임대료 체납을 줄일 수 있는 4가지 팁

2015-09-30 | 작성자 김용남 | 조회수 8,566 | 추천수 110

임대료 체납을 줄일 수 있는 4가지 팁

빌딩 임대시장의 침체가 지속되면서 ‘공실’과 ‘임대료 체납금’ 문제가 중소형빌딩 건물주의 가장 큰 근심거리로 부상하고 있다. 건물주가 가장 싫어한다는 두 단어가  '공실'과 '임대료 체납'이라는 말이 있다. 부동산 임대사업의 성패는 이 두 가지를 어떻게 해결하느냐에 달려있다고 해도 과언이 아니다. 

임대사업자에게 있어서 임대료를 제때 수금하는 일은 근본적으로 중요한 업무중의 하나지만 그리 중요하게 인식되지 않고 있는 것 같다. 이러다 보니 임대료 연체 문제가 공실 문제 못지않게 심각한 상황으로 전개되고 있다.  임차인이 임대료는 물론 임차인이 사용한 전기, 수도요금 조차 납부하지 않음에 따라 임대인의 현금흐름이 악화되어 대출금 이자, 각종 공과금 및 세금을 납부하기 어려울 정도의 상황에 처한 건물주도 종종 만나게 된다.

최근에 빌딩관리 상담을 받기 위해 당사를 방문한 빌딩주 K씨(80세)의 경우가 이런 전형적인 사례다. K씨는 35년전에 지하1층, 지상4층, 연면적 1,800 ㎡ 규모의 빌딩을 신축하여 임대사업을 직접 해오고 있으나 공실은 늘어만 가고 설상가상으로 임대료 체납금액은 1억원을 초과하는 최악의 상황에 처해있다. 임차인의 임대료 체납이 계속 증가하면서 임차인과의 다툼이 잦아지고 얼굴을 붉히는 경우도 종종 발생하자 이제는 건물에 방문하는 것 조차 스트레스로 느껴진다는 것이다.

빌딩임대사업자에게 있어서 좋은 임차인을 만나는 것이야 말로 최고의 축복이라는 말이 있다. 임차인이 임대료를 제때 성실히 납부하는 빌딩은 임대료 체납 걱정이 없기 때문에 그만큼 임대사업이 수월하고 빌딩에서 발생하는 현금흐름도 안정적일 것이다.

전문적인 연체관리를 통해서 임대료 체납금액을 줄이거나 체납을 미연에 방지하여 안정적인 현금흐름을 확보하는 일은 임대사업자로서는 단순히 미수금을 회수한 것 이상의 의미가 있다. 앞으로는 중소형 빌딩을 매매할 때도 빌딩실사 단계에서 매수예정자가 일정 기간 동안의 임대료 입금내역을 요구하는 경우가 증가할 것으로 예상된다. 이 경우 연체 임차인이 많고 연체금액 또한 많은 빌딩은 임차인의 신용도(質, Quality)가 낮은 것으로 평가되어 제값을 받기가 어려울 것이다. 신규 매수인 입장에서는 현금흐름이 일정하지 않은 빌딩을 연체관리가 잘 되어 매달 임대료가 꼬박꼬박 들어오는 빌딩과 같은 가격을 주고 매수하려 하지 않을 것이기 때문이다.

당사의 1호 고객으로서 11년째 강남소재 2개의 중소형빌딩관리를 당사에 위탁하고 있는 고객은 신규로 임대차계약을 체결할 때마다 ‘임차인의 관상은 어떻더냐?’ ‘앞으로 속 썩이지 않을 것 같더냐?’라는 질문을 한다. 마치 자산관리자에게는 관상을 보는 능력이 필수 자질인 것처럼 말이다. 매번 이렇게 질문을 던지는 이유는 임대차 계약 단계에서 임차인을 선별하여 유치하는 것이 가장 좋은 연체관리 방법이라는 것을 알고 있기 때문일 것이다.

그렇다면 입주 후에는 어떻게 임대료 줄일 수 있을까?

임대료 체납을 줄일 수 있는 4가지 팁(Tips)을 소개한다.

첫째, 임차인에게 명확한 연체료 부과기준 설명

둘째, 연체료 부과               

셋째, 일관성 있는 집행

넷째, 필요 시 신속한 임차인 명도절차 착수


부동산에서 발생하는 현금흐름(임대료, 관리비 등)을 증가시킴으로써 부동산의 가치를 높이기 위해서는 첫째, 공실은 줄이고 둘째, 임대료 수입은 높이면서 셋째, 운영비용은 낮추는 세가지 전략이 요구된다. 그 중에서도 전문적인 연체관리를 통해서 임대료 체납을 미연에 방지하거나 체납금액을 줄임으로써 실질적인 임대료 수입을 높이는 것이야말로 요즘 같은 불경기에는 더욱 확실한 가치상승 전략이라고 할 수 있다. 



글로벌PMC㈜ 대표이사 사장  김 용 남, CCIM, CPM

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