지대에 놓여 있었나를 새삼 확인하고 놀라는 경우가 종종 있다.

서울 서초동에 4층 빌딩을 소유하고 있는 어떤 70대 후반의 할머니 소유주는 임차인과 갈등 겪는 것이 싫어서 10년 동안 임대료를 단 한번도 조정하지 않아 빌딩 임대료가 주변시세보다 약 20~30% 낮았고, 경기도 광명에 30년전에 5층 빌딩을 신축하여 소유하고 있는 마음씨 좋은 어떤 80대 소유주는 보증금 전액이 소진되고 임대료가 1년 이상 연체된 임차인에게 조차 임대료 납부 독촉을 못하여 임대료 체납액이 1억원을 넘어섰다.

위 사례처럼 중소형빌딩이 제대로 관리되지 않는 경우는 허다하다. 중소형 빌딩의 대부분이 소유주가 직접관리하거나 친인척을 통해 관리하다 보니 시장흐름에 제때 탄력적으로 대응하지도 못했고 경기 좋을 때만을 생각하고서 임차인 유지관리에 신경을 쓰지 않다 보니 경쟁 빌딩에 비해 공실률이 상당히 높아졌고 임대료 체납액이 쌓여만 가는데도 아무런 조치를 취하지 못하고 손을 놓고 있는 안타까운 경우를 많이 접하게 된다.

이제는 빌딩의 네 기둥 빌딩외관 설비 등의 물리적 관리에만 신경 쓰던 시대는 지났다이 보다는 빌딩 내부에서 활동하는 임대수입의 원천인 임차인을 어떻게 만족시키고 유지시키느냐가 중요한 시대이다.

중소형빌딩 투자에 성공하기 위해서는 빌딩을 매입한 다음에 어떻게 순영업소득(Net Operating IncomeNOI)을 높여서 빌딩가치를 향상시킬 것인가에 대한 구체적인 자산관리 전략이 필요하다. 부동산자산관리를 부동산 투자에 가치를 더해가는 과정이라고 정의하는 이유도 여기에 있다.

글로벌PMC㈜ 대표이사 사장  김 용 남, CCIM, CPM

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