빌딩가치를 높이는 6가지 방법

2015-08-17 | 작성자 김용남 | 조회수 7,332 | 추천수 145

빌딩가치를 높이는 6가지 방법

 

중소형빌딩 투자가 급증하고 있다. 2~3년 동안 매수 문의조차 거의 없었던 비강남지역 소재 빌딩도 팔리고 있다. 이렇게 중소형빌딩 거래가 활발한 이유는 저금리 기조 하에서 중소형빌딩 투자 외에 다른 마땅한 투자처를 찾기도 쉽지 않은 상황에서 4% 이상의 수익률을 기대할 수 있는 중소형 빌딩 투자는 그나마 매력적으로 보이기 때문일 것이다.

빌딩 투자자마다 빌딩에 투자하는 목적은 다 다를 수 있지만 대체로 매각차익을 기대하지 않는 투자자는 없을 것이다. 그렇다면 매각차익을 얻기 위해서는 어떻게 해야 할까?

첫 번째 방법은 매각차익이 기대되는 빌딩을 매입하는 것이다.

매입가격보다 더 높은 가격에 매각할 수 있는 빌딩을 찾기란 쉽지 않은 일이지만 매입 전 실사(Due Diligence)를 통해 상승가능성(upside potential)이 있어 보이는 빌딩을 매입하는 것이다. 빌딩 매입 시에 가치를 올릴 자신이 있는 빌딩을 매입할 수 있기 위해서는 남이 보지 못한 무언가를 볼 수 있는 능력 또는 통찰력이 요구된다.

아래에 해당하는 빌딩이 상승가능성이 있는 빌딩으로 볼 수 있다.

  1)주변빌딩에 비해 저평가되어있는 빌딩,

2)업그레이드가 가능한 빌딩

3)주변빌딩 대비 임대료가 낮은 빌딩

4)주변빌딩 대비 관리비가 높은 빌딩

  5)용도변경이 가능한 빌딩 등


두 번째 방법은 매입 후 운영단계에서 빌딩가치를 높일 수 있는 전략을 수립하여 시행하는 것이다. 

이제는 빌딩을 사 놓기만 하면 가치가 올라가던 시대는 지났기 때문에 적극적인 자산관리 전략이 요구된다. 

운영단계가 비록 화려하지는 않지만 어떻게 운영하느냐에 따라 얼마든지 가치를 창출할 수 있으므로 운영단계가 매우 중요하다. 그 동안 부동산의 가치(value) 주로 극적인 빌딩매매나 낡은 빌딩의 재생사업 또는 역경을 이겨낸 개발사업 등을 통해 창출되었기 때문에 운영단계는 가치창출과는 거리가 먼 것으로 인식해왔다. 그러나, 운영단계에서 가치를 창출하지 못한다면 매각차익을 기대할 수도 없고 빌딩 임대사업도 성공할 수 없다.

운영단계에서 빌딩의 가치를 어떻게 높일 수 있을까?

빌딩에 변화(change)를 줌으로써 가치를 향상시킬 수 있다. 

아래의 6가지 변화전략을 통해 빌딩의 임대수입은 높이고 공실률은 낮추며 운영비용은 줄임으로써 빌딩의 가치를 높일 수 있다.

 1)미관공사 및 시설물 개선공사

     2)리모델링공사

     3)경제적 용도 개선

     4)운영효율 개선

     5)임대 마케팅활동 개선

     6)기존 대출금에 대한 재융자(refinancing)

 

    자산관리 상담을 하다보면 많은 고객으로부터 "5년 이상 임대료를 안올렸으니 임대료를 많이 올려줄 수 있느냐"는 질문을 받는다. 또, 어떤 빌딩 신규 매입고객으로 부터는 빌딩 자산관리를 맡기는 조건으로 임대료를 50%이상 올려달라는 요구도 받은 적이 있다. 이들은 빌딩에 아무런 변화를 주지않고서도 임대료를 인상할 수 있다고 믿는 것 같다. 이러한 발상은 빌딩을 하나의 상품이 아닌 시설물로만 인식하는 데서 비롯된 것으로 볼 수 있다. 

    운영단계에서 빌딩의 가치는 빌딩을 좀 더 나은 상품으로 만들기 위한 최소한의 노력과 가시적인 변화조치를 통해서만 창출된다는 점을 인식해야 한다.  


글로벌PMC㈜ 대표이사 사장  김 용 남, CCIM, CPM

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김용남의 가치를 창조하는 부동산자산관리

부동산을 통한 수익은 매입(개발)을 잘해서 운영소득이 극대화되도록 운영한 후 적시에 매각함으로써 창출됩니다. 부동산자산관리는 매입부터 관리 및 매각까지 전 과정을 종합적으로 관리하여 가치를 창조하는 것입니다. 부동산자산관리를 통한 가치창조의 길을 안내하고자 합니다.

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